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近年房市最大震撼，看似壓垮市場最後一根稻草的《平均地權條例》修正草案，目前雖然已經在今年1月初時三讀通過，但在去年底時剛一讀通過，還是引起市場不小爭議，其修法內容包括禁止預售屋換約轉售、私法人購屋採許可制、禁止不動產炒作、檢舉獎金、解約申報登錄等五措施。

美國聯準會雖在12月放緩升息步調，但主席Jerome Powell會後表示，近期通膨減弱仍不足以讓聯準會相信對抗通膨的戰爭已取得勝利，市場解讀Jerome Powell的貨幣政策態度仍然偏鷹，美股12月再度上演空頭市場反彈後的回檔走勢。

美國通膨危機未除，聯準會將繼續升息三碼，不少業者預期中央銀行9月22日有可能再度升息，擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為，今年七大利空已出盡，無論央行升息半碼或一碼，房市都將於年底前逐漸回溫。 李同榮表示，升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹，美國因過去QE過度，利率趨零，在通貨膨脹壓力下擴大升息循環，影響所及全球股匯市動盪不安，美元持續升值，台幣貶破31，歐元不到1比1，日圓下探147，使得全球利率遭到升息跟進的壓力。 然而台灣通膨現況與美國有別，利率基期也不同，8月消費者物價CPI為2.66，有趨緩現象，雖民眾對物價上漲感受仍高，但考慮出口競爭力，預期央行升息頂多半碼或一碼，對房市影響非常有限。 李同榮指出，他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年一如預期一一出現，包括升息循環也在預期中。 七大利空都將是「關關難過關關過」 他說，正如他先前所言，七大利空都將是「關關難過關關過」，如今七大利空都已出盡，市場將會逐漸回溫。 李同榮表示，今年從年初開始，預售市場因七大利空因素逆襲，房市短線投資客倒貨影響，銷售率其差無比，但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中，目前溫和升息環境下，其實也是一種利空出盡。 尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售，這些不利因素也已充分反應在市場上，房價利差縮小，炒作已經收斂，因此無論修法或不修法都會是利空出盡，預售市場炒作已收斂，將會在大選後、年底前，交易量逐漸回溫。 他提醒，若政府修法禁止轉售，將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收，如此一來，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖，而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。 李同榮表示，今年成屋市場雖經七大利空逆襲，但交易量1月～8月總數，年縮只有1.71%，且房價不跌反而小漲。預期9月開始，成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫，若沒重大利空，溫和升息對成屋市場影響也非常有限，全年交易量會跌破眼鏡，將不如市場的悲觀預期，不但不減，反而會小增，這表示資金充裕與剛性需求的強勁，才能力抗七大利空的逆襲。 李同榮認為，房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上，只是原來強勁主升段被打弱了，房市降溫，進入末升段，漲幅會逐漸縮小，炒作也會因無利可圖而收斂。 升息對房市主要的影響在於首購族，目前以一千萬房貸為例，若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼，等於今年升兩碼，每年約增2.8萬房貸支出，換屋與高收入者無動於衷，對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內，不影響房市首購剛性需求。 李同榮最後指出，七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性，未來一年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，2023房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。

2022年全球正面臨許多黑天鵝來襲，包括地緣政治風險引爆俄烏戰爭、原物料高漲及通貨膨脹、各國央行接連升息及貨幣緊縮政策、Omicron新冠病毒持續蔓延、供應鏈短缺及不穩定等，諸多的不確定因素將影響投資信心，加劇股市及房市震盪，影響全球經濟復甦的步調。IMF預測2022年的全球經濟成長將放緩至 3.6%，而隨著前述陰霾未散，經濟成長率預測將再有下修之可能。

通膨持續恐對經濟帶來實質風險，對抗通膨已成為各國央行首要任務，英國央行不得不在2021年12月宣布升息，美國聯準會（Fed）則暗示2022年會升息三次。 全球通膨壓力不斷升高，已成各國央行首要處理的問題，多國貨幣政策正從寬鬆走向緊縮。英美等主要央行曾因言行不一而被批評「鷹皮鴿骨」，但在通膨壓力大增下，英國央行2021年12月宣布升息，美國聯準會（Fed）暗示2022年升息三次。 Fed在2021年11月初正式開始退場，把買債規模從原先每月1,200億美元轉為逐月減少150億美元。到了12月的決策會，更宣布從2022年元月開始，把每月縮減購債規模進一步擴大至300億美元，讓新冠肺炎疫情期間推出的買債措施，在3月提前退場。Fed官員認為2022年，可能升息三次。目前基準利率維持在0%至0.25%區間不變。 Fed主席鮑爾（Jerome Powell）在2021年12月的貨幣政策會議結束後強調，結束買債前不會升息。外界預期升息時點將在2022年第二季。巴克萊首席美國經濟師加彭（Michael Gapen）認為Fed加快退場的決定，就是預告其要升息。 他說：「除非你想儘快升息，否則沒理由加快退場速度。提前退場的唯一理由就是要升息。」他預期，Fed在2022年3月就會升息。 高盛由首席經濟學家哈祖斯（Jan Hatzius）負責團隊在2021年11月底公布報告，準確預測Fed提前在2022年3月結束買債措施，和年底前可能升息三次。但高盛預料，Fed要到6月才啟動升息。 三菱UFJ摩根史坦利證券公司（MUMSS）首席投資策略師藤戶則弘說：「現在愈來愈明朗的是，鮑爾在第二任期裡，最重大任務是處理通膨，而不是就業最大化。」 Jerome Powell鬆口承認：通膨非暫時性 Jerome Powell在2021年12月初已鬆口認為，通膨不是「暫時性」，並在12月會議結束後表示，通膨可能延續更長時間，讓美國經濟面對實質風險。 美國11月消費者物價指數（CPI）年增6.8%，創下近40年新高紀錄，連續九個月超過Fed的2%目標。主要是全球大宗商品價格上漲、市場需求持續增加、薪資上漲壓力、供應鏈瓶頸和2020年同期的比較基期低等因素造成。 華頓商學院財經教授席格（Jeremy Siegel）認為Fed必須加快升息來對抗通膨，否則未來兩三年通膨率可能上升至20%到25%之間。 英國央行（BOE）在2021年12月宣布升息，基準利率從0.1%調升至0.25%，並把購買英國公債措施在2021年底前結束。未來幾個月將進一步適度升息，把通膨率拉回至2%目標水準。英國11月CPI年增5.1%，創逾十年新高。 BOE總裁貝利（Andrew Bailey）說，儘管變種病毒Omicron令新冠疫情惡化已開始衝擊經濟，像零售業的人流量和餐廳預訂已明顯減少，但BOE仍不得不升息，是因為有跡象顯示通膨壓力會維持更長時間。他說，已看到英國勞動市場的人力供應非常緊張，導致薪資上升而增加通膨壓力，成為BOE必須採取行動的主因。 巴克萊私人銀行固定收益策略部主管瓦尼耶（Michel Vernier）說，BOE在踏入升息循環周期後，可能不會像市場預期的那麼激進。他說，從利率市場表現來看，投資人預期2022年基準利率將上升至約1%。 歐洲央行（ECB）2021年12月宣布維持基準的再融資利率0%，隔夜貸款工具利率0.25%，與隔夜存款利率負0.5%等不變，符合市場預期。 雖然其決定讓規模1.85兆歐元的「緊急疫情資產購買計畫」（PEPP）在2022年3月結束，但要把目前每月淨購買200億歐元的「資產購買計畫」（APP）規模，在第二季提高為每月400億歐元以維持寬鬆環境，來支持歐洲經濟增長。 ECB表示未來幾季，會根據經濟復甦和中期通膨率是否接近其2%目標水準，來決定逐步減少購買資產的速度。 歐元區11月CPI年增4.9%創1991年7月開始追蹤以來的新高。核心CPI年增2.6%，創2002年3月來新高。 ECB態度謹慎，仍將持續買債 ECB總裁拉加德（Christine Lagarde）強調絕不在時機未成熟時採取緊縮貨幣政策，以免傷害歐洲經濟復甦。她認為今年極不可能出現令人滿意的升息環境，買債計畫將持續下去。儘管她預期目前高漲的通膨率，在2022年底前可能進一步攀升，但專家認為其有關利率政策的言論，已冷卻外界對ECB的升息預期。 安智銀行（ING）宏觀研究部主管布塞斯基（Carsten Brzeski）認為就中期而言，通膨上升的壓力，將足夠讓ECB以通膨率達到或超過其2%目標水準為由，按其需要而宣布完成推高通膨率的任務而升息。 過去小國央行的利率政策，主要看歐美英等主要央行臉色。但全球通膨壓力愈來愈大，即使那些主要央行仍按兵不動，包括南韓、紐西蘭、波蘭、挪威、捷克、匈牙利和冰島等多個國家央行，為抑制不斷增加的通膨壓力而陸續升息。其中，以韓國央行升息行動最受關注。其2021年8月成為疫後首家升息的主要亞洲國家央行；11月再升息一碼至1%以遏止不斷增加的通膨壓力和節節攀高的家庭負債。 韓國央行總裁李柱烈不排除2022年首季有再升息的可能，因為通膨壓力持續的時間可能較原先預期更長。凱投宏觀預料韓國2022年將升息三次，到第三季時利率上看1.75%。