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航太產業進駐 高雄仁武區工業用地成交價飆漲
高雄仁武區交通及產業轉型,人口大增
生產石化原料的高雄仁武區近年因交通及產業轉型逐漸變貌,人口數也逼近10萬大關,不動產界人士觀察發現,近5年仁武區工業用地成交價從14萬到16萬至2022年11月已漲到20萬到23萬,漲幅約5成,幾近直升機式的躍升。
天威商用不動產陳家樺表示,仁武區早年是綠油油農地,石化業進駐後由農轉工首度轉型,天際線的樣貌及空氣氣味都轉變。2018年起又因規畫航太及半導體產業進駐,從傳產工業轉為科技業,如今這個舊高雄市的邊陲地帶變成人口成長最具爆發力的城鎮之一。
天威商仲企研經理張浩人分析,過去南部為重工業、北部為高科技業的現象,在疫情爆發這幾年產生某種程度制衡。南部工業實力堅韌,海空港交通建設完善,在政府大南方計畫扶植下,以護國神山台積電為首的科技產業鏈系統性南遷,造就S廊帶科技氛圍,百億資金也陸續挹注仁武。
再則城市快速轉型的過程,科技產業買地建廠、營運時間幾乎不能等,國內土地最大供應者台糖即扮演重要角色。仁武區水管路口一塊面積55公頃的台糖農地搭配周邊土地協議出售,透過區段徵收方式畫為達74公頃的「仁產產業園區」收納特定高科技業,估可創造6300個工作機會、年產值達240億。
他說,北高地區近年有多家科技產業逆勢崛起,像航太巨擘之一的駐龍精密、科力航太都是,有業者甚至是法國空中巴士等國際航太大廠的主要供應商,因此仁武產業園區成為地科技大廠快速擴廠的首選。
仁武產業園區在交通上也得天獨厚,國1外,新增台39線迅速串聯南科與楠科,仁武水管路左接楠梓產業園區,右接仁武產業園區,國7今年9月通過環評,仁武系統交流道未來可銜接國7通往小港區,擴增海空港聯外功能,以致近期仁武產業園區一塊約9400坪丁種建築用地,每坪開價已到28萬到30萬。
天威商仲執行長林治域說,2023年不論升息或通膨都可能達高峰,加上全球景氣趨緩,多家商仲業者對經濟展望多傾向保守。不過工業地在企業擴廠及自用需求支撐下,表現相對穩健,仍是商用不動產市場當紅炸子雞。
台灣選後房市回歸基本面 北中南各區房價支撐強弱有別
選前全台房市買氣觀望氣氛濃,房產業界紛紛預期,市場干擾因素退去,選後市場將回歸基本面,但北中南各區的推案供給與需求面強弱有別,推案熱區的建設前景成為強化訴求力,具備建設議題、軌道快捷路網與商圈效應的重點區,將領軍加強年底推案衝刺火力,有機會引領區域房市買氣逐漸回溫,但餘屋存量龐大區,房價修正壓力也將增強。
新屋存量各區有別 供需影響房價支撐力道
根據台電低度用電資料顯示,六都各行政區新建餘屋(待售)住宅宅數排行,第一名是桃園市龜山區的3593戶,過去長年空置率偏高的淡水區,新建餘屋僅排行第七名,第二名則是北屯區,第三名為中壢區,第四則為桃園區,景氣若暢旺時新建餘屋並不會對市場產生影響,不過一旦景氣反轉後,區域的新建餘屋可能會對房市產生壓抑。
曾敬德:重劃區成為這幾年的房市亮點
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這幾年新興的重劃區推案大增,對比早期開發區域的老舊市容,重劃區成為這幾年的房市亮點,尤其雙北市入住的門檻較高,吸引部份首購與換屋族群往新北甚至桃園的重劃區移動,也推升重劃區的房價走揚,建商看好在重劃區不斷購地推案,不過一旦景氣反轉,重劃區的新房子與未來新推案也都會造成壓力。
統計顯示,近年火熱的重劃區推案量大,同時新建餘屋數量也多,導致區域內出現較多的新建餘屋,前五名新建餘屋數量較多的行政區,就有3個位於桃園市,包括龜山區的3593戶,中壢區的2488戶與桃園區的2462戶,其次則是台中市北屯區2580戶,新北市板橋區的2269戶,反觀過去空置率長期偏高的淡水區,新建餘屋僅2009戶,對比上述區域,反而新建餘屋數量相對穩定。
根據591統計,第三季全台推案創下約5540億案量新高,但建商推案並未踩剎車,房價也持續爆衝,另外,以中台灣為例,最新「大台中房市月報」顯示,今年1~8月使照量為1萬4600戶,較去年同期增加6788戶,年成長1.87倍。大量交屋潮也使二手市場轉趨觀望,整體交易量明顯下滑。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,升息、打炒房利空影響,觀望性買盤增加,許多案子銷售停擺,但有強勁品牌力加持的個案,具珍稀性,大多在個案醞釀期就有大量粉絲排隊預約,且不少業者都會拉高自備款甚至設立轉約限制,個案便會以自住買盤為主,可確保未來社區住戶品質,也避免成屋後還有大量房仲進出,建案和建商品牌價值穩定,這類產品也相對不受景氣波動影響。
人口、就業與結婚率 攸關區域房市發展強度
依據內政部資料今年1~8月粗結婚率資料,全國粗結婚率3.23‰,全台結婚率最高的縣市為新竹縣3.67‰,其次為桃園市3.56‰,全台結婚率前十名縣市除了花蓮、台東外,多為近幾年房地產市場相當熱絡的區域,前十名縣市中有5個平均購屋總價破千萬,而結婚率排名第二的桃園市平均購屋總價卻不用千萬元。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,結婚率前十名縣市多數為工作機會較多的區域,這幾年新屋推案量也大,購屋總價千萬上下的選擇多,因此成家立業者多。
近幾年因科技園區成為房市大熱門的新竹縣市雙雙入榜結婚率前十名,其平均購屋總價在榜內屬高價位,新竹縣平均購屋總價1179萬元、新竹市平均購屋總價1,224萬元,僅低於新北市及台中市。郎美囡表示,新竹縣市因科技業蓬勃發展,平均薪資高、消費力強,雖然房價在前兩年順著房地產多頭之勢大幅成長,不過科技業未來發展可期及在地剛需支撐,成家比例較高。
粗結婚率入榜前十名的主力都會區除了新竹縣市,桃園、台中、新北、高雄及台南等五都也在十名之內,六都獨缺台北市不在榜內,而桃園市結婚率位居第二,但平均購屋總價還不到千萬元,購屋負擔相對輕,郎美囡指出,台北市雖然工作機會及資源多,但房價及房租都居冠全台,人口因此被擠壓到其他縣市,加上多年來周邊縣市的社會福利制度有超越之勢。
而桃園市的生育補助優於台北市,各個重劃區新房選擇多、房價相對雙北低,機場捷運通車後更具交通優勢,如A7重劃區、青埔特區吸引不少雙北買方進駐,北北桃生活圈有意結婚生子者,選擇移居桃園市可能更輕鬆。
南高雄亞灣區千億投資開發 住商機能強化帶動發展
南高雄亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑。
高雄市副市長林欽榮指出,陳其邁市長上任後,即提出「產業優先」政策,確立「北高雄為IC及高科技產業生產基地」、「南高雄亞洲新灣區為區域企業總部」產業發展藍圖,亞灣區鄰近高雄機場,具備高雄港國際港灣水岸景觀,故市長全力推動5G AIOT智慧產業在亞灣發展,除積極向中央支持挹注110億投資亞灣,更以006688租金補貼、員工薪資補貼、貸款利息補貼、興建智慧社宅等,鼓勵高科技產業進駐,從就業到生活提供最完整的方案,吸引5GAIOT各種垂直整合應用在高雄生根發展。
去年底,亞灣區特貿三評選案以776億投資額佳績,創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄,特貿三是亞洲新灣區之指標案件,10月中旬已由南之南基地領跑,北基地、南基地北側等實施者,可望加速提送都更事業及權變計畫,讓高雄搶佔5GAIoT國際產業鏈優勢地位之同時,也能加快亞灣區企業商辦開發速度,完善區內商業及生活機能,建設高雄成為新南向前進基地,引領企業邁向全球市場。
重大交通建設陸續完成 帶動高雄房市成長
高雄市區軌道交通路網持續建設,除了捷運紅線與橘線串連各大生活圈,加上輕軌捷運與動工的捷運黃線,將連結百貨商圈、公園綠地與交通幹道,又整合高鐵與鐵路地下化建設,讓高雄都會區將發展成為大生活圈型態,沿線站區周圍的軌道交通概念宅市場都將受惠。
歐美建設卓永富:高雄市區重大建設陸續到位
歐美建設機構董事長卓永富認為,高雄市區重大建設陸續到位,包括政府積極推動的鐵路地下化、衛武營特區、亞洲新灣區建設、輕軌捷運計劃,甚至捷運黃線計畫今年底動工,都將陸續開發完成,可望翻轉高雄城市發展,朝向現代化都會成長,提高居住生活機能,成為移居高雄的重要利基條件。
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2022年Q3台灣預售屋不再瘋漲,新竹、高雄、台南三大都會區交易量腰斬
台灣近期預售屋交易情況趨緩,房價卻節節攀高,根據實價登錄資料,比較近2年第三季的七大都會區預售屋市場表現,平均單價較去年同期上漲逾2成,但預成交量則較去年同期下滑49.2%。
新竹、高雄、台南三大都會區預售屋漲幅明顯
其中,漲幅最明顯的分別是新竹、高雄、台南三大都會區。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,這三大都會區的共通點在於,受益於產業群聚效應,以及科技新貴「高消費力」的買盤湧現。在此期待下,預售屋的房價上漲幅度自然優於其他縣市。新竹縣市預售屋平均單價上漲幅度將近4成,成交的熱門區域位在竹科所在的新竹市東區,恰好能證明新竹房價上漲和竹科題材有關。
而漲幅位居第2、第3的台南和高雄市,同樣有南科與橋科兩大科學園區題材,科技業進駐帶來大量的就業人口,也帶動區域的居住及購屋需求,房價獲支撐,讓預售屋平均單價明顯上漲,台南一年內上漲了28.1%,高雄則年漲27.5%。
預售屋的交易量部分,陳金萍說,七大都會區今年第三季交易量都相比於去年有所減少,形交易量從去年的15041件,驟降到今年的7645件,下滑49.2%,幾近腰斬,可見預售屋買氣大降溫。
高雄、台北與台中,預售屋交易量大減
減少最多的是高雄、台北與台中,減幅都超過6成。除了台北因供給量相對較少,減幅相對明顯外,高雄與台中兩大都會區2021年第三季預售屋交易均破千件,台中更高達4000件以上,但今年第三季僅剩千餘件,高雄只有507件,預售買氣大降溫。
陳金萍表示,自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後,就讓市場投機買盤退場,加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響,民眾觀望氣氛濃厚,在資金派對結束後,交易回歸基本面,剛性需求穩定區域,房市表現相對也獲得支撐。
據國家發展委員會的景氣燈號,去年第三季度均顯示「紅燈」,顯示當時市場對景氣看好。而目前景氣燈號轉為17分的黃藍燈,國內經濟景氣面臨挑戰,陳金萍提醒,雖國內央行升息相對溫和,但第四季仍有升息機會,民眾購屋負擔能力被限縮,不論是成屋或預售屋買氣都可能受到衝擊,預期房市降溫的趨勢恐將持續。
房市因台積電設廠效應大漲,桃園、台中、台南與高雄有泡沫化疑慮
「護國神山」台積電股價持續重挫,讓人不禁聯想,近2年因台積電設廠「聞積起舞」的房市,會不會因房價「本夢比」太高而破滅?專家則從3大面向分析坦言「鐵定更加危險」。
台積電自從年初見到高點688元後便狂跌不休,今日盤中股價又一度暴殺37元,低點來到401元,重挫逾8%,股價面臨400元保衛戰,同時也創下2021年5月之後的單日最大跌幅,市場也擔憂,近年來因台積電設廠效應而大漲的房市,會不會也隨之「消風」,出現反轉現象?
台積電利多出盡?
天時地利不動產總經理張欣民則指出,日前早有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名,桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮,主要還是遙指台積電的利多一旦出盡,有些地方後市恐就不妙了,而這也是很多已經「聞積起舞」的民眾,以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題。
需求量高估 「聞積起舞」房市恐破滅
張欣民提到,台積電在過去30多年來,幾乎可以說跟房市沒有任何關聯性,房市頂多偶而會提到「科學園區效應」,而不是說「台積電效應」,但在近3至4年來,台積電在南科大舉擴廠,又碰上晶片荒、股價大漲加持,讓有自住需求的「台積電們」台積員工、產業鏈從業人員,及投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應,又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地,去年底又熱到被欽點設新廠的高雄楠梓區。
但他也直言,明眼人清楚地看到許多「膨風」現象,除了投資客的假性需求之外,加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求,也大舉推案蓋出更多的房子來,不過等到「台積電們」都入住了,也將是利多出盡時,會不會出現一堆沒人住的空屋,後市恐怕不妙,正是地產大老最擔心的地方。
張欣民打比方,假設台積電在南科可創造50個剛性需求,因「聞積起舞」效應同時帶來了20個投資假性需求,但建商卻蓋出了100戶的新房子,萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊,全部跳船拋售,等於市場上就會留下50戶的空屋。
房價靠「本夢比」撐?張欣民點名2區房市風險大
而台積電概念區的房價,近2年來房價都是呈現跳躍式上漲,一旦供需都被打回原形之後,區域房價勢必也要適度的修正,「現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點,後市價格修正的可能性非常高,特別是供需差距越大的地方,未來房價修正的空間就越大!」
張欣民直言,太依賴炒作而「聞積起舞」的房市,有些地方現在甚至連工廠都還沒動工,周邊房市之熱絡,根本就是股市所謂的「本夢比」概念,還沒有實質居住的需求支撐,未來區域房市鐵定會更加危險,而近2個月台南、高雄房市交易量持續衰退,多少也反映這種市況之變化,更何況在實務上,不管是股市還是房市,投資都是有風險的。
購屋需求及信心度雙降
而從日前國泰金控公布國民經濟信心調查數據來看,可以發現有57.3%的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化,連帶影響認為是買房時機者降到14%,是2016年1月之後,78個月以來的新低,買房指數則降到5年多來低點,整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑,也讓張欣民直言,「那些純粹因為台積電概念帶動『本夢比』的房市,這時當然就要更加小心看待了!」
高雄岡山地價房價雙漲 壹起飛建設推「聚賢匯」2期房價相對親民
北高雄近期建設利多不斷,不少知名建商看好新興重劃區地段,紛紛進駐投資開發,相鄰區域地段因房價親民,也成為新一波購屋熱區。
像壹起飛建設在典寶溪滯洪池旁推出的新加坡式建案「聚賢匯」,5月才推第1期,半年不到續推第2期,業者打鐵趁熱即起推出限量早鳥預約優惠,盼再下一城。
半導體S科技廊帶、軌道經濟、商場進駐等多重話題發酵,其中岡山區是北高雄人口最密集的行政區,人口近10萬人,隨著台積電、橋科動土、招商進駐,將再添人口紅利,帶動北高雄住宅剛性需求。
房仲業指出,與台電共站轉乘的捷運岡山站預計2024年完成,號稱「岡山版農16」的87期重劃區、岡山樂購站前廣場、高醫岡山分院、岡山運動中心、國一岡山第二交流道等工程,至2028年前也會相繼完工。看好發展,包括隆大、皇苑及鑫龍騰開發均有購地,當中鑫龍騰開發去年底以每坪72.8萬元購入重劃區土地,創岡山地價新高。也因各項公共建設和民間投資陸續到位,區域房價已上看3字頭。
壹起飛建設執行長蔡宗叡表示,岡山區地價不斷飆漲,相較下,87期周緣的白米區域建置滯洪池生態公園後,解決淹水疑慮也增加生活休閒風氣,成為宜居環境,但房價相對親民,「聚賢匯」建案一期今年5月才公開,現已進入第2期,因新加坡式華廈輕豪宅建築風格,首推10年防水保固,獲不少首購及換屋族青睞,因此即日起推早鳥預約優惠,備有好康四重送,盼更多人能擁有高CP值的優質好宅。
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