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過去一年政治經濟情勢不佳，央行不斷升息，台灣房市逐漸由賣方市場轉變為買方市場。但隨著最近立法院通過平均地權條例修法，房市風向正在轉變。房市專家張欣民表示，政府近期態度急轉，拋出四招後，原本有利於買方的完美風暴正在快速退散中。買房民眾原本以為今年有機會買到相對合理價位的房子，但現在說好的買方市場可能煙消雲散，房市又回到賣方市場。

房市2023年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選？對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。 蛋黃區買房，景氣反轉時抗跌性佳 針對房市轉冷，若是近期有購屋需求的民眾，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，首先地段部分，蛋黃區更優於蛋白區，由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好，因此在景氣反轉時比較有抗跌性，即便房價修正，還是能享有完善的生活機能，不過由於蛋黃區房價較高，因此預算有限的民眾建議可以先從中古屋入手，但儘量挑選屋況較好的中古屋，以免後續還要花大筆修繕費。 至於格局則建議以2房主流產品為主，不僅總價相對3房以上親民、流通性又高，且現今小家庭當道，先求有再求好，未來若需要更大空間再換屋即可。至於房屋類型，景氣反轉時尤其預售屋能不碰就不碰，爛尾樓情況目前已經發生，狀況恐會持續。 百億房產教練RENBA則指出，民眾若現在要購屋，建議可以選擇中古屋，由於預售屋跟新成屋受到這1~2年間營建成本高漲的影響，因此很難降價，然而中古屋屋主持有時間較長，多數經歷這波漲幅後已經增值，因此議價空間相對較多。 購屋依循「四不政策」 房市轉冷購屋策略除了上述地段、格局及房屋類型需要注意之外，張欣民提出四不政策。 不要「墊腳購屋」 首先就是建議購屋族不要「墊腳購屋」，尤其過去2年房價高漲，不少人會認為頭過身就過，除了自備款算的剛好之外，房貸也很緊繃，然而在今年升息循環之下，很可能造成後續資金出現狀況，甚至被法拍，此外目前景氣也將反轉，房價更恐面臨下修。 不要買預售屋 再來就是不要買預售屋，預售屋風險相對高，還有爛尾樓疑慮。 不要追高房價 第三則是不要追高房價，現在房價都還在高點，尤其新興重劃區，生活機能還未到位，然而房價被炒過頭，景氣反轉不僅率先修正，甚至被套牢的機率高。 不要接投資客換約物件 最後就是不要接投資客換約物件，因為投資客最主要的目的就是賺錢，此時若接手投資客換約物件，不僅幫投資客獲利了結，自己也會被剝削一筆。

台灣這1、2年來房市熱過頭，近期卻出現大幅冷卻，根據六都會區分別公布今年10月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為1萬7096棟，若與去年同期相比全數減少，甚至有五都量縮超過2成，顯現房市降溫狀況明顯。 買氣急凍 房價不見鬆動 消基會董事暨房委會委員張欣民表示，即使近期來有很多統計數據、市場調查、銷售狀況等都出現鈍化或衰退的情形，而房價並無絲毫鬆動的跡象，不過他認為，有購屋意願的民眾也不必失望，觀察最近幾個市場觀點與現象，已在遙指「房價將往下修正」，同時也透露下跌時機。 代銷降價搶市 張欣民：假蛋黃區小心了 第一線前輩看壞房市，房價還能有撐嗎？ 張欣民表示，首先是一位代銷界老前輩直言「房市寒冬至，田螺含水過冬」。近幾年房市熱絡，代銷業者忙到不可開交，賺錢賺到笑呵呵，而回顧苦日子的年代，不是推出案子銷售，對外雖仍戲稱推案頻頻，但實則是把建商送上門的建案一個個推掉。若連第一線的前輩都看壞房市，「房價還能有撐嗎？」 代銷帶頭做空，房價能不跌嗎？ 再來是地產周邊產業業者的觀察，隨著中南部建設利多大爆發，大代銷業者也紛紛南下牧馬，不斷大動作拉抬當地房價，「讓市場各區都是蛋黃區」。如今房價出現轉折，北部代銷業者也當仁不讓的搶先降價來搶市，而這些能征慣戰的代銷眼見勢頭不對，降價求售的心態很明顯，現在這些代銷帶頭做空，房價能不跌嗎？特別是「假蛋黃區」，房價跌幅恐怕也會跟當初上漲一樣，令人驚奇連連。 高資產客戶不將雞蛋放在同一個籃子裡 第三點則是高資產族海外尋找避風港。張欣民說明，8月初的「圍島軍演」，雖然國人表面上十分淡定，但不少人私底下的「應變動作」已紛展開，尤其是高資產族。近期就有房仲業者頻頻往海外開發物件，為的是因應這些高資產客戶要求，「不將雞蛋放在同一個籃子裡」，一旦台灣有事，還有個可落腳的避風港。 張欣民分享最後一個故事，幾個月前，有個從歐洲回國的年輕小伙子，問要出門上班的老爸，要不要為家人先去買遠期飛機票，萬一有個風吹草動，還來得及帶細軟飛出去。他認為，雖然這類有危機意識的人有多少還很難說，但這也顯示出資金將悄悄地往外移，也意味著是一種挖台灣房市牆角的行為。 韓國前車之鑑 專家曝房價下跌時機 張欣民總結，以上雖是另類的觀察，但後續央行的升息動作若沒停歇，再證諸韓國升息10碼後，首爾房價一年慘跌15％來看，台灣房價「八成」是要跌了，至於跌的時間，「大約在冬季」。

英國金融時報日前報導指出，世界各地房市正步入全面性的不景氣。國際貨幣基金也警告全球房市正處於「臨界點」，並預測新興市場房價將下挫25%。台灣房市似乎也正處於高處反轉的「臨界點」，只差房價還未鬆動，究竟會不會跌呢？從下面3+1個現象來看，房價「八成」會跌喔！

「護國神山」台積電股價持續重挫，讓人不禁聯想，近2年因台積電設廠「聞積起舞」的房市，會不會因房價「本夢比」太高而破滅？專家則從3大面向分析坦言「鐵定更加危險」。 台積電自從年初見到高點688元後便狂跌不休，今日盤中股價又一度暴殺37元，低點來到401元，重挫逾8％，股價面臨400元保衛戰，同時也創下2021年5月之後的單日最大跌幅，市場也擔憂，近年來因台積電設廠效應而大漲的房市，會不會也隨之「消風」，出現反轉現象？ 台積電利多出盡？ 天時地利不動產總經理張欣民則指出，日前早有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名，桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮，主要還是遙指台積電的利多一旦出盡，有些地方後市恐就不妙了，而這也是很多已經「聞積起舞」的民眾，以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題。 需求量高估 「聞積起舞」房市恐破滅 張欣民提到，台積電在過去30多年來，幾乎可以說跟房市沒有任何關聯性，房市頂多偶而會提到「科學園區效應」，而不是說「台積電效應」，但在近3至4年來，台積電在南科大舉擴廠，又碰上晶片荒、股價大漲加持，讓有自住需求的「台積電們」台積員工、產業鏈從業人員，及投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應，又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地，去年底又熱到被欽點設新廠的高雄楠梓區。 但他也直言，明眼人清楚地看到許多「膨風」現象，除了投資客的假性需求之外，加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求，也大舉推案蓋出更多的房子來，不過等到「台積電們」都入住了，也將是利多出盡時，會不會出現一堆沒人住的空屋，後市恐怕不妙，正是地產大老最擔心的地方。 張欣民打比方，假設台積電在南科可創造50個剛性需求，因「聞積起舞」效應同時帶來了20個投資假性需求，但建商卻蓋出了100戶的新房子，萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊，全部跳船拋售，等於市場上就會留下50戶的空屋。 房價靠「本夢比」撐？張欣民點名2區房市風險大 而台積電概念區的房價，近2年來房價都是呈現跳躍式上漲，一旦供需都被打回原形之後，區域房價勢必也要適度的修正，「現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點，後市價格修正的可能性非常高，特別是供需差距越大的地方，未來房價修正的空間就越大！」 張欣民直言，太依賴炒作而「聞積起舞」的房市，有些地方現在甚至連工廠都還沒動工，周邊房市之熱絡，根本就是股市所謂的「本夢比」概念，還沒有實質居住的需求支撐，未來區域房市鐵定會更加危險，而近2個月台南、高雄房市交易量持續衰退，多少也反映這種市況之變化，更何況在實務上，不管是股市還是房市，投資都是有風險的。 購屋需求及信心度雙降 而從日前國泰金控公布國民經濟信心調查數據來看，可以發現有57.3％的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化，連帶影響認為是買房時機者降到14％，是2016年1月之後，78個月以來的新低，買房指數則降到5年多來低點，整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑，也讓張欣民直言，「那些純粹因為台積電概念帶動『本夢比』的房市，這時當然就要更加小心看待了！」