Tag: 中央銀行

為了回應高總價住宅的「限貸令」，許多購房者在台北市和新北市面對較高的房價門檻時，不但能夠尋求建築師協助「拆門牌」進行建物分割，以避免央行的限制，也可以有效地降低自備款的負擔。更是有屋主透過此方法，使得原本的房屋總價減半，提高貸款比例至80％。然而因為某些因素，建物分割不是所有房屋都能實行，所以在進行此操作前，建議先諮詢相關專家以確保可行性及獲得更好的售價。

中央銀行已經連續五次升息，並且對房市管控政策表達了明確的立場，表示會繼續採取目前的信用管制政策。對此，台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真指出，由於國內經濟前景不明朗，房貸利率已升至1.98%，民眾1月的平均薪資下降了0.72%，再加上政策鬆綁的可能性較低等四大負面因素，預估未來半年國內房市交易結構可能會呈現「交易量再度減少、價格緩步下跌」的趨勢，整體房市景氣進入盤整期，因此仍需要謹慎應對。

房市景氣退燒了，房貸數據會說話。中央銀行2023年3月1日公布，2023年1月全體國銀房貸餘額9兆3,665億元，單月大減109億元，創七年最大，房貸年增率進一步下滑至5.61%，為近三年半新低。

國發會主委龔明鑫2023年2月8日邀集內政部、中央銀行、財政部、金管會、銀行公會等相關單位，就「健全房地產市場行動方案」各項措施推動情形進行討論。會中針對「購地貸款信用管制」規定做出討論，為加速借款人辦理所購土地之動工興建，動工期限原則以18個月為限，但如果受疫情等大環境因素影響而發生缺工缺料等「不可歸責借款人因素」，致影響動工時程，或因建案特性不同(如建案規模、建築法規規範要件差異等因素)，致影響公務機關審照時程較長者，不在18個月限制。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，平均地權條例修法通過，今年房地產景氣必然萎縮，預計今年新成交量可能會較 2022 年減半；未來建商在土地融資方面將遇到 5 大問題，呼籲政府鬆綁土融管制。

加拿大央行週三再次將其政策利率上調50個基點至4.25%。這是央行為抑制通貨膨脹，自今年3月以來的第7次調升利率。央行在週三發布的一份新聞公告中說，在加拿大，第三季度的國內生產總值增長強於預期，經濟繼續在供不應求的情況下運行。加拿大的勞動力市場仍緊張，失業率接近歷史低點。

央行升息效應發酵，房市買氣降溫，大台北地區房價依舊居高不下，不過央行經研處副處長蔡惠美23日指出，營造工程物價指數漲幅已收斂，成本壓力下降，應會對房價產生影響，但房價是否修正，仍需視建商財務體質而定。 根據主計總處統計，象徵建商興建成本的營造工程物價指數，去年漲幅迅速擴大，全年平均上漲一成以上，直到今年5月起漲幅開始趨緩，10月僅剩4.6％左右。 房價下修與建商財務狀況有關 對於未來房價走勢，蔡惠美指出，近年來國內外通膨壓力加劇，帶動原物料價格大漲，加上缺工嚴重，導致營建成本大增，連帶使國內房價持續飆漲；但隨營造指數漲幅收斂，顯示建商成本壓力降低，研判對未來房價應會產生影響，但實際上是否有讓利空間，仍需視建商財務狀況決定。 彰銀日前也表示，近期營建成本隨國際原物料價格走跌，已出現連3月下滑，加上升息與打炒房政策，預估房價可能在今年第4季反轉，尤以近年房價漲幅較大的區域，修正壓力會更明顯。

作者： 陳傑鳴（元宏不動產加值服務平台研究總監，曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監，持有不動產經紀人證照，專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估） 近年全台灣房價頻創新高，不僅雙北房價高的驚人，連中南部房市近年也出現狂飆的狀態，讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過，雖然房價如此高不可攀，大家罵聲不斷，但從2016年至今，全台房市交易量卻出現連5年量增，顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列，成為房價上漲的幕後推手。 房價長年大漲小回 炒房成全民運動 由於台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心，過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢，也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛，房子變成不再只有居住功能這麼簡單，反倒變成一種投資產品，而且配合高槓桿的特性，成為很多人暴富的管道。 不過雖然炒房賺錢看似容易，近年也幾乎成為全民運動，但房價一直這樣無限制的上漲，恐拖全台灣人下水，如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。 所得跟不上房價漲幅 購屋族負債驚人 從2001年至今，台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬元左右，到今年的85.3萬元，增加了113%，但全國房價卻上漲了284%，顯見所得明顯跟不上房價漲幅。 以房價最高的台北來說，從信義房價指數可發現，2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬元，但是到今年Q2卻已高達72.46萬元，同樣買30坪的房子，購屋總價就從642.3萬元，大幅成長到2173.8萬元，購屋族足足多背了超過1500萬元的房貸金額，負債狀況相當驚人。 資金大量集中房市 大到不能倒 而且由主計處與央行資料顯示，到今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%，資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。 從內政部資料就可以發現，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個。 而且台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%，新北也要52.41%，民眾買房負擔其實相當沉重，且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況，負擔不起房貸的家庭恐急遽增加，房市爆掉的風險也會大增，民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。 雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定，美國2008年次貸風暴爆發前後，房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開，目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%，但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實，資金確實有過度集中在房市的狀況，一旦房市出現問題，恐出現極大的金融震盪，民眾與政府不得不慎。

台灣中央銀行在2022年9月22日理監事會後，一如預期，宣布升息半碼。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，央行升息半碼，看似不痛不癢，今天宣布明天船過水無痕，其實暗潮洶湧。 中央銀行升息半碼對房市最直接的影響有三 一、央行再次採取提高存款準備率一碼的方式，變相緊縮資金，上次升準一碼約緊縮市場1200億資金，這次再升一碼，估計也有上千億，這將迫使銀行端未來房貸放款更為保守，雖然沒有明確打房政策呼應，卻足以產生強大威力。 二、聯準會已決心「鷹」到底，今年雖已升息12碼，但公開表示還要繼續升，聯準會升不停，央行不跟也不行。由於預期2022年第四季甚至2023年也將處於升息循環之中，無論自用或是投資民眾，都會因此降低進場意願，今年房市交易成交量難以期待。 第三，反映在購屋人心態上，自用客戶和投資客戶都會開始偏向觀望，除了對價格修正出現更期待外，緩步升息增加負擔也會產生溫水煮青蛙的恐慌感，對將本求利的投資者而言，投資報酬率的要求也會提高，租金會漲的同時，產品力強不強，騙不了人。 徐佳馨表示，資金潮水正在退去，目前已看到股溝。民眾關心的價格部分，在放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第四季就出現鬆動跡象。

台灣政府一系列打炒房措施效果陸續彰顯，國銀購屋貸款餘額與建築融資餘額年增率「雙降」。中央銀行26日公布，全體國銀6月購屋貸款餘額為9兆1,406億元，續創歷史新高，較5月僅增加500億元，為四個月最少，年增率8.73%，連三月下滑並為一年半新低。 除房貸餘額外，建商推案信心指標—建築貸款，6月餘額為2兆9,580億元，持續締造新猷，並較前一個月增加324億元。進一步觀察年增率，6月建築貸款年增12.86%，連11個月下滑，並為2020年2月以來、近兩年半的最低水準。 中央銀行官員分析，國銀房貸年增率趨緩，主要有三個原因 六都6月買賣移轉棟數較前一個月減少。 銀行整批分戶貸款也比5月少。 部分銀行考量資本適足率等財務指標，對房貸等不動產授信進行風險控管，使房貸金額較少。 在建築融資方面，央行官員說明，自2021年1月以來，建築融資的成長幅度就呈一路下滑趨勢，主要是建商購地與推案成本均上漲，加上政府一系列抑制房市炒作的措施出爐，使建商推案態度轉趨謹慎。 央行官員表示，「近年來土地與營造成本都上漲不少，政府打炒房政策效果逐步彰顯與央行兩度升息，都會讓建商推案變得更謹慎。」 公股銀行主管指出，金管會與央行等部會的打炒房措施，確實讓房市的炒作風氣明顯降溫，其中又以「三禁令」最為有效，包括金管會調高不動產風險權數、銀行法72-2條三成上限，以及央行明定，建商向金融機構申請購地貸款時，需切結18個月內動工興建，否則須回收貸款或提高利率。 隨著房市炒作氣焰降溫，國銀不動產放款集中度也略見改善。央行統計顯示，6月不動產放款占全體放款的比重為36.91%，較5月36.99%略為趨緩。 央行日前公布，台灣銀行等五大銀行6月新增房貸為607億元，月減79億元；新增房貸利率則是1.614%，月增0.013個百分點，創2020年1月以來、兩年半新高。 央行官員分析，五大銀行新增房貸利率續上揚，主要反應央行3月以來連兩季升息，幅度達1碼半；至於6月新增房貸金額大減，主要是六都買賣移轉棟數合計月減6.73％，以及國內疫情升溫、政府健全房市措施發揮效果、央行兩度升息、金融市場震盪加劇等，這些利空因素對房市買氣造成衝擊，新完工交屋的整批分戶房貸也明顯減少。