星期三, 17 7 月, 2024

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全球通膨、升息,房價下跌了嗎?

作者:穆椿松 房地產經過這兩年多來的激情,各地房價、或市場的熱絡度,漸漸走向高原期,整體房市也走向量縮價平的局面,不少的朋友在問穆老師「房價會不會下跌?」 我倒是問起朋友,為什麼您認為房價會下跌呢?他說,第一,政府打房措施不斷,第二美國Fed升息不斷,台灣也跟著升息,第三是原物料雖然上漲很多,但已有局部回跌的現象,因此他認為房價有下修的可能! 穆椿松認為,這波房價會上漲的原因大概可分四點 世界經濟「全球化」走向「區域化」 第一,世界的經濟從「全球化」走向「區域化」,尤其川普當選美國總統後,中美貿易戰、關稅問題、covid-19及烏俄戰爭,使得原本提倡全球化而走向區域化,全球化的社會原是低成本生產的東西,賣到高成本消費的地方,因此要產生全世界的通膨不容易,例如2008年雷曼兄弟事件,美國實施QE印了四兆多美金,一樣沒有影響世界性的通膨,但是這波去全球化,例如2020年covid-19疫情引起的生產與運輸斷鏈,已讓全球的物資上漲。 原物料上漲 第二是原物料的上漲,貴重金屬10多年來沒有調漲,在2019年-2020年調幅很大,例如鐵礦、鋼鐵、銅、鋁、鎳等產品,加上烏俄戰爭讓農產品運輸不順暢,再使原物料上調,確實今年有局部的原物料是下跌,例如原先100元的成本,上漲至200~250元,這波下修至180元,但是,整體還是上漲很多。 全球工資上漲 第三,全球工資上漲,原物料從生產到消費端,中間仍要經過許多的加工,工資一旦上漲就很難回去了,就算原物料有局部的下跌,但消費端卻感受不到。例如美國今年8月份消費者物價指數仍高達8.3%。 全球缺工 第四,全球缺工,例如英國脫歐後,像是卡車司機或基層勞力型嚴重缺工,例如美國嚴格管制墨西哥人入境,使基層工作者缺乏,物價及工資的上漲也影響通膨。 關於美國Fed升息,固然影響全球央行的升息,但是,台灣的CPI消費者物價指數沒有歐美嚴重,升息的步伐應該要比Fed慢很多,台灣目前仍維持在2%左右,對於整體房市影響不會太大;再者,政府限縮了建商買地的資金流,從今年買地的數據約為去年的1/2,顯示未來1-3年內的推案量會減少,代表供給面減少,以上的因素來看房價是否會下跌?我不能說完全沒有,客觀分析來看下跌機率約10%,不下跌可能性約90%,以上提供給社會大眾參考。

品牌建商成為年輕人首選的主因

作者:穆椿松 這10幾年來,中部建商因為經營環境比較困難,不少建商努力發展自己的品牌特色,希望在紅海之中走出一條藍海的路,因此中部建商的作品百花爭鳴,七期十四期也好,在各區市場上大放異彩。 先不談建築業,我們來看車市,大家都希望買一部2000cc、性能及內裝達到一定的水準,價格約落在80萬~100萬元,其中有T牌、H牌、N牌等,市場上也受到不錯的成績。但是,同樣級數的車子,為什麼賓士車2000cc售價卻要200萬元?這是因為品牌的差異性,包括性能、內裝、材質及耐用性經過幾十年的努力,受到社會大眾肯定,相對品牌價值較高,價格自然高出許多。 換到房市場,台中目前有些品質不錯的品牌已被社會大眾所肯定,同時他們也希望做好自己的品質,來增加品牌的附加價值,例如某品牌提到「看得見的全力以赴,看不見的真心相待」的Slogan,不論客戶看得見或看不見的地方,提供相對的水準、舒適的環境。 例如某建商對施工的要求,是以安全、品質、進度、成本的順序,來建構施工的價值觀,當品質與進度衝突的時候,以品質為優先;品質與成本衝突時,以品質為優先;若是安全與進度衝突時,當責以安全為第一,因此,施工上可以達到較好的品質,也被民眾所信任。 也有另一家強調以生態、養生為主,他們的作品在生態綠化上,也受到消費者的肯定,建立起他們的品牌特色,當然,還有其他的品牌也有類似的情形。 給年輕朋友的一些建議,買房子總希望能夠住5年、10年、甚至是15年以上,很多的設備、用料需要做到確實,市場上提供的建材表,能看得見的部分實在很有限,還有看不見的地方例如水電的部分、結構體的用料、防水的施工程序等,都是無法立即能夠發現的,不妨找有信賴的品牌,一勞永逸,避免售後服務不佳、建材用料不實等問題,來增加自己在居住上的困擾。 就像買車一樣,品牌有其品牌的價值與好的售後服務,因此,建築業也漸漸走向汽車的產業,建立自我品牌、及建立品牌的等級。

台灣打房對建商、購屋客影響的重大關鍵

建商來說,規模稍大的建商,大部分都有庫存的土地;規模較小的建商,很難以五成的土融且銀行保留一成需等開工後才能撥款,表示只有四成的土地融資,讓小建商買土地是更加困難,央行實施的管制,對土地交易的抑制已有明顯的效果,地價在今年第一季看來沒有任何的成長,購地需求減少、固定的供給也無法提升價格。

台中14期重劃區 最夯蛋黃區之因

最近台中市房地產市場最熱門的話題,莫過於談論北屯區14期重劃區,一般新興的重劃區在完成的兩年內,所推出的個案都會受到社會大眾的喜愛,14期的推案量及價位更是萬眾矚目,今天,藉這個機會來跟大家聊聊「房地產的價值與價格的關係」。
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