在南韓高房價下，首爾延禧洞街區老屋為何可以便宜轉租年輕世代經營特色小店

熱播韓劇《黑道律師文森佐》 ，由南韓當紅男演員宋仲基主演，他飾演黑手黨顧問律師，冷血完成黑手黨老大的後事後，被老大的繼承者追殺；逃回南韓後，想挖出之前幫忙藏匿的不法金條，卻陰錯陽差與面臨仕紳化，將被強制都更的大廈居民，一同面對政府和黑心建設公司的一連串故事。

南韓的「仕紳」是什麼樣的人？

文森佐與大廈居民們碰到的「仕紳化」是什麼議題？

人文地理學家大衛雷說，仕紳化的「紳士」有別於一般中產階級的特徵，他們是「文化新階級」。他們是一群在藝術、媒體、教育界或非營利組織中工作，受過高等教育的專業人士。

對這些「紳士」而言，重要的是文化和消費生活。他們想住在靠近市中心，卻又相對便宜的房子裡，他們在那裡工作並享受文化生活。正因為如此，在紳士們居住的老城區裡，林立著最新潮流的餐廳和購物、娛樂場所。

全世界的城市都存在仕紳化的現象，南韓首爾特色街區的變遷，也普遍存在仕紳化的課題。獨具特色的老城區振興後，中產階級湧入，取代現有低收入原住民。

南韓仕紳化的三階段

在《搖晃首爾小巷》一書中，對南韓的仕紳化進行了三階段的解釋。

在中產階級化的初始階段，藝術家、作家和音樂家，成為中產階級。他們大多數是單身或沒有孩子的年輕夫婦。相對於一般的中產階級來說，是一個時間比較充裕的階級。因為沒有孩子學區或居住區的安全問題，所以能夠承擔風險搬到租金低的勞動階級地區。中期階段，感受到老城發展魅力的包括記者、教育工作者等也陸續遷入。後期階段，相對富裕的高收入專業人士及管理階層進入社區。此時，房價和土地價格將急遽高漲，原本居於社區內的原居民和早期中產階級，又遷移到新的地方。

南韓老城街區的紳士們，大多數都是藝術素養豐富的高知識份子，具有文化資本、有「人脈」，基本上能自行執行室內裝修。他們有自己的工作，並以副業的形式創業。

根據首爾城市再生研究中心，2000 年時，第一代仕紳化的組成大多是藝術家，2010 年後出現的第二代以小資本家和空間規劃師為核心，未來第三代中產階級很可能是平凡的千禧世代和 Z 世代。
南韓首爾的仕紳化熱門商圈

有 1000 萬人口的首爾是一個人口密度高的大城市，特色的老屋商圈也面臨著仕紳化。

在首爾，有三個以延世大學為中心形成的商圈，分別為梨花女大後門（延世大學東門）、新村（延世大學正門）、延禧洞（延世大學西門）。延禧洞的整體發展相較於其他兩個商圈而言，其獨特的文化性是關鍵，除了是各種特色餐廳的「美食巷弄」，延禧洞長久以來居住了許多藝術家，成為重要的文化中心地。如全斗煥、盧泰愚等前南韓總統也都曾居住於此。

在仕紳化的發展下，首爾的老屋特色街區、商圈，許多年輕經營者無法承受高租金而離開。但為何延禧洞能夠保有其老屋商圈、藝術文化中心，沒有被大財團壟斷、仕紳化擊倒呢？

沒有被仕紳化打倒的延禧洞咖啡街

這可能要歸功於一位具有保護老屋、改造老屋意識的建商老闆金鐘碩，他是 Coom Partners 的負責人，他改造了延禧洞、延南洞 70 多棟建築物，是創造「延禧洞咖啡街」的功臣。從 2010 年開始，他與地方政府合作，進行延禧洞的城市開發項目。

金鐘碩在延禧洞長大，延禧洞富人區的房子多為有院子的兩樓透天厝，年老的房東在兒女離家後，將房屋脫手轉賣；當新屋主找上金鐘碩改建老屋時，他都會勸新屋主不要拆舊房子，而是在原有房屋基礎上做改造。

為何新屋主會接受金鐘碩的提議呢？因為建築改造費用昂貴，全新的建築費用為每坪 16-19 萬，但老屋改造的建築費用每坪約為 5-11 萬，改造比新建建築便宜 30-40%。

另一個優勢是，因為南韓舊建築法對容積率和日照權的規定較為寬鬆，因此可透過應用舊建築法來提高營利能力。在成本考量下，許多新屋主欣然接受金鐘碩的提議，所以延禧洞的街區就保有許多舊建築的風貌，也引來許多喜愛這樣老屋氛圍的租客。

除了住宅的老屋改造，金鐘碩也在延禧洞核心街區── SARUGA 購物中心，改造了八棟建築物，並且跟屋主簽了十年的房屋租約，金鐘碩再將空間出租給有實力的餐廳、小店，讓租金不因人氣熱度而水漲船高，維持了延禧洞核心區域的租金水平，讓獨具風格的小店、咖啡店、獨立書店得以存活。與此同時，首爾其他竄紅的特色街區如三清洞、新沙洞租金高漲三倍。

延禧洞自 2010 年開始實施延城市更新工程，目前的消費人群包括 50% 的村民、30% 的上班族等常住人口，以及 20% 的外來遊客。長遠來看，延禧洞老屋改造的方案抑制了地價上漲，對房東、業主、租戶（自營者）、居民及觀光客，都有很許多好處。有遠見且懂得保護地方資產的建築業主或投資者，能夠成為一股對抗仕紳化的力量，讓都市具有活力又不失其原本的面貌。