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作者：穆椿松 房地產經過這兩年多來的激情，各地房價、或市場的熱絡度，漸漸走向高原期，整體房市也走向量縮價平的局面，不少的朋友在問穆老師「房價會不會下跌？」 我倒是問起朋友，為什麼您認為房價會下跌呢？他說，第一，政府打房措施不斷，第二美國Fed升息不斷，台灣也跟著升息，第三是原物料雖然上漲很多，但已有局部回跌的現象，因此他認為房價有下修的可能！ 穆椿松認為，這波房價會上漲的原因大概可分四點 世界經濟「全球化」走向「區域化」 第一，世界的經濟從「全球化」走向「區域化」，尤其川普當選美國總統後，中美貿易戰、關稅問題、covid-19及烏俄戰爭，使得原本提倡全球化而走向區域化，全球化的社會原是低成本生產的東西，賣到高成本消費的地方，因此要產生全世界的通膨不容易，例如2008年雷曼兄弟事件，美國實施QE印了四兆多美金，一樣沒有影響世界性的通膨，但是這波去全球化，例如2020年covid-19疫情引起的生產與運輸斷鏈，已讓全球的物資上漲。 原物料上漲 第二是原物料的上漲，貴重金屬10多年來沒有調漲，在2019年-2020年調幅很大，例如鐵礦、鋼鐵、銅、鋁、鎳等產品，加上烏俄戰爭讓農產品運輸不順暢，再使原物料上調，確實今年有局部的原物料是下跌，例如原先100元的成本，上漲至200~250元，這波下修至180元，但是，整體還是上漲很多。 全球工資上漲 第三，全球工資上漲，原物料從生產到消費端，中間仍要經過許多的加工，工資一旦上漲就很難回去了，就算原物料有局部的下跌，但消費端卻感受不到。例如美國今年8月份消費者物價指數仍高達8.3％。 全球缺工 第四，全球缺工，例如英國脫歐後，像是卡車司機或基層勞力型嚴重缺工，例如美國嚴格管制墨西哥人入境，使基層工作者缺乏，物價及工資的上漲也影響通膨。 關於美國Fed升息，固然影響全球央行的升息，但是，台灣的CPI消費者物價指數沒有歐美嚴重，升息的步伐應該要比Fed慢很多，台灣目前仍維持在2％左右，對於整體房市影響不會太大；再者，政府限縮了建商買地的資金流，從今年買地的數據約為去年的1/2，顯示未來1-3年內的推案量會減少，代表供給面減少，以上的因素來看房價是否會下跌？我不能說完全沒有，客觀分析來看下跌機率約10％，不下跌可能性約90％，以上提供給社會大眾參考。

作者：穆椿松 這10幾年來，中部建商因為經營環境比較困難，不少建商努力發展自己的品牌特色，希望在紅海之中走出一條藍海的路，因此中部建商的作品百花爭鳴，七期、十四期也好，在各區市場上大放異彩。 先不談建築業，我們來看車市，大家都希望買一部2000cc、性能及內裝達到一定的水準，價格約落在80萬~100萬元，其中有T牌、H牌、N牌等，市場上也受到不錯的成績。但是，同樣級數的車子，為什麼賓士車2000cc售價卻要200萬元？這是因為品牌的差異性，包括性能、內裝、材質及耐用性經過幾十年的努力，受到社會大眾肯定，相對品牌價值較高，價格自然高出許多。 換到房屋市場，台中目前有些品質不錯的品牌已被社會大眾所肯定，同時他們也希望做好自己的品質，來增加品牌的附加價值，例如某品牌提到「看得見的全力以赴，看不見的真心相待」的Slogan，不論客戶看得見或看不見的地方，提供相對的水準、舒適的環境。 例如某建商對施工的要求，是以安全、品質、進度、成本的順序，來建構施工的價值觀，當品質與進度衝突的時候，以品質為優先；品質與成本衝突時，以品質為優先；若是安全與進度衝突時，當責以安全為第一，因此，施工上可以達到較好的品質，也被民眾所信任。 也有另一家強調以生態、養生為主，他們的作品在生態綠化上，也受到消費者的肯定，建立起他們的品牌特色，當然，還有其他的品牌也有類似的情形。 給年輕朋友的一些建議，買房子總希望能夠住5年、10年、甚至是15年以上，很多的設備、用料需要做到確實，市場上提供的建材表，能看得見的部分實在很有限，還有看不見的地方例如水電的部分、結構體的用料、防水的施工程序等，都是無法立即能夠發現的，不妨找有信賴的品牌，一勞永逸，避免售後服務不佳、建材用料不實等問題，來增加自己在居住上的困擾。 就像買車一樣，品牌有其品牌的價值與好的售後服務，因此，建築業也漸漸走向汽車的產業，建立自我品牌、及建立品牌的等級。

對建商來說，規模稍大的建商，大部分都有庫存的土地；規模較小的建商，很難以五成的土融且銀行保留一成需等開工後才能撥款，表示只有四成的土地融資，讓小建商買土地是更加困難，央行實施的管制，對土地交易的抑制已有明顯的效果，地價在今年第一季看來沒有任何的成長，購地需求減少、固定的供給也無法提升價格。

最近台中市房地產市場最熱門的話題，莫過於談論北屯區14期重劃區，一般新興的重劃區在完成的兩年內，所推出的個案都會受到社會大眾的喜愛，14期的推案量及價位更是萬眾矚目，今天，藉這個機會來跟大家聊聊「房地產的價值與價格的關係」。