星期日, 16 6 月, 2024

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內政部公布平均地權條例子法引起建商抗議,小建商困境加劇,房市恐面臨更大的挑戰

中華民國內政部公布平均地權條例相關子法,引起了建商的抗議聲浪,他們認為這些子法內容完全沒有因應民意而調整,被稱為鴨霸打房政策。據預料,小建商可能會面臨更加困境的局面,而房價下半年可能會進一步加速趕底。中華民國不動產開發公會全國聯合會已經發出動員令,號召全台各公會於5月3日緊急會商,將向內政部提出白皮書,力挽狂瀾。

鬆綁都更法令?業者:太後面了,沒什麼效益!

台灣房地產市場正面臨緊張的都更與危老問題。為了解決這些問題,政府已開始鬆綁平均地權條例私法人投入都更的法令。不過建商公會指出,此舉對於業者實際上沒有什麼效益,因為多數施行業者在展覽階段已取得超過8成以上住戶同意,這時再進行鬆綁已經太後面了。因此,政府需要更進一步的改革,讓業者更新地區或單元內的舊買賣時不用經過許可,以免妨礙都更整合,避免政策矛盾。

2022年第3季住宅價格指數公布,新北市四大重劃區房價全跌

新北市地政局2023年1月9日公布2022年第3季住宅價格指數,整體指數呈現持平走勢,其中,四大重劃區台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區季指數分別為133.06、115.79、122.19及105.94,較前一季全面下跌。 新北市四大重劃區下跌三大原因 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,新北市四大重劃區下跌主要有三大原因 2022年成交量減少,因此成交的價格亦受波動。 2022年第1季升息後,房市買氣不盛,買方預期市場會往下走,加價意願不高。 四大重劃區皆不是去年預售推案重點區域,多半為成交易,而成多是早期取得,有一定的讓價空間,所以主未必是賠售,頂多是少賺出場。 地政局指出,四大重劃區都較去年第2季下跌,分別下跌0.1%、1.62%、0.19%及0.92%。主因整體開發區房價水準已達相對高點,惟受到金融政策影響,市場漸趨保守,出現買方觀望與賣方惜售狀況。 據資料顯示,新北市去年第3季全市住宅價格指數分別為127.38、127.91、128.46,而大樓及公寓指數亦僅較前一季微幅上漲,整體指數呈現持平走勢,月漲幅介於0.35%至0.47%之間,漲幅已相對收斂。 新成方面,指數為118.01,變動率略跌0.18%,與前一季呈持平趨勢。地政局指出,雖較去年同期仍上漲7.62%,但整體走勢已趨緩,主要受到央行逐步升息、土建融利率調漲、買賣雙方議價空間增加等因素影響,指數呈現微幅下跌。

民進黨團預計2023年1月13日休會前完成三讀《平均地權條例》

攸關預售納管的《平均地權條例》修法,因受到建商各方意見拉扯擱置未排審,九合一大選後府院為回應年輕人平抑房價期待,立法院內政委員會預計在12月19日當周排案初審,若委員會對修法內容無共識,民進黨團預計在1月13日休會前,變更議程,將《平均地權條例》抽出來表決,完成三讀程序。
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台灣2022年11月買賣移轉棟數月增年減 高雄降幅破4成

觀察六都2022年11月買賣移轉棟數,與10月相較,除台南小幅月減外,其餘五都皆成長,但與去年同期相較,則全面衰退,台北市1,999棟,月增3.8%、年減26.3%;新北市4,238棟,月增10.0%、年減40.4%;桃園市3,724棟、月增21.5%、年減15.9%;台中市4,144棟,月增1.8%、年減13.0%;台南市1,610棟,月減0.7%、年減27.7%;高雄市2,708棟,月增5.7%、年減42.6%。

為何台灣房價不再是只漲不跌?某些族群暫時對房市沒有興趣

投資客最近這段時間最關心的兩件事:台股跟房市走勢,台股加權指數從10月25日最低的1萬2666點,反彈到11月22日的1萬4542點;然而反觀房市?2022年1月至10月六都的建物買賣移轉棟數明顯熄火、衰退28%,房價也出現鬆動。台灣房市「只漲不跌」的神話恐將破滅?至少兩年內難以回溫,主因是某些族群不再對房市有興趣。 誰不再對房市有興趣? 根據資深房市專家何世昌分析指出,觀察外資淨匯入、淨匯出跟全球大事件的關連度,就知道這一波台股、房市熄火,最主要關鍵字是「戰爭」兩個字,美國升息僅是催化劑之一而已。 何世昌進一步表示,今年元月時,外資淨匯入達到40.6億美元;2月時,還有12.01億美元的淨匯入。但2月24日發生俄烏戰爭後,3月情勢大逆轉,外資大逃亡,加上17日美國第一次升息一碼,淨匯出增至68.93億美元。 緊接著,7月美國宣布美國眾議院議長裴洛西即將訪台,中國抗議無效,8月3日裴洛西正式訪問後,中國隨即於4日推出實彈軍演、封鎖台灣「陸海空」,8月外資淨匯出達到54.54億美元,9月更增至57.67億美元。 何世昌說,主要是戰爭因素,不管是俄烏戰爭還是兩岸開戰議題,當中國20大落幕、習近平政權穩定後,10月外資就由負轉正,淨匯入4.63億美元,這些都是佐證。 另外一個佐證是「台海風險保單」需求激增。何世昌說,俄烏戰爭後,國際企業擔心中國和台灣可能發生衝突,為降低恐帶來的損失,「台海風險的保單」需求激增,甚至還導致保費上漲。 台股大戶從俄烏戰爭後,開始縮手降持股 到底是哪些投資人對金融市場如此敏感?答案就是高資產族群,不要忘了,每年台灣新增的高資產族群成長率均位列世界前幾名。 根據專門服務股市大戶的交易員指出,從俄烏戰爭後,大戶就開始縮手,降低台股的持股。理由很簡單,先脫出以確保資金流動性,先按兵不動、再伺機而動。 豈知,11月10日(美國時間),美國公布10月份消費者物價指數(CPI)年增率7.7%,遠低於市場預期的8%,台股開始反彈。 緊接著,11月14日(美國時間),根據波克夏提交給美國證管會(SEC)的文件顯示,今年第三季,波克夏以41億美元(約1277億台幣),買進台積電ADR,持股占比約1.4%,成為台積電的第五大股東。此消息一揭露,隨即帶動11月15日台積電ADR上揚10.5%。 看好台積電的不只巴菲特。第三季買最多台積電ADR的是,全球最大基金的貝萊德,共斥資80多億美元(約2500億元台幣)敲進。 在外資力挺下,台積電隨即上演慶祝行情,11月22日收在491元,台股也在台積電的帶動下,加權指數上揚至14542.20。 買台股比置產更有利、更容易變現 為何台股不到一個月,從1萬2666點漲到1萬4542點;房地產卻聞風不動,無法跟台股一起有慶祝行情?甚至,台中台南高雄等地區的房價還出現鬆動、微幅下調? 主因還是世界局勢未穩定,二來是雙北的房價已來到歷史新高,幾乎達到天花板,上漲獲利空間有限,這也是為何2020至2021年,漲勢最凌厲的不是雙北,而是中南部。中南部基期低,相比北部更「經濟實惠」,加上台商熱錢湧入及南科、台積電設廠等利多影響,上演「難得一見」的補漲行情。但是,今年以來,中南部房價也逐漸修正了。 專門服務高資產客戶的理專指出,從去年開始,新建案期至少六至八年,尤其去年7月推出「房地合一」2.0版,交易出售2016年元月以後取得的房地,持有二年內出售課45%的稅;持有逾二年、未滿五年課35%的稅。儘管,近期部分地區房價微跌,但仍在歷史高點、還要課重稅,獲利空間有限,有錢人不再重壓房地產,尤其是預售。 將資金投入台股,比置產更有利、更容易變現。這也是台股能快速漲到1萬4000多點的原因。不過,基於各種不確定因素仍存在,高資產族群對於台股,仍採短期操作為主,不會長期持有。 「高資產族群都有很多不動產,當俄烏或兩岸的戰爭陰影無法完全去除前,不可能再將錢投入不動產,」一位股市交易員反問,「你如果懂有錢人的邏輯思維,就會知道為何房市不會像股市這一波明顯反彈了。」 2022年10月,六都建物買賣移轉棟數衰退28% 來看看房市的先行指標豪宅以及預售市場,就知道有錢人縮手了。根據台北豪宅的「時價登錄」資料顯示,去年每坪單價超過200萬的豪宅成交數高達52件,今年累計至10月僅34件,回到過去的水平,顯示市場已降溫。 再從六都的建物買賣移轉棟數觀察,房市出現動能不足。根據信義房的統計指出,今年1至10月,六都買賣移轉棟數跟去年同期比較下降4%,跌幅較高的是台南高雄,均為11%;如只單看最近的10月更為明顯,六都衰退達28%,其中又以新北市最高為40%,其次是高雄(37%)、桃園市(31%)。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨加以說明,累計今年1至10月,五都買賣棟數下滑,主因是去年交量比較多;而台中為何逆勢比去年上漲5%,因為交期落在今年較多,「不管是什麼原因造成,可以確定的是六都的買氣均下滑了,尤其是10月非常明顯。」 不僅成交量衰退,近期台中台南高雄等地的房價也鬆動了。高雄在台積電暫緩設廠後,房價跟去年的高檔相比下跌較為明顯;台南房價也被壓抑了。 從住商不動產第一線房仲經紀人的回饋顯示,從今年8月起,房仲業就開始度小月了,9、10、11月的成交量跟淡季的2月(春節)一樣,相信12月也不會好到哪裡去。 徐佳馨進一步分析,至少這一兩年內,房價不會明顯回升,首先是地緣政治風險依舊存在,第二是房價還不夠漂亮,亦即價格上漲空間有限,有錢人見無利可圖,不動產變現又不易,短期不會再大手筆投入房市何世昌總結,當有錢人都不看好房市,剛性需求的買方也開始觀望、等待降價,所以這一年兩內,房市注定不會有好光景,沒有人比有錢人對金融市場更警覺敏銳,台灣房價只漲不跌的神話有可能會被打破。

北台灣房市推案創新高 重劃區價量背離

房市在北台灣的主要重劃區持續看漲,雖然整體氛圍冷清,但北投北士科和文林北路的房價仍在每坪132.5萬和100到120萬之間。新店央北重劃區和竹北縣三重劃區的價差也明顯。徐佳馨資深經理表示,現階段的不但能夠見到桃園新北市價格的差異,更是因為如地主價格和缺工所致。然而因為建商成本持續上升,新案的價格也不斷上揚。這對於買家來說,要更加小心考慮其實際需求和房的基本功能。

台北大3~4房、51~80坪住宅過去是票房毒藥 如今翻身大漲

台北市房價高昂,一向以低總價、小型產品較熱賣、漲幅也較快較高,不過房仲觀察今年各坪數區間的實價資訊,發現過去被視為票房毒藥的大3~4房、51~80坪的住宅,單價年漲幅破1成最猛烈。 住商不動產依據實價登錄資訊,統計今年各坪數區間的平均成交單價,有坪數越大、單價越高的趨勢,超過百坪的住宅均價更維持在單價百萬元行情,不過與去年相比則沒有明顯變動。 百坪豪宅價格疲軟 漲幅不動如山 大家房企劃研究室副理郎美囡解釋,通常大坪數總價必然偏高,故百坪住宅通常為豪宅,去年已反應高端買方回歸的資金動能,今年價格表現疲軟,僅維持去年水平。 其他坪數區間的漲幅走勢,20坪以下成交單價上升至7字頭,均價71.4萬元、年漲幅3.8%;單價還維持在6字頭的坪數是21坪到40坪,儘管價格尚未叩關7字頭,今年房價也都有7%~9%的漲幅;41坪到80坪都從去年的6字頭漲至7字頭。 疫情拉抬空間重視度 大3~4房漲勢猛烈 其中51~60坪均價72.9萬元、增幅11.6%,61~80坪均價76.2萬元、增幅10.0%,是漲幅最大的坪數區間,顯示大3房、4房的產品漲勢最為猛烈。 郎美囡指出,大3房、4房曾為市場的票房毒藥,房市下修盤整時乏人問津,近期因資金潮拉高購預算,以及疫情讓居家時間增加,買方重視開闊的室內空間,且80坪以下的總價容易控制在央行豪宅貸款限制之外,以及台北市豪宅稅的標準內,都是今年單價有亮眼表現的原因。 銀行放款趨保守 小漲勢放緩 至於價格表現一直相當強勢的小,今年均價成長幅度反而落後大坪數,郎美囡認為,小坪數多年來在高房價之下的低總價優勢,加上少子化及不婚主義的社會結構變化而受青睞,且容易出租,因此穩居台北市熱銷物件。 不過郎美囡話鋒一轉,小前幾年價格隨著房市谷底反彈也已成長,因此漲勢放緩,此外今年銀行放款趨於保守,過大或過小的住宅成數不盡理想,也會影響買方追價意願。 住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則提醒,今年下半年市場多空交錯,央行連續3季升息、全球經濟衰退,不動產市場明顯降溫,投資置產憂心高點進場,尤其坪數過大或過小的產品在市場修正之際最容易受到衝擊,建議購前務必多方評估。
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台灣升息半碼船過水無痕?徐佳馨:房市暗潮洶湧

台灣中央銀行於2022年9月22日升息半碼,對房地產市場的影響深遠。住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析,此舉雖看似輕微,但實際上暗藏巨大影響。首先,央行提高存款準備率一碼,將間接緊縮市場資金,預計達上千億,這將使銀行在房貸放款上變得更加保守。

中央銀行偏鴿決策,6月16日升息半碼,跌破市場眼鏡!

台灣中央銀行6月16日決議升息半碼,也未祭出第5波房市管制,雖然房貸族負擔恐再加重,但由於這次美國聯準會Fed)一口氣升3碼,對於央行的偏鴿決策,還是讓房仲業者形容「跌破眾人眼鏡」。 大家房企劃研究室副理郎美囡表示,若以金融聯徵中心公布的今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算,貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元。 如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,相較於前次升息,每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,但若第三季再次升息,房貸族壓力也會隨之加重。 樂網試算,若以1千萬元的房貸金額,採一段式利率1.685%,攤還20年,每月房貸將從48,531元上升至49,111 元,多支出580元,總體利息從164萬元變成178萬元;如果是選擇攤還30年,每月房貸從34,801元上升至35,407元,每月增加606元,總體利息也從252萬元變成274萬元,大約要再多付出22萬元的利息支出。 樂網調研中心經理洪安怡指出,儘管目前整體利率水準還是偏低,但長期以來購者已習慣低利水平,將現金進行不同的配置,當租金收入不足以負擔每月的房貸支出時,對於資金較緊縮,槓桿操作較大的投資型買方,可能就會考慮將房脫手,而持有超過5年,可避開房地合一重稅期的主,也可能會考慮獲利了結退出市場。 打房軟著陸 估將「價平量縮」 洪安怡表示,目前明顯進入升息循環,或多或少都加重了房貸負擔,對於有剛性需求的買方,可能會產生觀望,致使成交速度趨緩,價格上也難再像先前屢屢衝破天花板。不過,利率調控只是影響房市脈動的一塊,要以此撼動房價,空間恐怕有限,今年房市應仍是量縮價平的趨勢。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,央行面對全球通膨升息勢在必行,但同時考量經濟,分寸拿捏上著實兩難,不過近期台幣走弱,也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性,至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。 郎美囡分析,政府打炒房預期可打量又打價,交易量的部分,觀察近幾個月六都的買賣移轉棟數跟去年同期相比,已有量縮的趨勢,央行3月升息後又遇上疫情擴散,買氣明顯收斂,進入升息循環勢必大幅提高購負擔,促使投資買盤撤離市場,自用買方的購思慮期將拉長,房去化速度將減緩。 只不過在房價方面,營建工料雙漲導致新案價格不易下降,而且建商融資條件被限縮,推案量將會調控,若交易量緊縮,房價也難以反映走勢。

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