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南韓首爾銅雀區黑石洞一處公寓的84平方公尺（約25.4坪）房型，2022年2月的交易價格達25.4億韓元（約新台幣5672萬元），但最近的成交價卻是18.5億韓元（約新台幣4132萬元），等於短短半年多時間賠了1500多萬元，韓國銀行（南韓央行）更預測房價下跌的趨勢還會繼續下去

受到升息與經濟衰退影響，南韓出現房價暴跌的狀況，仁川一處擁有3000戶的公寓社區，1間84平方公尺（約25.4坪）的房子已從今年2月的12.45億韓元（約新台幣2783萬元），降至近乎腰斬的6.5億韓元（約新台幣1453萬元）。 據《YTN》報導，不僅僅是仁川如此，南韓全國範圍都有房價慘跌的現象，首爾九老區開峯洞一處公寓大樓，1間114平方公尺（約34.4坪）的房屋成交價，從先前的12億韓元（約新台幣2682萬元）降為8億韓元（約新台幣1788萬元）。 另外，首爾松坡區蠶室一處高級住宅的84平方公尺公寓，去年價格高達27億韓元（約新台幣6035萬元），近來的成交價卻只有19.5億韓元（約新台幣4360萬元）。 與此同時，首爾江南區1間公寓從最高價下跌了近10億韓元（約新台幣2235萬元），世宗市也出現公寓價格腰斬的狀況。 受此影響，南韓房市陷入低迷，首爾上個月的成交量只有去年同期的14％，大邱待售房屋超過7000套，達到去年年底的4倍。 南韓房地產專家表示，政府必須放鬆各種遏制房市的措施，如果讓房價一直暴跌，將對經濟與就業有不利影響。

隨著南韓央行抽銀根的緊縮周期進入第2年，一年共升息2個百分點，總算把南韓房市打下來，房價創下2009年全球金融危機以來最大月比跌幅，首爾房價連跌16周。 急售的屋主需要砍價數千萬或數億韓元 南韓房市成為買方市場，因為買房的人比賣方少很多，首爾住宅成交量狂減7成，急售的屋主需要砍價數千萬或數億韓元，房子才有可能賣掉。 有些無力償債的高舉債屋主紛紛求售，但是無法原價賣掉，因為沒有人有興趣高價買進。同時，更多租戶認為租房比借錢買房更划算，租屋數量也在增加。 《彭博》報導，南韓政府制定新法規，並計畫5年內蓋270萬戶新的社會住宅，以遏制高房價再上漲，房價太貴，引發青年對社會不公平現象和投機炒房的高度不滿。 南韓房地產委員會9月15日公佈，8 月份全國房價指數月比下降0.29％，創下2009年初以來最大跌幅。雖然房價較去年同期上漲2.6％，但這是連續第9個月放緩。 首爾住宅成交量狂減7成 2008-2009年全球金融危機期間，南韓房市連續5個月下跌，月跌幅達0.78％。自2021年8月以來，南韓央行累計將指標利率提高2個百分點，一項針對消費者的單獨調查顯示，房市前景創2011年來最悲觀的水準。 南韓房市突然從炙手可熱變成燙手山芋，給這世界上負債最重的一些南韓屋主帶來壓力，因為房地產業遭遇史上最快的升息浪潮。 政府計畫5年在首爾蓋50萬戶新社宅，比過去5年大增50％，導致首爾房價9月份第2周較前一周跌0.16％，連跌16周累計跌幅1.08％，為2012年來最長的連跌周數，在7月最後一周創26個月來最大跌幅，6 月份首爾房市的成交量年比狂降73％。 政府擬5年內在首爾蓋50萬戶新社宅 隨著借貸利息上升，房地產市場相關的2.6兆韓元（1.97兆美元）債務遭遇重大考驗，經濟走下坡和房貸壓力更重，可能導致消費疲軟。 由於近75％的家庭財富與房地產掛鉤，決策官員擔心房貸利率持續上漲，可能會增加房貸違約案件，並使經濟更接近金融危機。 南韓快速升息，普通民眾已經感受到壓力，繳房貸捉襟見肘，連高級住宅都受到衝擊，江南豪宅市場開始搖搖欲墜。 例如，36歲的Jane Jeon住在首爾市中心，她有一個6個月大的小嬰兒，越來越大的還房貸壓力，逼迫她做出一些艱難的選擇。 夫妻只靠一人薪資無法負擔房貸與日常開銷 「只靠我老公現在薪資，不足以支付我們每個月的房貸，所以我需要縮短產假，並重返職場。」最初計劃休產假15個月的 Jeon抱怨。 為5億韓元（1100萬元台幣）的房貸，她的家人現在每月須償還72萬韓元（約1.6萬元台幣）利息，她的銀行放款人員表示，到年底可能會進一步增加，使他們每月的還款總額接近400萬韓元（9萬元台幣），相當於她老公薪資的7成。. 金融監管機關預計，一旦房貸利率從目前的5％－6％調升至7％的關卡，可能拖欠貸款的人數將增加50萬，達到190萬人。 由於營建投資的服務和大宗商品消費佔經濟活動的15％左右，房地產市場低迷，加上出口減少，將對經濟增長造成很大拖累。 房貸利率還會從目前9年高位上升 Kiwoom（培證英雄）證券分析師Seo Young-soo表示，南韓的金融體系是世界上最容易受到升息影響的國家，因為大流行導致南韓債務的增長最高。「凡是同時借房貸和借信貸投資的高負債民眾，麻煩最大。」 市場普遍認為，指標利率將從目前的2.25％升到今年底的2.75％的高峰，隨著房貸利率從目前9年高位上升，將進一步壓迫負債的家庭。 過去5年裡，首爾房價大漲一倍多，最初是民眾受刺激政策的推動買房，後來買房變成全國運動，但更嚴格的貸款限制使許多千禧一代青年陷入財務困境。 國際金融協會（IIF）追蹤36國的數據顯示，南韓第一季家庭債務與GDP的比率高達104.3％，名列世界上最高。 南韓家庭債務與GDP的比率名列世界第一 監管機關對借款人提供固定利率再融資貸款的機會，試圖藉此來減輕家庭債務對金融體系的影響。在南韓央行7月超大規模升息僅2周後，這種緩解就出現了。 「我們希望迅速改善家庭債務結構，當啟動再融資計劃時，浮動利率的家庭債務比例應下降5個百分點，從78％降至 73％以下。」財長秋慶鎬7月底表示。 2021年底，債務與可支配收入的比率達到 206％，也就是說，家庭債務現在是生活費用的2倍。 實際上，全球房地產市場都受到央行抑制通脹的強力升息政策打擊。南韓比大多數發達國家更早開始升息，預計南韓央行將在下個月開會時再次升息。

國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）發表2022年第二季「全球豪宅指數」（Prime Global Cities Index），該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市成交總價前5%的豪宅價格表現，近年來已然成為頂級不動產的重要關注指標。

據日本研調機構調查顯示，因通膨加上營建成本揚升，推升台北房價增幅高居全球 14 個主要都市第二大。 日本不動產研究所公布全球主要都市不動產調查報告指出，因新冠肺炎疫情，帶動業績成長的醫療相關企業的辦公室需求揚升，4月時首爾商辦大樓交易價格較前次調查（2021年10月）相比揚升1.4%，增幅居全球14個主要都市之冠，大阪揚升1,1%增幅第二，其次依序為新加坡揚升0.9%、上海成長0.8%、北京成長0.7%、台北成長0.6%、東京成長0.4%。 就商辦租金看，首爾較前次調查結果揚升1.4%，增幅居14大都市之冠，上海揚升1.0%增幅第二，其次為紐約成長0.8%、台北成長0.6%、北京成長0.2%。 就住宅大樓交易價格（房價）來看，台北較前次調查結果揚升4.0%，增幅僅次紐約5.5%，在14大都市中高居第二大。不動產研究所指出，因通膨傾向加上營建成本揚升，為促使台北房價走揚的原因。前一次調查時，台北房價增幅為4.2%，在14大都市排第二（僅低於首爾成長9.4%）。 全部14大都市只有5個都市房價下跌，倫敦下滑1.2%跌幅最大，香港下跌0.9%，跌幅排第二。 就住宅大樓租金來看，紐約上揚3.4%增幅居冠；其次依序為大阪上揚2.1%、首爾上揚1.4%、上海上揚1.3%、新加坡上揚1.1%、東京上揚0.9%和台北上揚0.4%。

熱播韓劇《黑道律師文森佐》 ，由南韓當紅男演員宋仲基主演，他飾演黑手黨顧問律師，冷血完成黑手黨老大的後事後，被老大的繼承者追殺；逃回南韓後，想挖出之前幫忙藏匿的不法金條，卻陰錯陽差與面臨仕紳化，將被強制都更的大廈居民，一同面對政府和黑心建設公司的一連串故事。 南韓的「仕紳」是什麼樣的人？ 文森佐與大廈居民們碰到的「仕紳化」是什麼議題？ 人文地理學家大衛雷說，仕紳化的「紳士」有別於一般中產階級的特徵，他們是「文化新階級」。他們是一群在藝術、媒體、教育界或非營利組織中工作，受過高等教育的專業人士。 對這些「紳士」而言，重要的是文化和消費生活。他們想住在靠近市中心，卻又相對便宜的房子裡，他們在那裡工作並享受文化生活。正因為如此，在紳士們居住的老城區裡，林立著最新潮流的餐廳和購物、娛樂場所。 全世界的城市都存在仕紳化的現象，南韓首爾特色街區的變遷，也普遍存在仕紳化的課題。獨具特色的老城區振興後，中產階級湧入，取代現有低收入原住民。 南韓仕紳化的三階段 在《搖晃首爾小巷》一書中，對南韓的仕紳化進行了三階段的解釋。 在中產階級化的初始階段，藝術家、作家和音樂家，成為中產階級。他們大多數是單身或沒有孩子的年輕夫婦。相對於一般的中產階級來說，是一個時間比較充裕的階級。因為沒有孩子學區或居住區的安全問題，所以能夠承擔風險搬到租金低的勞動階級地區。中期階段，感受到老城發展魅力的包括記者、教育工作者等也陸續遷入。後期階段，相對富裕的高收入專業人士及管理階層進入社區。此時，房價和土地價格將急遽高漲，原本居於社區內的原居民和早期中產階級，又遷移到新的地方。 南韓老城街區的紳士們，大多數都是藝術素養豐富的高知識份子，具有文化資本、有「人脈」，基本上能自行執行室內裝修。他們有自己的工作，並以副業的形式創業。 根據首爾城市再生研究中心，2000 年時，第一代仕紳化的組成大多是藝術家，2010 年後出現的第二代以小資本家和空間規劃師為核心，未來第三代中產階級很可能是平凡的千禧世代和 Z 世代。 南韓首爾的仕紳化熱門商圈 有 1000 萬人口的首爾是一個人口密度高的大城市，特色的老屋商圈也面臨著仕紳化。 在首爾，有三個以延世大學為中心形成的商圈，分別為梨花女大後門（延世大學東門）、新村（延世大學正門）、延禧洞（延世大學西門）。延禧洞的整體發展相較於其他兩個商圈而言，其獨特的文化性是關鍵，除了是各種特色餐廳的「美食巷弄」，延禧洞長久以來居住了許多藝術家，成為重要的文化中心地。如全斗煥、盧泰愚等前南韓總統也都曾居住於此。 在仕紳化的發展下，首爾的老屋特色街區、商圈，許多年輕經營者無法承受高租金而離開。但為何延禧洞能夠保有其老屋商圈、藝術文化中心，沒有被大財團壟斷、仕紳化擊倒呢？ 沒有被仕紳化打倒的延禧洞咖啡街 這可能要歸功於一位具有保護老屋、改造老屋意識的建商老闆金鐘碩，他是 Coom Partners 的負責人，他改造了延禧洞、延南洞 70 多棟建築物，是創造「延禧洞咖啡街」的功臣。從 2010 年開始，他與地方政府合作，進行延禧洞的城市開發項目。 金鐘碩在延禧洞長大，延禧洞富人區的房子多為有院子的兩樓透天厝，年老的房東在兒女離家後，將房屋脫手轉賣；當新屋主找上金鐘碩改建老屋時，他都會勸新屋主不要拆舊房子，而是在原有房屋基礎上做改造。 為何新屋主會接受金鐘碩的提議呢？因為建築改造費用昂貴，全新的建築費用為每坪 16-19 萬，但老屋改造的建築費用每坪約為 5-11 萬，改造比新建建築便宜 30-40%。 另一個優勢是，因為南韓舊建築法對容積率和日照權的規定較為寬鬆，因此可透過應用舊建築法來提高營利能力。在成本考量下，許多新屋主欣然接受金鐘碩的提議，所以延禧洞的街區就保有許多舊建築的風貌，也引來許多喜愛這樣老屋氛圍的租客。 除了住宅的老屋改造，金鐘碩也在延禧洞核心街區── SARUGA 購物中心，改造了八棟建築物，並且跟屋主簽了十年的房屋租約，金鐘碩再將空間出租給有實力的餐廳、小店，讓租金不因人氣熱度而水漲船高，維持了延禧洞核心區域的租金水平，讓獨具風格的小店、咖啡店、獨立書店得以存活。與此同時，首爾其他竄紅的特色街區如三清洞、新沙洞租金高漲三倍。 延禧洞自 2010 年開始實施延城市更新工程，目前的消費人群包括...

全球房價持續上漲，韓國漲幅更是領先各國，首爾市2022年4月6日公布最新調查顯示，市內20到39歲年輕人口在7年內減少8.2%，其中年輕人搬離首爾市一大因素就是「房價太高」。 首爾市政府今天公布透過2021都市政策指標調查分析結果，截至2021年為止，居住在首爾市內的20到39歲市民共計286萬人，較7年前減少8.2%，減幅大於整體人口減幅5.1%。 首爾市20至39歲人口減少主要原因為搬家，搬離首爾市的每2人中就有一人屬20至39歲族群，20多歲族群多因家庭、工作因素搬家，30多歲族群則多因房價及家庭因素選擇離開首爾。 韓聯社引述官員說法指出，30歲族群離開首爾原因多受買房、租房價格高昂影響，顯示當局應提供更多相關方案。 韓國房價近年大幅上漲，政府打房政策未能奏效，房屋買賣價格及租房價格都讓年輕人大感吃不消，有利年輕人存下買房基金的「傳貰」房（房客不交租金，而是入住前向房東提供一大筆押金，作為抵繳房租之用；等租期結束，房東會歸還押金）也大幅減少、押金大漲。 觀察首爾市年輕居民住家型態，約35.8%住在自有住宅（包括父母所持房產），32.3%住在有押金的月租房，29.4%住在押金較高、但不必付房租的傳貰房。 韓國兩性薪資差異也在30歲左右初現端倪，20到29歲人口無論男女，月薪約在200萬到300萬韓元（約新台幣4.7萬至7.1萬元）；30至39歲族群薪資則有較大差異，4成男性月薪約250萬到350萬韓元，4成女性月薪約200到300萬韓元。

大S閃嫁具俊曄(音:葉)，也讓他在節目中曝光的「漢江第一排」首爾豪宅，再度被拿出來討論！只是看到韓國房價漲幅創下15年新高，首爾這4年來就漲了83個百分點，旅韓台灣人就點出，連租房的保證金都提高不少，租房子愈來愈難。 滿滿衣服配件，大S老公具俊曄在「漢江第一排」的豪宅內部曝光，客廳溫馨寬敞，就連主臥雙人床也攤在陽光下，從廁所窗戶看出去，能看到汽車在高架行駛，推估可能是中間樓層。具俊曄在節目公開的這棟三房三衛、103坪的高級公寓「UN Village」，市值台幣7000多萬，這一區漢南洞可說是名人大本營。 YouTuber韓國主婦Fion：「太陽 防彈少年團的Jin，還有Suga GD都住在漢南洞，或是說在這裡置產，其中UN Village就是更受歡迎的地方。」 窗戶一看出去就是漢江美景，日軍、美軍聚集演變成高級住宅區，只是看到首爾房價漲勢驚人，首爾公寓平均每坪要台幣99萬，高人氣的江南區均價更站上160萬。 YouTuber 志祺 vs 韓國主婦Fion：「其實韓國現任政府，是非常非常努力想要打房的，這幾年之間推出了20幾個政策，還有很小的政策，但是房價就是愈打愈高。」 而疫情衝擊租屋市場，房東甚至提高保證金，讓手上有更多現金能夠周轉，2021年7月首爾公寓，平均保證金是6億韓元，比1年前漲了1億，一些房東甚至趕走現有房客，因為租給新房客，可以拿到更優惠的保證金。 旅韓台灣人 Sharon：「我們大概都繳，100萬到500萬之間的保證金，大概韓幣10萬塊左右，是我們最多可以承擔的程度，可是現在韓國的保證金，都要1千 2千 甚至5千，就是它把保證金提很高。20-30歲這個年紀的，其實我是覺得大家還滿悲觀的，新被選上的總統，他是屬於偏保守派，在這些平民老百姓眼裡，我們都會覺得，他其實不是有利於我們。」 租屋成本不只壓縮留學生租房預算，高房價也壓垮年輕世代的購屋夢想，持續考驗韓國房市政策的調控能力。

南韓的影視作品《寄生上流》和《魷魚遊戲》，赤裸裸地揭露出南韓社會貧富差距的惡化與年輕世代的絕望；總統文在寅努力改善，沒想到卻造成更大的不動產泡沫。 髒亂不堪的狹小空間、設在階梯上的馬桶、斑駁的牆壁、雨天形成的室內小瀑布─電影《寄生上流》的場景不無誇張之嫌；但在南韓的現實社會裡，這種幾無居住品質可言的「半地下房屋」並不少見。 根據作家安宿綠的採訪，29歲的申泰順（化名）剛當完兵，就窩居在這樣的房間裡，準備考會計師執照。在南韓，一個考生平均要花3年6個月才能考上會計師，申泰順就打算住在這種房租低廉的地方苦讀3年6個月。在首爾，20坪大的「半地下房屋」，每月租金約50萬韓元（台幣1.2萬元）。旁人看到他這樣的居住環境，覺得悲哀，他卻處之泰然，因為「我從小到大，第一次有了自己的房間」。 高房價首爾出現半地下房屋 南韓全國有半數人口住在首爾市附近，住房供不應求，而且南韓人和華人一樣，也認為不動產才能保值，使得房價居高不下。總統文在寅2017年上任後，決定打擊炒高房價的投機客，限制首爾市中心等區域的再開發許可，加上地方經濟衰退而減少申請開發，2020年全國住宅建設許可數比2015年減少了4成。此外，政府還實施了提高課稅、擴大供給公寓等政策，但房價依然不跌反漲。 《日本經濟新聞》報導，前一任總統朴槿惠在任的4年內，首爾市的房價上漲18%，但文在寅上任4年後，首爾房價漲了83%。2021年3月，首爾公寓平均售價是每坪4272萬韓元（台幣99萬元）；而高人氣的首爾江南區，1坪則要價6292萬韓元（約台幣160萬元）。以往小康家庭的父母還可以幫子女繳頭期款，之後子女再自己繳房貸，但現在父母已經付不起了。 低收入 調薪政策跳票　打工族大增 傳統上，南韓租屋採取「保證金」制度，房客付一大筆金額給房東，通常是房價的5~8成，之後在合約期內可以免繳房租，只要付水電或管理等費用就好，房東可以拿這筆錢去理財賺更大。如今房價飆漲，保證金跟著上揚。根據KB國民銀行的資料，2021年7月首爾的公寓平均保證金是6億韓元（約台幣1500萬元），比1年前漲了1億韓元。一些房東甚至趕走現有的房客，因為租給新房客可以拿到更優惠的保證金。近來因為利率走低，採月租制的比率才逐漸升高。 台灣智庫副執行長董思齊指出，南韓人當年選出文在寅當總統，對他的期待是「積弊清算」，也就是處理過去不公不義的事。文在寅也的確想協助年輕人解決各種問題，除了房價之外，他還調高工資。 回顧1997年金融風暴後，南韓推動勞動市場彈性化，企業容易解雇員工，終身雇用制改成契約制，導致非正職員工大增。非正職的工作，薪資大約只有正職員工的一半。因此選舉時文在寅強調「所得主導型成長」，承諾將最低時薪調到1萬韓元；但2018年大幅調高16.4%，也僅為7530韓元（約台幣190元）。 2020年又碰上新冠肺炎，南韓小規模的自營業占比近25%，調高工資會加重餐飲、零售等自營業者負擔，文在寅調高最低工資的政策只能放慢腳步。南韓2020年最低工資結果只調高2.9%、2021年1.5%，調幅創歷史新低。2022年雖然調高5.1%，但最低時薪也僅為9160韓元（約台幣230元），文在寅的1萬韓元承諾顯然跳票了。 然而，疫情沒客人上門，業者依然只能裁員或歇業；根據南韓自營業者非常對策委員會的報告，過去18個月，全韓平均每天倒閉1000家店，累計已有45萬家商店倒閉。2021年8月為止，正職員工少了94000人，非正職員工增加了64萬人。非正職員工占勞工比率38.4%，創歷史新高。 年輕人放棄拚未來 不婚不生也不要命 自營商關門，年輕人的打工機會也減少，造成失業率攀升。事實上，南韓青年失業率長期以來都比其他世代都高；2021年10月時，南韓失業率為2.8%；而其中，20~29歲的青年失業率則是5.7%。阮囊羞澀的年輕人，只好每天吃泡菜配白飯，或吃麥片配優格。 根據全球統計網站Numbeo對83個國家的評比，2021年南韓的生活品質指數排名42。與文在寅上台時的2017年相較，下降了20名；各項指標中，大幅惡化的是房價飆漲和生活費負擔沉重。 新韓銀行的資料顯示，南韓前20%的民眾，2020年平均資產達12億韓元，比2018年增加10%；倒數20%民眾則反而減少了4%，僅為2715萬韓元，貧富差距愈來愈大。 對人生前途絕望的年輕人於是拋棄戀愛、結婚、生子，被稱為「3拋世代」；不過，現在連就業、房屋、夢想、人際關係也都只得放手了，而成為「7拋世代」。更有人戲稱，還有連健康（不做健康檢查）和外貌（不整形）也捨棄了，變成「9拋」或「N拋」世代。 實在走不下去的人，最後也只能連自己的生命都「拋棄」了。南韓自殺率向來居高不下，根據南韓統計處的統計，2020年南韓每10萬人的自殺人數是25.7人；而同年台灣的自殺率則是15.5人。董思齊分析說，以往南韓人鬱悶時，還可以到24小時營業的餐廳喝酒紓壓，疫情爆發讓餐飲業無法開門，讓大家壓力更無法排解。 在《魷魚遊戲》這部全球賣座的電影中，一群債台高築的人為了贏取獎金而參加致命的遊戲，南韓年輕人也夢想一攫千金、一夕致富。近來在南韓街頭，可以發現不時拿出手機來看股市行情的年輕人變多了。南韓《經濟日報》報導，根據南韓10大券商的資料，2021年8月初時，20、30歲年輕人海外股票購買金額達到103兆韓元，是前1年同期的2倍。其中，主導的是30多歲的人，他們對去年南韓股市漲幅不滿意，轉戰美股。 南韓年輕人投機搏未來 買股期待一夜致富 20、30歲的年輕人還熱中投資未上市股票。一位投資者說：「我買了10家公司的股票，如果中1家，就像中樂透一樣，獲利可能是100倍。」非上市股票交易平台「天使聯盟」的投資人有56%是20、30歲的年輕人。虛擬貨幣也是年輕人青睞的投資標的，因為這比投資不動產或股票更容易入門。 南韓4大虛擬貨幣交易所2021年第1季新加入的250萬人中，20、30歲的年輕人占比達到6成以上。一份針對大學生所做的問卷調查結果也顯示，約1/4的受訪者都投資了虛擬貨幣，最重要的理由是「小額就能投資」。 屬於進步派的文在寅，理應受到年輕人的支持，但他的政策反而讓含著土湯匙出生的青年，無法從地獄朝鮮中脫身。2022年3月即將舉行的總統大選，如何真正帶給大家美好的未來，將考驗下一位領導人的智慧。

南韓不到一年後轉售住宅的資本利得稅調升至70％，買後一年至兩年內售屋的稅率為60％，台灣規定持有房地產不到2年賣出獲利者，課45％重稅，不到5年課35％。 （圖片來源／phopick） 台股橫越萬8、創下歷史高峰，萬物齊漲、房價屢創新高，台灣央行至今沒有升息，政府也沒有課徵囤房稅或空屋稅，被批打房不力。 南韓祭出各種打房措施 反觀南韓打房來真格的，就是希望房市能夠降溫，包括2020年開始大幅提高短期賣出中古屋的資本利得稅，提高企業財產稅、開徵囤房稅、信用管制，2021年多管齊下遏阻公務員炒房歪風、8到11月份的3個月內2度升息，南韓可說能用的工具都派上場了。 但是南韓國民銀行編輯的房價指數去年第3季仍創歷史新高，突破120，2021年前3季房價上漲約12％，創15年來最大漲幅，更慘的是，文在寅總統約5年任內，首爾房價照樣飆逾1倍，問題到底出在哪裡？ 最大原因應該是南韓8成人口（4142.4萬人）居住在大首爾地區，相比之下，新北和台北市人口合計約666.1萬人，佔全台灣人口的28.2％，由此可見，台灣首都人口密集度比南韓小很多。 根據南韓國民銀行的房地產平台 Liiv，亞洲第四大經濟體南韓房價中位數在1月至9月期間年比上漲11.98，創下15年來最大漲幅。 前3季大首爾房價大漲21% 今年前3季，首爾及其周邊地區（大首爾地區）房價年比上漲20.88%，超過2001年的19.19%的年度相應數字。 據統計，約有80％的南韓人口居住在首爾和首都附近的京畿道住宅中。 《韓聯社》報導，公民團體公民經濟正義聯盟（CCEJ）12月初發布的分析顯示，文在寅上台後執政期間，首爾住宅的均價在5年內飆升1倍多。 CCEJ數據顯示，截至去年11月，首爾住宅平均每坪售價為 4,30萬韓元（36,590美元或101.7萬元台幣），比起2017年5月文在寅宣誓就職時候的房價（每坪售價約為47.8萬元台幣）飆漲109％。 首都99.1平方米（30坪）平均一戶住宅售價也從2017年5月的6.2億韓元（1500萬元台幣）躍升至2021年11月的12.9億韓元（3200萬元台幣）。CCEJ表示，他們分析首爾總共75個抽樣住宅大樓當中117,000戶住宅的價格變動。 首爾一戶3房住宅均價約為3200萬元台幣 該組織蒐集數據顯示，首爾一名普通勞工若想以薪水和儲蓄購買住宅，所需的時間也從20年拉長到38年。 比起文在寅總統上任時的2017年年度價格漲幅1.24%相比，2021年前9個月房價中位數漲幅暴增10倍，大漲約12％。 但實際上，文在寅政府已經很用力打房了，採取一系列打擊投機客措施，包括大幅提高房產稅，控制首爾和其他主要城市的房價，但飆升的房價已成為打壓文在寅支持率的主要因素。 文在寅從2020年開始，祭出各種打房措施，例如，不到一年後轉售住宅的資本利得稅調升至70％，購買後一年至兩年內售出的資本利得稅率為60％，類似台灣2021年7月1日起實施的「房地2.0」，台灣規定持有房地產不到2年賣出獲利者，課45％重稅，不到5年課35％。 多戶囤房稅一戶提高至6% 對於在投機熱區、擁有多處昂貴房產（價值超過1500萬元台幣）的公司和家庭，房地產持有稅上升至6％，這就是所謂囤房稅，自2018年9月13日起開始實施，2020年從0.5％－2％調升至3.2％，2021再次調升至6％。在首爾地區擁有超過3套房產的投機客面臨高達3.2％的稅率，而原先的最高稅率為2％。 除了加稅外，政府為遏制首爾及其周邊地區房價上漲，採取了有史以來最嚴峻的舉措，自2020年12月起，在被指定為「投機」和「過熱投機」的地區，凡是自然人和法人購買價格起跳15億韓元（3500萬元台幣）的住宅，已被禁止申請房貸。 銀行自2021年8月起，暫停部分房屋貸款承作，並緊縮貸款篩選程序，希望遏制滾雪球般的家庭債務。自然人和法人購買價值9億韓元至15億韓元（2100萬到3500萬元台幣）的住宅，最高房貸成數從40％降至20％。 官方標註的房地產投機區包括江南4區和首爾北部11區，首爾市內的25個區和京畿道的4個區被指定為過熱區。 3月LH公務員炒房被重判 大首爾地區房市如此火爆，是由多個因素促成，包括美國QE大印鈔和通過振興經濟方案釋出十多兆美元資金，歐洲、日本也印鈔，美國股市創新高帶動全球股市高飛，使得南韓普通民眾和公務員都瘋炒房。 2021年3月，南韓公務員涉嫌利用內線消息炒房，爆發貪腐醜聞，震驚全國。負責管理土地開發和住宅興建的「土地住宅公社」（LH），旗下多名員工過去3年涉嫌透過內線消息，合資以約台幣2.5億的價格，在京畿道兩個城市購入2萬3千平方公尺的土地，而在2月份這塊土地才被政府劃入新都市開發範圍，等於是公務員利用職權之便炒房賺取暴利。 當時檢方將搜查炒房範圍擴大至全國、其他政府單位、國土交通部以及總統府的官員，並下令直接逮捕涉案的公職人員求處最高刑責。 結果LH的兩名高級官員已經自殺，如果獲利超過50億韓元（1.18億台幣），涉案公務員可能面臨無期徒刑，不當獲利也將被全部沒收，還被處以獲利5倍的罰款。 文在寅領導的執政黨在首爾、釜山市長選舉慘敗 而後國會通過三項法案，修改南韓土地和住房公司法、公共服務道德法和公共住房特別法。這些修法旨在根除公職人員利用職務之便獲得的與土地開發相關的秘密信息進行非法的房地產交易。 總統文在寅2020年在釜山附近購買農田，作為他退休後的住家後，也被捲入了醜聞。總統說他已經採取了所有必要的法律步驟，但反對派議員指控文在寅撒謊說他曾在那裡當了11年農民，才有資格購買農地。 該醜聞對2021年4月7日首爾和釜山市長補選產生了影響，這被視為2022年3月總統選舉的晴雨表。 最大在野黨國民力量黨候選人在首爾、釜山兩大都會市長選戰獲得壓倒性勝利，得票率皆在6成上下，但執政黨共同民主黨慘敗，2022年3月總統大選時，共同民主黨將面臨苦戰。