Tag: 台南

台灣近期預售屋交易情況趨緩，房價卻節節攀高，根據實價登錄資料，比較近2年第三季的七大都會區預售屋市場表現，平均單價較去年同期上漲逾2成，但預成交量則較去年同期下滑49.2%。 新竹、高雄、台南三大都會區預售屋漲幅明顯 其中，漲幅最明顯的分別是新竹、高雄、台南三大都會區。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，這三大都會區的共通點在於，受益於產業群聚效應，以及科技新貴「高消費力」的買盤湧現。在此期待下，預售屋的房價上漲幅度自然優於其他縣市。新竹縣市預售屋平均單價上漲幅度將近4成，成交的熱門區域位在竹科所在的新竹市東區，恰好能證明新竹房價上漲和竹科題材有關。 而漲幅位居第2、第3的台南和高雄市，同樣有南科與橋科兩大科學園區題材，科技業進駐帶來大量的就業人口，也帶動區域的居住及購屋需求，房價獲支撐，讓預售屋平均單價明顯上漲，台南一年內上漲了28.1%，高雄則年漲27.5%。 預售屋的交易量部分，陳金萍說，七大都會區今年第三季交易量都相比於去年有所減少，形交易量從去年的15041件，驟降到今年的7645件，下滑49.2%，幾近腰斬，可見預售屋買氣大降溫。 高雄、台北與台中，預售屋交易量大減 減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過6成。除了台北因供給量相對較少，減幅相對明顯外，高雄與台中兩大都會區2021年第三季預售屋交易均破千件，台中更高達4000件以上，但今年第三季僅剩千餘件，高雄只有507件，預售買氣大降溫。 陳金萍表示，自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，就讓市場投機買盤退場，加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，在資金派對結束後，交易回歸基本面，剛性需求穩定區域，房市表現相對也獲得支撐。 據國家發展委員會的景氣燈號，去年第三季度均顯示「紅燈」，顯示當時市場對景氣看好。而目前景氣燈號轉為17分的黃藍燈，國內經濟景氣面臨挑戰，陳金萍提醒，雖國內央行升息相對溫和，但第四季仍有升息機會，民眾購屋負擔能力被限縮，不論是成屋或預售屋買氣都可能受到衝擊，預期房市降溫的趨勢恐將持續。

台灣房價高漲，有房族資產成長驚人！據統計，過去三年六都與新竹房價表現，房屋加上車位產品的中位總價，六都與新竹3年多出122~731萬元，若對比2021年的家庭儲蓄來看，3年房價上漲抵過4~20年的家庭儲蓄。 新竹縣與台中市差異最明顯 其中，差異最明顯的是新竹縣與台中市，新竹縣去年平均家庭儲蓄28萬元，不過房價三年多出583萬元，幾乎抵上20.8年的家庭儲蓄；台中市3年房價多出362萬元，但去年家庭平均儲蓄為21.68萬元，也抵過16.7年的家庭儲蓄。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價上揚，對於有資產與沒有資產的族群差距甚大，即使名下只有一戶房子，財富也跟著景氣增加，至少不用去追房價，但若是手上沒有資產的族群，未來要購置不動產，相對負擔也增加許多，尤其有些區域新房子的房價漲幅更是驚人，購屋人只能透過挑選舊一點、小一些與遠一點的房子，來降低購屋負擔。 行政院主計總處統計顯示，2021六都加上新竹的家庭儲蓄，平均每戶為21~36萬元，但顯然儲蓄追不上房價上漲。 台中市的房屋加車位中位總價，3年來從765萬元，增加到1127萬元，多出362萬元，但去年台中家庭每戶儲蓄21.7萬元，三年房價上漲抵過16.7年的儲蓄金額。 新竹縣房屋總價則是從825萬元增加到1408萬元，但去年平均家庭儲蓄為28萬元，房價漲幅抵過20.8年的儲蓄。 台南市則是從560萬元增加到800萬元，去年的每戶家庭儲蓄則為21.5萬元，房價增幅相當於11年的家庭儲蓄。 曾敬德指出，房價大漲大跌都是兩樣情，房價上漲有資產的族群受惠，但還沒買房的就會比較辛苦，所幸現在房市已經退溫，房市也不再是強勢的賣方市場，民眾可以慢慢挑慢慢選。

近年來台南房價快速飆漲，根據東森房屋研究中心統計實價登錄資料，2019年前8月台南交易單價在每坪30萬以上的住宅共有22件，2022年同期已有322件，短短三年，三字頭物件成交量增加300件、成長幅度接近14倍。 台南建設話題多、熱度高，房價直線攀升 東森房屋台南東區崇學加盟店店長黃家珅表示，台南建設話題多、熱度高，房價因此直線攀升，他認為，在剛性需求、建設題材、營建成本居高不下等眾多因素的簇擁下，台南房價短期內大幅下修的空間相對有限，有自住需求的民眾仍有機會進場撿便宜。 黃家珅指出，台南這波房價上漲主要受惠兩個方面 大環境，台商回流、低利率、通膨預期等因素導致大量游資挹注房地產，帶動全台房市欣欣向榮。 台積電、南科、北外環、綠能產業園區、三井OUTLET等重大建設與商場相繼落成及進駐，還有許多個新興重劃區開發推案題材讓當地房市不乏話題，包含南科、高鐵特區、平實重劃區、商60副都心、九份子重劃區等都是近期的房市議題熱區。 黃家珅指出，由內政部不動產資訊平台統計，今年Q1台南平均房價達每坪20.6萬元，與2019年同期每坪15.47萬元相比，漲幅超過三成，顯見台南房價補漲之迅猛。 對於現在台南的房子是否還值得入手，黃家珅表示，目前台南房價確實已經站在高崗上，今年受升息、政府打炒房、疫情、地緣政治風險等利空因素的影響，台南房市交易量能也有降溫的情況出現。 不過由於南科就業族群住房需求旺盛、營建成本居高不下、區域建設題材豐沛等有利台南房市發展的條件仍客觀存在，區域房價短期內大幅下修的空間相對有限，台南房市仍具長線保護短線的特點。 他說，對於自住客來說，鑒於台南房市降溫，不少屋主的心態已有鬆動跡象，此時購屋民眾只要多看多比較，不難爭取到合理的議價空間、甚至還很有機會撿到便宜。

持續觀察成屋市場最新價格變化，2022年10月11日最新實價登錄揭露，內政部匯入9月30日前成交的物件，在排除資訊遞延情形，台南市不動產估價師公會彙整最新實價登錄，發現六都8月更新至今日的20至70坪住宅均價，仍較9月中旬呈現「緩跌」，惟相較1日公告的數據，六都由一戶總價下跌30.41萬元，收斂至每戶跌價17.92萬元。

「護國神山」台積電股價持續重挫，讓人不禁聯想，近2年因台積電設廠「聞積起舞」的房市，會不會因房價「本夢比」太高而破滅？專家則從3大面向分析坦言「鐵定更加危險」。 台積電自從年初見到高點688元後便狂跌不休，今日盤中股價又一度暴殺37元，低點來到401元，重挫逾8％，股價面臨400元保衛戰，同時也創下2021年5月之後的單日最大跌幅，市場也擔憂，近年來因台積電設廠效應而大漲的房市，會不會也隨之「消風」，出現反轉現象？ 台積電利多出盡？ 天時地利不動產總經理張欣民則指出，日前早有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名，桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮，主要還是遙指台積電的利多一旦出盡，有些地方後市恐就不妙了，而這也是很多已經「聞積起舞」的民眾，以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題。 需求量高估 「聞積起舞」房市恐破滅 張欣民提到，台積電在過去30多年來，幾乎可以說跟房市沒有任何關聯性，房市頂多偶而會提到「科學園區效應」，而不是說「台積電效應」，但在近3至4年來，台積電在南科大舉擴廠，又碰上晶片荒、股價大漲加持，讓有自住需求的「台積電們」台積員工、產業鏈從業人員，及投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應，又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地，去年底又熱到被欽點設新廠的高雄楠梓區。 但他也直言，明眼人清楚地看到許多「膨風」現象，除了投資客的假性需求之外，加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求，也大舉推案蓋出更多的房子來，不過等到「台積電們」都入住了，也將是利多出盡時，會不會出現一堆沒人住的空屋，後市恐怕不妙，正是地產大老最擔心的地方。 張欣民打比方，假設台積電在南科可創造50個剛性需求，因「聞積起舞」效應同時帶來了20個投資假性需求，但建商卻蓋出了100戶的新房子，萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊，全部跳船拋售，等於市場上就會留下50戶的空屋。 房價靠「本夢比」撐？張欣民點名2區房市風險大 而台積電概念區的房價，近2年來房價都是呈現跳躍式上漲，一旦供需都被打回原形之後，區域房價勢必也要適度的修正，「現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點，後市價格修正的可能性非常高，特別是供需差距越大的地方，未來房價修正的空間就越大！」 張欣民直言，太依賴炒作而「聞積起舞」的房市，有些地方現在甚至連工廠都還沒動工，周邊房市之熱絡，根本就是股市所謂的「本夢比」概念，還沒有實質居住的需求支撐，未來區域房市鐵定會更加危險，而近2個月台南、高雄房市交易量持續衰退，多少也反映這種市況之變化，更何況在實務上，不管是股市還是房市，投資都是有風險的。 購屋需求及信心度雙降 而從日前國泰金控公布國民經濟信心調查數據來看，可以發現有57.3％的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化，連帶影響認為是買房時機者降到14％，是2016年1月之後，78個月以來的新低，買房指數則降到5年多來低點，整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑，也讓張欣民直言，「那些純粹因為台積電概念帶動『本夢比』的房市，這時當然就要更加小心看待了！」

新冠疫情由2019年開始肆虐全世界，讓不少熱錢流入台灣房地產市場，股市獲利讓年輕一代有了資本為自己與家人購入一間住宅；然而，對於自住者而言，簽下買房合約的瞬間，圓夢的心終於定了下來，但對建商來說，才是繃緊神經的開始。 百慶建設第一代施鴻圖、尚新營造樹立口碑 在台南深耕近40年的建商百慶建設，旗下亦有自屬的甲級營造尚新營造公司，從早期的透天別墅、商辦、學生宿舍，到近幾年格外重視市區景觀營造的社區住宅大樓，樹立不少口碑。 有別於其他建商在如今百案齊發的大打廣告，百慶建設則選擇不多做宣傳，而是以第一代董事長施鴻圖引以為傲的「土地開發」精準眼光，加上自創辦即立下的「堅持品質・永續經營」理念，讓消費者口耳相傳，自然而然地為自己與孩子一輩子的家，做出滿意選擇。 百慶建設第二代施韋帆 長年在辦公室與父親、同事修改設計圖，又不時密集往返工地現場視察的第二代施韋帆總經理透露，「父親那一代拚搏事業版圖，我們接棒下來的同時，需要做的是塑造品牌！」近年疫情加上烏俄戰爭甚至台海情勢，都讓不少建商面對工程延緩與成本提高，多了許多不可預期的壓力，「但愈是在這個時候，愈需要生產線穩定、合作已有一定默契、出貨時間也能與公司配合順暢的在地建材品牌，動盪的關鍵時刻，能少了一層風險，對於施工進度、成本拿捏都是很大的幫助！」近年從備受矚目的「成大林森」到「林森苑」，皆在客戶的口耳相傳下熱銷完售，可說是消費者對百慶建設表達信任的最直接反應。 「房地產最重要的是土地開發。」承襲父親對房產設計熱情的施韋帆認為，先找到一塊好的地料，再規劃出好的產品，才是客戶端最想要的。此外，能抓準消費者看房時的細膩盤算，更是格外重要的關鍵。「台南人有個根深蒂固的特性，區域性很強，從小住在哪一區，長大買房或換屋也常會挑選習慣區域，像公司雖然在各區都有案子，但個人從小到大還是獨鍾中西區。」因此施韋帆觀察，台南人對於熟悉的品牌也相對信賴。「如果我們特別為新建案換了客戶沒聽過的衛浴、廚具或磁磚品牌，儘管它們可能是台北市豪宅採用的更好品牌，但消費者內心一定會浮現疑問，銷售現場往往要花很多時間介紹，反而會造成推案的困擾。」 細數台南人熟悉的建材品牌，廚具衛浴不脫德匠、TOTO、柏御，而造就大樓外觀以及居家質感的磁磚，就以冠軍磁磚莫屬。「公司在挑選建材品牌，一是一定要配合過，二是確定它們耐久。像是冠軍磁磚，我們配合至少30年以上，早期即使預算不高，我父親也堅持要用最佳外觀磁磚等級的石英透心磚，確保經過20、30年的風吹雨打，仍保有原本的磁磚顏色，同時也不易脆化剝落。」 「過去公司不少大坪數主力商品以及自建的商辦大樓需要用到大尺寸的磁磚，不管是60Ｘ120、120Ｘ120的大尺寸磁磚，或是現在小家庭常用的80Ｘ80、100Ｘ100，以及廚房衛浴會用到的30Ｘ60等，在地生產的冠軍磁磚除了硬度與品質都很穩定外，各種尺寸也很齊全。」施韋帆也表達近期缺工的隱憂，「以前大樓一層大概兩週，現在則需要多一倍的時間，如果是進口磁磚商，很難配合建商更改出貨時間，屆時大批的磁磚要如何搬運和存放，都是成本問題！更別說現在因為戰事缺油缺炭的影響，不是貨運延遲，就是一直漲的運費和燃料稅，風險相當高。光是磁磚這件事有固定配合的冠軍磁磚，就可以讓公司煩惱少很多。」 然而，近期建商除了想要解決搶工、延宕等問題，2021年全面施行的「分戶樓板衝擊音」措施，也因為尚未有實際施作、長時間追蹤的數據，而讓許多建商、建材無所適從，包括百慶建設也尚不確定以現有技術在磁磚底下放入隔音板，若干年後會不會造成磁磚隆起等問題。 關於這點，冠軍磁磚數年前便開始搜尋相關材料，希望能在施工現場連工帶料地幫建商一併解決，近期終於傳來好消息！相關人員表示，目前找到的施作廠商，能將特製隔音板放置在RC樓板上施作壓層，之後只要照著過往模式貼上磁磚即可。據現場測試能有感降噪近20分貝，同時也能還給客人享受寧靜宅以及選擇磁磚的自由！聽聞此消息的施韋帆，也難掩心中激動直呼，「有廠商連工帶料的品質保證才是最重要的」！ 都說買房是人生大事，無論是下決定或交屋前，面對這筆人生最大支出，心態上難免格外挑惕。就如施韋帆帶著讚許笑言，「雖說冠軍磁磚標榜15年保固，但我們真的從來沒機會碰到。」提及自家的售後服務，施韋帆也誠懇道，「其實百慶建設一直以來的最終目標，就是希望能蓋出一個不需要維修的建案！當然這很難達成，但我們認為一開始就堅持好的營造與建材品質，以及落實每個住戶可能感受不到，但施工團隊仍然謹慎對待的細節，都是邁向0維修的方向。」 「目前的林森苑建案，我們都詳實為每一位住戶記下建築履歷，每個施工階段如鋼筋綁紮、水電配管、施作輕隔間到完工等，都會拍下照片。這麼做的好處是，當日後設計師需要鎖較深之固定螺絲等，能有照片可依循，不怕影響到管路。日後若真的不巧碰到維修狀況，也可以把照片拿出來對照，找出問題源頭。」施韋帆再透露，其實這幾年興建的大樓完工後，百慶建設都會召集公司員工組成「找碴團」，鼓勵每位同事找出案場10個缺失，提供給工地現場參考。「蓋到『成大林森』時已經是近年第五棟大樓了，我們發現一次次下來，同事們找到的問題愈來愈少，客戶入住後維修的需求，相對也愈來愈少！」 有鑒於近年驗屋市場興起，讓施韋帆也頗有自信地說，「因為我們接觸的驗屋公司相當的多，需要檢驗的項目與方式也在交屋時見識不少，若整合起來加上適當的設備，我們也可以開間驗屋公司了！」但這樣的想法，讓他認真考慮起「交屋前先自主驗屋」的服務。「目前我們整合了驗屋會遇到的問題和維修經驗，做成清單，並且計畫在住戶驗屋前，先由內部人員把所有細節跑完，再把紀錄交由客人參考，我相信若能將這些SOP細膩地做在前頭，客人會感受到我們的用心。」 儘管房價一再創新高，但逐年飆漲的土地、鋼筋及人事成本，對於建商來說更得步步為營，才能在祭出穩定品質、細膩做工的同時，仍能穩穩背負永續經營的使命。對於已經成為在地自住客熟悉的百慶建設來說，更有賴長期信任的MIT頂級建材品牌相互配合，以絕佳的默契與有感提升居住品質的用心，共同打造傳世的金字招牌。

台灣房價持續走高，內政部2022年10月2日公布民國111年第2季住宅價格指數，統計全國上升2.44%，本季全國住宅價格指數123.97，較上季升2.44%、去年同季升10.27%。其中，以6都住宅價格指數與上季對比，「高雄市上升2.85%居冠」，依序排名為台中市2.53%、桃園市2.41%、台南市2.22%、新北市2.10%及台北市1.03%。

近三年來房價到底漲多凶？數字會說話！據實價統計資料顯示，全台住宅加上車位產品的總價，從2019年第一季的850萬元，到今年第一季已經上漲至1028萬元，連續兩季突破千萬元，中位數總價3年期間增加了178萬元，幾乎等於每年上漲60萬元，若以區域來看主要都會區飆最凶的是新竹縣，3年房價就驚漲了420萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從統計數據來看，新竹縣房價大概從2020第二季就開始上揚，今年第一季和三年前相比更是大漲了420萬元，成為名符其實的「瘋城」，背後主要原因與中美貿易大戰後，半導體業蓬勃發展有密切關係，加上新竹又是所得最高的科技城市，都帶動新竹地區的房價上揚。 統計顯示，這波房價走揚狀況相當全面，房屋加上車位的總價中位數近三年不斷攀升，從2019年第一季的850萬元，已經拉高至1028萬元，過去三年每年平均增加60萬元，且已經連續兩季都站上千萬元，代表一半以上的房屋加車位成交已經超過千萬元，千萬元購屋加上車位已經相當普遍。 都會區域房價，新竹縣上漲最多 主要都會區部分，上漲最多的是新竹縣，房價從2019Q1的900萬元，到今年第一季的中位總價已拉高至1320萬元，漲幅相當驚人。 台北市則是因為總價價高，房價增加也多，中位總價也從2019Q1的2530萬元拉高至2900萬元。 桃園市則是從750萬元拉高至982萬元，台中市由800萬元，今年第一季也拉升至1100萬元。 台南市則是從2019Q1的540萬元，拉高至790萬元，高雄市則是從2019Q1的795萬元，拉升至今年第一季的950萬元。 六都除了新北市，因為首購不斷往外圍尋找相對平價產品，導致中位總價僅微增45萬元以外，其餘都會加上新竹3年房價的中位數就增加了138~420萬元。曾敬德指出，這波房價幾乎呈現全面性的走揚，不過市場最好大概也就是今年第一季，後面就開始出現疫情、戰爭、股市大跌、升息等外在事件，對於後續房價也產生明顯干擾。

台南新化都市計畫第三次通盤檢討第一階段案件，已經內政部審議通過，都發局2022年8月10日發布，機3、機7調整為公園、廣場用地，將遷移的果菜市場規畫變更為行政文教區。 都發局表示，新化都市計畫第三次通盤檢討案自2016年7月辦理公開展覽並啟動通盤檢討程序，包含都市計畫圖重製、公共設施用地檢討、新增發展腹地等議題，由於新化陸續會有更多的開發，為促使地方加速都市發展，經南市及內政部都市計畫委員會審議，並在去年8月23日公開展覽，期間再接獲13件人民陳情案，其中涉及第一階段案件上月間已經內政部都市計畫委員會審議通過。 都發局長莊德樑指出，目前使用的都市計畫圖是民國75年公告，歷經30年實質發展環境變遷，地形地物已多所變動，為解決計畫底圖老舊，部分地形與計畫線模糊不清，計畫圖精度不敷現今都市計畫通盤檢討所需，配合此次通盤檢討一併辦理都市計畫圖重製作業。 莊德樑說，考量新化警分局及新化消防隊都已搬遷，故調整機3、機7用地為公園及廣場用地，不僅可解決用地閒置問題，也可提供地方所需之開放空間。 另為改善新化果菜市場現址問題及滿足整併後果菜運銷、冷藏、交易及辦公等需求，預計將果菜市場遷至虎距營區附近，而原果菜市場鄰近中心商業帶且交通便利，經評估需求後，將衛生所及幼兒園納入設置，配置於北側，規畫變更為行政文教區；並考量新化市區內缺乏公園綠地，其餘南側土地變更為公園用地，將列入第一階段先行辦理核定作業。

鄉林不動產統計，近四年六都房市以台中預售房價漲幅最高，預售屋平均單價從21.1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。 雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。 鄉林建設董事長賴正鎰表示，上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關。 展望2022半年房市，賴正鎰點出3大趨勢 台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。 隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。 因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。 游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。