Tag: 預售屋

盤點2022年台中房市表現，下半年明顯受到全球經濟局勢、大環境升息、政府打炒房等影響，房市交易熱度相較上半年冷靜，成交速度變緩、來客量少等市場訊息時有耳聞，但仍有個案憑藉超強地段優勢與卓越產品力，在區域推案中異軍突起，銷售成績亮眼。

公平會表示，冠德建設股份有限公司銷售新北市新莊區「冠德泰極」建案，於網站廣告登載德國Duravit品牌馬桶圖片，另在廣告DM上宣稱使用「24小時防塵有氧換氣窗」，但是實際配置僅馬桶座體為Duravit品牌，且外型與廣告所示不符，氣窗也與廣告不同，公平會委員會以其足以影響交易決定之商品內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處新台幣120萬元罰鍰。 這是公平會首次針對預售屋配備廣告不實開罰案例。公平會副主委陳志民表示，由於預售屋屬於尚未興建完成建案，如果配備與實體不同，也會影響消費者對建商誠信，建商資訊揭露應該更精準，因此未來若有類似案例，會評估納入相同處理原則。 公平會表示，冠德建設公司設置專屬網站推廣案關建案，該網站登載建案所使用馬桶圖片並註明「德國Duravit衛浴」，然而實際配置內容僅馬桶座體為Duravit品牌且外型與廣告所示不符，應屬虛偽不實及引人錯誤之表示。公平會另發現，冠德建設公司廣告DM宣稱該建案使用「24小時防塵有氧換氣窗」，惟實際交付者為氣密窗配置紗窗，並非於同一扇窗同時具備防塵及換氣功能，該公司交付產品功能與廣告宣稱不符，亦屬虛偽不實及引人錯誤之表示。 公平會表示，案關建案為預售型態，銷售期間廣告內容之正確性甚為關鍵，雖馬桶、窗戶等價格占整棟房價比例甚低，惟廣告仍具有招徠效果，對於消費者作成交易決定當具有一定影響。公平會提醒，業者對於廣告內容負有真實表示的義務，即使細節也不能輕忽，以免觸法。 陳志民表示，雖然只是衛浴設備，但座體及外蓋屬不同品牌，與建商外宣稱的品質不同，雖不是大商品，消費者也可能擔心其他配備會有混搭，會影響買屋意願及建商保證誠意；若建商載明是同等材質，買賣契約也說明清楚，強調若供貨不足會以同等級產品，消費者就就可以預判。由於預售屋屬於尚未興建，建商資訊揭露要更精準。

立法院內政委員會21日初審通過「平均地權條例」修正草案，祭出5大打擊炒房重招，內政部代理部長花敬群表示，內政部內部通過平均地權條例修法後，預售屋、中古屋的交易量都已經緩降，他預計立法院三讀通過，明(2023)年房價可望反轉下跌。

平均地權條例部分條文修正草案，今天經立法院初審通過，明定打炒房者最高可處新台幣5000萬元罰鍰，並增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制等。學者認為，修法無疑是對於降溫的房市雪上加霜，預期最快半年後房價開始下降。

《平均地權條例》修正草案在執政黨選舉失利後「捲土重來」，突插隊2022年12月21日排審，引發市場譁然。新北市不動產開發商業同業公會副理事長黃文辰指出，預售屋禁換約將打擊到自住的剛性需求，恐引發更多的民怨與恐慌。

近年全台灣房價大漲，一般認為年輕人財力有限，買房應趨保守，但元宏不動產加值服務平台統計金融聯合徵信中心資料，過去5年，20至30歲的年輕人買房占比出現明顯攀升，房價高漲，年輕人不僅沒縮手，反而積極買房。 根據統計，2018年年輕人占當年貸款買房總件數的比重僅13.8%，創近年最低點，接下來幾年一路走揚，到去年甚至有高達15.3%的貸款買房者是年輕人，而今年前三季也維持在15%的高檔區，近兩年幾乎每6個買房的人，就有一個是年輕人。 三項因素年輕人買房占比竄高 元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，高漲的房價理應壓的年輕人更加喘不過氣來，更加買不起房。不過，可能因為「擔心現在不買以後會更貴」、「想加入投資買房的行列」、「長輩願意支持」等三項因素，造成這幾年年輕人買房占比竄高。 年輕人擔心現在不買以後會更貴 以「擔心現在不買以後會更貴」來說，據內政部資料，從2018年Q4到今年Q2，短短三年半，全台房價上漲了24%，許多新興重劃區，房價甚至上漲超過一倍以上，這讓很多年輕人越看越害怕，深怕現在不買，之後更買不起，只好急著進場買房。 年輕人想加入投資買房的行列 再以「想加入投資買房的行列」來看，這幾年房價漲，買房幾乎隨便買隨便賺，很多投資客購買預售屋，只要付個購屋總價一成左右的簽約金，後續就可以轉賣賺錢，甚至還有利用紅單轉售，幾乎無成本的賺錢方式來炒房。 這幾年常見投資大戶一次購買多戶預售屋，每戶賺個幾十萬就換約脫手，讓很多小資族看了心癢癢，也吸引不少年輕人加入炒房行列。 長輩願意支持年輕人買房子 最後「長輩願意支持」來說，原本首購族最缺乏的就是購屋本金，這兩三年房價瘋漲，其實也看得不少長輩心驚，深怕子女以後無力購屋，因此市場上也出現很多長輩贊助自備款買房的案例，讓年輕人買房比重出現攀升。 周昆立指出，雖然近年年輕人買房增加，但這並非真的代表年輕人買得起房了。近年生活成本因通膨大增，但是薪資漲幅卻相當有限，年輕人實際的購屋能力是下滑的，目前勇於買房，一旦未來快速升息或是經濟工作出現狀況，年輕人恐陷入極大的風險。 周昆立建議年輕人不追價作首要購屋原則 因此，建議現在年輕人如真要買房，不追價應該當作首要購屋原則，另外，買房也要有新思維，只要能比行情價低2~3成，用「夠低」的價格買房，也就沒有高點買房套牢的可能。 而對於如何低價買房，有些訣竅。如運用比價平台確認社區的賣壓狀況，一旦同社區有30~50戶，甚至上百戶待售，屋主自然銷售上就會有壓力，也自然更有讓價的可能。另外，目前市場有大量餘屋，留意建商餘屋出清狀況，也會有機會撿便宜。

央行今年利率連4升，共升息2碼半(0.625%)，重貼現率來到1.75%，創2015年12月以來的7年新高，專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市，但會間接影響購屋心理，明年邁入升息後期，將出現十大影響，又以地緣政治的威脅成最大挑戰。 央行15日決議再升息半碼，但未調升存款準備率，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期，因此對房市直接影響有限，僅會間接對購屋者心理帶來暫時觀望的影響。 升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響 李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明，升息循環初期往往景氣最熱絡，對房市一點影響也沒有，就像今年上半年，但到中期就會影響經濟增長放緩，例如今年下半年，到了升息尾聲才開始間接影響房市，預計在明年下半年。 李同榮認為，雖然升息對房市直接影響有限，但已開始影響經濟，如去年GDP達6.25%，今年正在保3，因此仍會間接影響購屋信心，未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」，估計明年下半年升息可能已至尾聲。 兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵 不過李同榮強調，其他影響房市的變數仍多，尤其總統大選前兩岸衝突機會增高，將是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 對於2023年的台灣房市，將出現十大走勢 全球經濟表現不佳 升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。 國內經濟表現不佳 今年國內經濟成長趨弱，GDP保3，2023年保2，2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。 技術面臨末升段 今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。 地緣政治威脅 兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，會是明年下半年房市最大的挑戰。 政策打房趨緩 總統大選前房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。 成屋市場價盤量縮 2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉；下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。 預售市場推案量不減，會產生多殺多 預售屋市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮3成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。 土地價格趨緩 建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近3成，未來追價意願低，漲勢將歇止。 商辦市場兩樣情，A辦走穩 由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。 總統大選前詭譎多變，2023年第4季將是房市反轉關鍵 明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

備受各界關注的《平均地權條例》修正草案，預計2022年12月21日納入立法院議程排審，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成2022年12月14日痛批：「房市已經夠寒冷了，政府還在潑冷水，真的會死很多人！」

房市2023年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選？對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。 蛋黃區買房，景氣反轉時抗跌性佳 針對房市轉冷，若是近期有購屋需求的民眾，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，首先地段部分，蛋黃區更優於蛋白區，由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好，因此在景氣反轉時比較有抗跌性，即便房價修正，還是能享有完善的生活機能，不過由於蛋黃區房價較高，因此預算有限的民眾建議可以先從中古屋入手，但儘量挑選屋況較好的中古屋，以免後續還要花大筆修繕費。 至於格局則建議以2房主流產品為主，不僅總價相對3房以上親民、流通性又高，且現今小家庭當道，先求有再求好，未來若需要更大空間再換屋即可。至於房屋類型，景氣反轉時尤其預售屋能不碰就不碰，爛尾樓情況目前已經發生，狀況恐會持續。 百億房產教練RENBA則指出，民眾若現在要購屋，建議可以選擇中古屋，由於預售屋跟新成屋受到這1~2年間營建成本高漲的影響，因此很難降價，然而中古屋屋主持有時間較長，多數經歷這波漲幅後已經增值，因此議價空間相對較多。 購屋依循「四不政策」 房市轉冷購屋策略除了上述地段、格局及房屋類型需要注意之外，張欣民提出四不政策。 不要「墊腳購屋」 首先就是建議購屋族不要「墊腳購屋」，尤其過去2年房價高漲，不少人會認為頭過身就過，除了自備款算的剛好之外，房貸也很緊繃，然而在今年升息循環之下，很可能造成後續資金出現狀況，甚至被法拍，此外目前景氣也將反轉，房價更恐面臨下修。 不要買預售屋 再來就是不要買預售屋，預售屋風險相對高，還有爛尾樓疑慮。 不要追高房價 第三則是不要追高房價，現在房價都還在高點，尤其新興重劃區，生活機能還未到位，然而房價被炒過頭，景氣反轉不僅率先修正，甚至被套牢的機率高。 不要接投資客換約物件 最後就是不要接投資客換約物件，因為投資客最主要的目的就是賺錢，此時若接手投資客換約物件，不僅幫投資客獲利了結，自己也會被剝削一筆。

攸關預售屋納管的《平均地權條例》修法，因受到建商各方意見拉扯擱置未排審，九合一大選後府院為回應年輕人平抑房價期待，立法院內政委員會預計在12月19日當周排案初審，若委員會對修法內容無共識，民進黨團預計在1月13日休會前，變更議程，將《平均地權條例》抽出來表決，完成三讀程序。