星期二, 5 3 月, 2024
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影響台灣房市2022年五大關鍵

近年房市最大震撼,看似壓垮市場最後一根稻草的《平均地權條例》修正草案,目前雖然已經在今年1月初時三讀通過,但在去年底時剛一讀通過,還是引起市場不小爭議,其修法內容包括禁止預售換約轉售、私法人購採許可制、禁止不動產炒作、檢舉獎金、解約申報登錄等五措施。

美國聯準會仍在打壓股、房市,空頭尚未改變,郭恭克:2023年景氣最差,卻是佈局良機

美國聯準會雖在12月放緩升息步調,但主席Jerome Powell會後表示,近期通膨減弱仍不足以讓聯準會相信對抗通膨的戰爭已取得勝利,市場解讀Jerome Powell的貨幣政策態度仍然偏鷹,美股12月再度上演空頭市場反彈後的回檔走勢。

升息對房市不利?房市趨勢專家李同榮:今年七大利空已出盡

美國通膨危機未除,聯準會將繼續升息三碼,不少業者預期中央銀行9月22日有可能再度升息,擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為,今年七大利空已出盡,無論央行升息半碼或一碼,房市都將於年底前逐漸回溫。 李同榮表示,升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹,美國因過去QE過度,利率趨零,在通貨膨脹壓力下擴大升息循環,影響所及全球股匯市動盪不安,美元持續升值,台幣貶破31,歐元不到1比1,日圓下探147,使得全球利率遭到升息跟進的壓力。 然而台灣通膨現況與美國有別,利率基期也不同,8月消費者物價CPI為2.66,有趨緩現象,雖民眾對物價上漲感受仍高,但考慮出口競爭力,預期央行升息頂多半碼或一碼,對房市影響非常有限。 李同榮指出,他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,今年一如預期一一出現,包括升息循環也在預期中。 七大利空都將是「關關難過關關過」 他說,正如他先前所言,七大利空都將是「關關難過關關過」,如今七大利空都已出盡,市場將會逐漸回溫。 李同榮表示,今年從年初開始,預售市場因七大利空因素逆襲,房市短線投資客倒貨影響,銷售率其差無比,但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中,目前溫和升息環境下,其實也是一種利空出盡。 尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售,這些不利因素也已充分反應在市場上,房價利差縮小,炒作已經收斂,因此無論修法或不修法都會是利空出盡,預售市場炒作已收斂,將會在大選後、年底前,交易量逐漸回溫。 他提醒,若政府修法禁止轉售,將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收,如此一來,建商就可放心推案,把原來已經降溫保守的售價再度提高,市場的溫度會因假性需求被閉鎖,而再度增溫,這就是市場機制被扭曲的後果,政府不可不慎。 李同榮表示,今年成市場雖經七大利空逆襲,但交易量1月~8月總數,年縮只有1.71%,且房價不跌反而小漲。預期9月開始,成交易量會早於預售市場逐漸回溫,若沒重大利空,溫和升息對成市場影響也非常有限,全年交易量會跌破眼鏡,將不如市場的悲觀預期,不但不減,反而會小增,這表示資金充裕與剛性需求的強勁,才能力抗七大利空的逆襲。 李同榮認為,房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上,只是原來強勁主升段被打弱了,房市降溫,進入末升段,漲幅會逐漸縮小,炒作也會因無利可圖而收斂。 升息對房市主要的影響在於首購族,目前以一千萬房貸為例,若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼,等於今年升兩碼,每年約增2.8萬房貸支出,換與高收入者無動於衷,對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內,不影響房市首購剛性需求。 李同榮最後指出,七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性,未來一年,只要兩岸衝突沒有繼續升高,2023房市仍不會有反轉現象發生,只是房價漲幅會明顯再縮小。

美國聯準會升息以抑制通膨,但難道沒有其他解方?

2022年全球正面臨許多黑天鵝來襲,包括地緣政治風險引爆俄烏戰爭、原物料高漲及通貨膨脹、各國央行接連升息及貨幣緊縮政策、Omicron新冠病毒持續蔓延、供應鏈短缺及不穩定等,諸多的不確定因素將影響投資信心,加劇股市及房市震盪,影響全球經濟復甦的步調。IMF預測2022年的全球經濟成長將放緩至 3.6%,而隨著前述陰霾未散,經濟成長率預測將再有下修之可能。
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全世界通膨壓力升高,多國貨幣緊縮

通膨持續恐對經濟帶來實質風險,對抗通膨已成為各國央行首要任務,英國央行不得不在2021年12月宣布升息,美國聯準會Fed)則暗示2022年會升息三次。 全球通膨壓力不斷升高,已成各國央行首要處理的問題,多國貨幣政策正從寬鬆走向緊縮。英美等主要央行曾因言行不一而被批評「鷹皮鴿骨」,但在通膨壓力大增下,英國央行2021年12月宣布升息,美國聯準會Fed)暗示2022年升息三次。 Fed在2021年11月初正式開始退場,把買債規模從原先每月1,200億美元轉為逐月減少150億美元。到了12月的決策會,更宣布從2022年元月開始,把每月縮減購債規模進一步擴大至300億美元,讓新冠肺炎疫情期間推出的買債措施,在3月提前退場。Fed官員認為2022年,可能升息三次。目前基準利率維持在0%至0.25%區間不變。 Fed主席鮑爾(Jerome Powell)在2021年12月的貨幣政策會議結束後強調,結束買債前不會升息。外界預期升息時點將在2022年第二季。巴克萊首席美國經濟師加彭(Michael Gapen)認為Fed加快退場的決定,就是預告其要升息。 他說:「除非你想儘快升息,否則沒理由加快退場速度。提前退場的唯一理由就是要升息。」他預期,Fed在2022年3月就會升息。 高盛由首席經濟學家哈祖斯(Jan Hatzius)負責團隊在2021年11月底公布報告,準確預測Fed提前在2022年3月結束買債措施,和年底前可能升息三次。但高盛預料,Fed要到6月才啟動升息。 三菱UFJ摩根史坦利證券公司(MUMSS)首席投資策略師藤戶則弘說:「現在愈來愈明朗的是,鮑爾在第二任期裡,最重大任務是處理通膨,而不是就業最大化。」 Jerome Powell鬆口承認:通膨非暫時性 Jerome Powell在2021年12月初已鬆口認為,通膨不是「暫時性」,並在12月會議結束後表示,通膨可能延續更長時間,讓美國經濟面對實質風險。 美國11月消費者物價指數(CPI)年增6.8%,創下近40年新高紀錄,連續九個月超過Fed的2%目標。主要是全球大宗商品價格上漲、市場需求持續增加、薪資上漲壓力、供應鏈瓶頸和2020年同期的比較基期低等因素造成。 華頓商學院財經教授席格(Jeremy Siegel)認為Fed必須加快升息來對抗通膨,否則未來兩三年通膨率可能上升至20%到25%之間。 英國央行(BOE)在2021年12月宣布升息,基準利率從0.1%調升至0.25%,並把購買英國公債措施在2021年底前結束。未來幾個月將進一步適度升息,把通膨率拉回至2%目標水準。英國11月CPI年增5.1%,創逾十年新高。 BOE總裁貝利(Andrew Bailey)說,儘管變種病毒Omicron令新冠疫情惡化已開始衝擊經濟,像零售業的人流量和餐廳預訂已明顯減少,但BOE仍不得不升息,是因為有跡象顯示通膨壓力會維持更長時間。他說,已看到英國勞動市場的人力供應非常緊張,導致薪資上升而增加通膨壓力,成為BOE必須採取行動的主因。 巴克萊私人銀行固定收益策略部主管瓦尼耶(Michel Vernier)說,BOE在踏入升息循環周期後,可能不會像市場預期的那麼激進。他說,從利率市場表現來看,投資人預期2022年基準利率將上升至約1%。 歐洲央行(ECB)2021年12月宣布維持基準的再融資利率0%,隔夜貸款工具利率0.25%,與隔夜存款利率負0.5%等不變,符合市場預期。 雖然其決定讓規模1.85兆歐元的「緊急疫情資產購買計畫」(PEPP)在2022年3月結束,但要把目前每月淨購買200億歐元的「資產購買計畫」(APP)規模,在第二季提高為每月400億歐元以維持寬鬆環境,來支持歐洲經濟增長。 ECB表示未來幾季,會根據經濟復甦和中期通膨率是否接近其2%目標水準,來決定逐步減少購買資產的速度。 歐元區11月CPI年增4.9%創1991年7月開始追蹤以來的新高。核心CPI年增2.6%,創2002年3月來新高。 ECB態度謹慎,仍將持續買債 ECB總裁拉加德(Christine Lagarde)強調絕不在時機未成熟時採取緊縮貨幣政策,以免傷害歐洲經濟復甦。她認為今年極不可能出現令人滿意的升息環境,買債計畫將持續下去。儘管她預期目前高漲的通膨率,在2022年底前可能進一步攀升,但專家認為其有關利率政策的言論,已冷卻外界對ECB的升息預期。 安智銀行(ING)宏觀研究部主管布塞斯基(Carsten Brzeski)認為就中期而言,通膨上升的壓力,將足夠讓ECB以通膨率達到或超過其2%目標水準為由,按其需要而宣布完成推高通膨率的任務而升息。 過去小國央行的利率政策,主要看歐美英等主要央行臉色。但全球通膨壓力愈來愈大,即使那些主要央行仍按兵不動,包括南韓、紐西蘭、波蘭、挪威、捷克、匈牙利和冰島等多個國家央行,為抑制不斷增加的通膨壓力而陸續升息。其中,以韓國央行升息行動最受關注。其2021年8月成為疫後首家升息的主要亞洲國家央行;11月再升息一碼至1%以遏止不斷增加的通膨壓力和節節攀高的家庭負債。 韓國央行總裁李柱烈不排除2022年首季有再升息的可能,因為通膨壓力持續的時間可能較原先預期更長。凱投宏觀預料韓國2022年將升息三次,到第三季時利率上看1.75%。

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