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央行今年利率連4升，共升息2碼半(0.625%)，重貼現率來到1.75%，創2015年12月以來的7年新高，專家認為溫和升息雖不至於直接影響房市，但會間接影響購屋心理，明年邁入升息後期，將出現十大影響，又以地緣政治的威脅成最大挑戰。 央行15日決議再升息半碼，但未調升存款準備率，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為符合預期，因此對房市直接影響有限，僅會間接對購屋者心理帶來暫時觀望的影響。 升息帶來暫時觀望 明年下半年才有影響 李同榮更以台灣過去房地產6次循環的狀況來說明，升息循環初期往往景氣最熱絡，對房市一點影響也沒有，就像今年上半年，但到中期就會影響經濟增長放緩，例如今年下半年，到了升息尾聲才開始間接影響房市，預計在明年下半年。 李同榮認為，雖然升息對房市直接影響有限，但已開始影響經濟，如去年GDP達6.25%，今年正在保3，因此仍會間接影響購屋信心，未來若如央行總裁楊金龍所言「軟著陸」，估計明年下半年升息可能已至尾聲。 兩岸衝突最大灰犀牛 是否反轉關鍵 不過李同榮強調，其他影響房市的變數仍多，尤其總統大選前兩岸衝突機會增高，將是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此2023年第4季將是房市是否反轉的關鍵時刻。 對於2023年的台灣房市，將出現十大走勢 全球經濟表現不佳 升息循環將結束，通貨膨脹趨緩，但已全面影響全球經濟表現。 國內經濟表現不佳 今年國內經濟成長趨弱，GDP保3，2023年保2，2024年可能面臨8年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。 技術面臨末升段 今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房、等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。 地緣政治威脅 兩岸關係將成為2023年房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，會是明年下半年房市最大的挑戰。 政策打房趨緩 總統大選前房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。 成屋市場價盤量縮 2023上半年房市表現價穩量縮，房價漲跌互見，還不致反轉；下半年開始房價會有漲不動現象，部分超漲區會呈現小跌，房市表現價盤量縮。 預售市場推案量不減，會產生多殺多 預售屋市場經2022年投資客倒貨影響，銷售率明顯萎縮3成以上，明年雖然投資客倒貨影響趨緩，但若推案量不減，量大區域市場呈現建商與建商多殺多現象。 土地價格趨緩 建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近3成，未來追價意願低，漲勢將歇止。 商辦市場兩樣情，A辦走穩 由於缺工缺料與營建成本高漲，大量的都更A辦工程進度趨緩，因此供給不足的A辦租金仍然走穩，若需求沒有持續增加，B辦C辦將開始走弱。 總統大選前詭譎多變，2023年第4季將是房市反轉關鍵 明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，總統大選前將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

台灣央行2022年12月15日宣布升息半碼，今年已經連續4次升息，累計共升息兩碼半(0.625%)，重貼現率來到1.75％，創2015年12月以來的七年新高，對2023年房市影響如何？ 房市趨勢專家李同榮說，升息措施符合預期，對房市直接影響有限，但會間接對購屋者心理帶來暫時的觀望的影響，在總統大選前，兩岸衝突性機會增高，將是明年房市最大的一隻灰犀牛！ 李同榮指出，現在升息循環邁向中期，並如預期影響到經濟增長，雖然目前對房市直接影響仍有限，但會間接影響購屋信心，明年將邁入升息後期，就看幅度如何，目前已調整幅度共計兩碼半，若整段升息循環幅度在四碼以內，對房市直接影響有限。 不過未來房市是否如央行總裁楊金龍所言軟著陸，他說，就取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢，明年下半年升息可能已至尾聲，但其他影響房市的變數仍多，尤其是總統大選前，兩岸衝突性機會增高，將會是2023年房市最大的一隻灰犀牛，因此，2023年Q4將會是房市是否反轉的關鍵時刻。 升息後期2023的房市，李同榮提出影響房市的要素，包括1.全球經濟表現不佳、2.國內經濟表現不佳、3.技術面臨末升段，今年受升息、通膨、疫情、兩岸緊張、股市重挫、打房等重大利空阻斷房市主升段，技術循環進入末升段的風險期。 兩岸關係將成為2023房市最大灰犀牛，尤其總統大選前後，對岸一定會有更進一步的文攻武嚇動作，他強調，對明年下半年房市會是最大的挑戰。另外，總統大選前，房市降溫，政策實在沒有打房的理由，若真要找理由，就是趁勢落井下石，收割房市下修的功績。 至於影響2023年房市的因素還有，成屋市場價盤量縮、預售市場推案量不減，會產生多殺多、土地價格趨緩、商辦市場兩樣情，A辦走穩，李同榮再度強調，明年上半年房市表現尚平穩溫和，下半年變數增多，2023Q4總統大選前，將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

作者：李同榮（吉家網不動產創辦人、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長） 觀察此波經濟循環，今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，預計GDP 3.28%，明年不保三，甚至難保二，後年極可能負數，彷彿經濟循環現巧合，彷彿八年就會有負成長魔咒。 目前全球經濟動盪對房市影響尚有限，還沒到反轉時刻，不過隨著年底到明年初經濟成長率下滑後，房價將出現漲跌互見，過去超漲的區塊有修正機率，蛋黃區、有需求的區域則仍有所支撐，不過至此時房價末升段也慢慢結束，因此房市反轉期將有機會落在明年下半年到2024年上半年總統大選前後，惟房價調整幅度應該有限。 市場期待選後交易量回溫 看三個關鍵點 少掉短線炒作的預售市場，在推案量不減反增的情況下，價格鬆動就會是遲早的問題，但第四季房價大幅鬆動機率不高，選後交易量是否回溫將是關鍵。 市場期待選後交易量回溫要看三個關鍵點，這也是近一季影響財經、股市、房市最重要的三大焦點： 股市臉色表現，影響資金面。 中國二十大舉辦過後兩岸情勢，影響信心面。 疫情是否趨緩，影響交易速度面。 開工率展期量體擴增，顯示營建成本增高與銷售率太差的困擾 根據內政部不動產資訊平台，今年第二季全國建物展期(展延)開工件數達1202件、展期宅數超過1.62萬宅，總面積逾136.81萬坪、超過十二座台北101大樓量體，創2009年第一季統計以來第二高。 延期開工主要有兩大理由： 營建成本太高，使得一些建案期待營建材料價格降低時再報開工。 銷售率太低，致使建案遲遲無法動工。 平均地權修法將因房市降溫 暫時備而不提 平均地權修法打房政策在市場機制邏輯上諸多瑕疵，筆者早在今年四月行政院通過後，接受某財經台訪問時就已斷定此法年底前絕對通過不了，理由有三： 打到量卻打不了價，市場將會變得很畸形：內政部此時若通過了，只會對市場造成更多負面影響，對房市而言，產生的閉鎖效應，將會導致價漲量跌的畸形現象，建商大老所謂產業死了，是指交易量被扭曲，而降溫中房價反而死灰復燃，市場就變得很畸形。 降溫中房價不必為打房而打房：房價不可能永遠炒作，房市已逐漸脫離主升段而逐漸降溫中，在漲幅也逐漸縮小、稅制壓縮，利潤縮水情況下，炒作現象就會遂漸收斂，在此情況下再提打房，就會被產業界認為政府是為打房而打房。 政經狀況不佳，打房是不智之舉：今年財經現況在持續升息環境效應下，股匯動盪與經濟成長，加上兩岸衝突升高、外資投資腳步趨緩、股市重挫……等不利因素影響下，加上選舉將至，再提打房就真的是不智之舉。 房價雖有機會修正 「買不如租」現階段難被接受 在營建成本與工資高居不下的情況下，很多地區房價的確跌無可跌，而另一方面建商普遍口袋深，也因此房價就降不下來，當然，若供給不斷增加，遲早會有些區域有些個案出現降價與跌幅，明年預售供給量若持續增加，預售市場房價就會率先逐漸鬆動，但只要買盤信心恢復，房價調整幅度仍然有限。 因為房價有機會下修，有些人就主張買不如租？筆者認為，全台都會租賃市場已經連續十三年不管是房價漲跌，房租都一直在漲，縱使再跌租金還是在漲，所以你永遠租房子你永遠都划不來，因此租不如買現階段是不成立的。供需失衡的情況下，都會小坪數房都已經被包租公壟斷，價錢幾乎由他們說了算，永遠租房子不是長久之計，不如把房租當貸款，有能力的話，還是提早買房。 七大面向，購屋置產選擇重要參考 未來市場多空混沌，對自住剛性需求購屋者而言，如何擇優而入，筆者建議應重視七大面向做為購屋置產選擇的重要參考： (一)增值潛力區 1.新興工業區周邊區域：新興工業區帶動就業人口，長線支撐房價走勢穩健。 2.軌道建設規劃定案區域：軌道建設規劃定案即將開工區域，利多尚未完全實現，長線仍有走揚機會。 (二)抗跌實力區 人口淨流入區域：各都會人口淨流入排行前段班，以及具有抗跌效應。 都會蛋黃區：各都會都有人口密度高的蛋黃區，因土地與建案供給量少，相對抗跌。 (三)潛力產品 都會優質租賃宅：中小坪數優質產品，租賃需求高，投報佳，吸引長線投資者介入。 健康休閒宅：人口老化，郊區環境優雅的退休生活宅，具有開發價值。 觀光產業飯店、民宿：旅遊休閒民宿、觀光飯店產品，未來數年後會谷底大翻身。 共享商務中心、會議中心：疫情洗禮，行動商務崛起，個人工作室應運而生，公共辦公、公共會議室租賃業務成長迅速。 (四)抗跌產品 舊不如新：新屋產品各項智能家居設備完善，逐漸淘汰老屋市場， 大不如小：房價高漲，未來都會小宅化，同樣總價，在品質考量下，優質小宅越來越受青睞。 蛋白不如蛋黃：蛋黃區在房價下跌時，抗跌性較強，在房價高峰時，應避免量大的蛋白區。 (五)避開地雷區與產品 老屋將不值錢：屋齡超過四十年且都更無望老屋，長線房價會大幅滑落，應盡速規劃換屋行動。 群魔不跟著亂舞：沒有基本面的偏遠蛋殼區，因房價基期低而水漲船高，已達房價滿足點，超漲區房價容易率先下跌。 ...

美國通膨危機未除，聯準會將繼續升息三碼，不少業者預期中央銀行9月22日有可能再度升息，擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為，今年七大利空已出盡，無論央行升息半碼或一碼，房市都將於年底前逐漸回溫。 李同榮表示，升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹，美國因過去QE過度，利率趨零，在通貨膨脹壓力下擴大升息循環，影響所及全球股匯市動盪不安，美元持續升值，台幣貶破31，歐元不到1比1，日圓下探147，使得全球利率遭到升息跟進的壓力。 然而台灣通膨現況與美國有別，利率基期也不同，8月消費者物價CPI為2.66，有趨緩現象，雖民眾對物價上漲感受仍高，但考慮出口競爭力，預期央行升息頂多半碼或一碼，對房市影響非常有限。 李同榮指出，他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年一如預期一一出現，包括升息循環也在預期中。 七大利空都將是「關關難過關關過」 他說，正如他先前所言，七大利空都將是「關關難過關關過」，如今七大利空都已出盡，市場將會逐漸回溫。 李同榮表示，今年從年初開始，預售市場因七大利空因素逆襲，房市短線投資客倒貨影響，銷售率其差無比，但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中，目前溫和升息環境下，其實也是一種利空出盡。 尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售，這些不利因素也已充分反應在市場上，房價利差縮小，炒作已經收斂，因此無論修法或不修法都會是利空出盡，預售市場炒作已收斂，將會在大選後、年底前，交易量逐漸回溫。 他提醒，若政府修法禁止轉售，將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收，如此一來，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖，而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。 李同榮表示，今年成屋市場雖經七大利空逆襲，但交易量1月～8月總數，年縮只有1.71%，且房價不跌反而小漲。預期9月開始，成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫，若沒重大利空，溫和升息對成屋市場影響也非常有限，全年交易量會跌破眼鏡，將不如市場的悲觀預期，不但不減，反而會小增，這表示資金充裕與剛性需求的強勁，才能力抗七大利空的逆襲。 李同榮認為，房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上，只是原來強勁主升段被打弱了，房市降溫，進入末升段，漲幅會逐漸縮小，炒作也會因無利可圖而收斂。 升息對房市主要的影響在於首購族，目前以一千萬房貸為例，若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼，等於今年升兩碼，每年約增2.8萬房貸支出，換屋與高收入者無動於衷，對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內，不影響房市首購剛性需求。 李同榮最後指出，七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性，未來一年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，2023房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。

房市趨勢專家李同榮表示，2022年自第2季開始，台灣房市受到升息、通膨、疫情、打房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高等七大利空影響，全台預售屋銷售量劇減，但成屋交易量1-8月僅小縮1.71%，在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾，但八大理由判斷，在大選後，房市一定會回溫。 李同榮指出，依過去房市五大循環的歷史經驗與判斷，多頭市場一旦進入末升段，市場信心開始脆弱，稍有市場重大利空出現，房市就很容易反轉而結束多頭市場。今年房市在七大利空風暴侵襲下，加上選舉因素干擾，房價居然八風吹不動，只有預售市場受投資客倒貨影響交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面，種種重大利空多管齊下，卻仍打不垮房市，只有一個理由解釋，就是市場主升段力道頑強，多頭行情尚未結束。 房市交易量明顯回溫時間點2022年12月 李同榮認爲，市場雖被不確定因素干擾而暫時降溫，但等待這些不確定緩和，觀望氣氛就會消失，市場交易量就會立即明顯回溫，時間點最有可能會落在2022年12月。 李同榮分析，不確定性因素消失後，房市將於選後回溫的八大理由： 全球升息與QE縮表逐漸明朗與放緩 兩年內台灣升息幅度應不會超過四碼警戒線，2022年九月升息後，全球升息循環趨緩，台灣升息幅度溫和明朗化，對市場預期觀望心理會降低。 疫情高峰期趨緩，商業活動力增強 原預期第三季疫情會趨緩，會延至第四季，經濟活動力也將隨商業發展而增強。 連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求 今年第一季開始就啓動的投資客倒貨潮將到年底告一段落，口袋淺的投資客只要不惜售，大都能順利出清存貨，對預售市場影響越來越小，市場未來走勢也較健康。 全球通貨膨脹危機逐漸降低，對經濟成長影響降低：通貨膨脹降低，對經濟成長殺傷力也隨之降低，間接不會影響房市基本面。 房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂 房價一旦降溫，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。 房市明顯降溫，打房力道趨緩 今年1-8月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小，第三季預期再縮，實在沒有再加重打房的必要，預期內政部平均地權修法五案將備而不用。 選舉不確定性因素消失，新市政帶動新商機：歷年大選後市場，除2014年因多頭結束在先，大部分選後房市都較選前活絡，明年多頭市場尚有餘溫。 剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復 房市會因前七項不確定因素消失，剛性需求遞延性買盤將進場添增市場活力，價格不會大漲，市場將呈現價溫量增格局。

近年來，房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下，桃園、新竹以南房價漲勢凌厲，尤以投資客最愛的重劃區。打房一連串政策與信用管制下，為何Q2台北預售屋每坪破百萬新天價？到底誰給建商的勇氣？專家示警，2023年全球恐迎來景氣大衰退，台灣房市泡沫「多殺多」已成定局？ 全球政經局勢未穩，經濟專家示警，2022下半年還不算最糟，2023年，全球恐迎來景氣大衰退。事實上，兩大經濟體，美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴，更令中國政府嚴陣以待，不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。 台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下，引起一波投資客大出逃，中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售屋直接「熄火」。 投資客出逃中南部，台北開價破百萬 房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多，杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子）才會出現剩餘空間。」 投資客出逃重災區，又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察，「多殺多」已是現在進行式，「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化？李同榮大膽預測，年底就會揭曉。 只是，政府打房，卻打出房市「南北兩樣情」，中南部投資客出逃，預售屋市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2（第二季）新成屋、預售屋房價悉數走漲。北市房價飆三位數，首度突破百萬，新建案房價每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬，較去年同期上漲8.6萬元，年漲幅達9.3％。 新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元，年漲幅約9.1％。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因Q2推案量極少，如板橋、新店、永和等地，永和更是連一個建案也沒有可謂一屋難求。 雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息，住展雜誌研發長何世昌觀察，全球經濟衰退疑慮加深，然因北台房市供需失衡，給了建商勇氣，房價漲勢依然凌厲。 李同榮觀察，大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢，但泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是真正泡沬化來臨。 房市泡沫化？二關鍵指標趨吉避凶 李同榮指出，過去三年來，蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」，他以兩大指標觀察房市未來。 一、通膨保值： 中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。 二、兩代不同堂： 少子化造成人口減少，但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少，足證「兩代不同堂」買房剛需，成房市主要支撐。 台北不是唯一蛋黃，勿誤判中南部市場華麗轉身 曾徒步行腳環台兩圈，李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察，發現全台產業鏈結構正快速南移，高科技產業開發進駐，讓新興工業園區一屋難求，隨炒作收斂，未來園區實際運作後，租屋、買屋剛性需求可望出籠。