星期四, 13 6 月, 2024
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台北市區辦公室租金攀升,新莊成為熱門建商爭奪之地

台北市區辦公室平均租金價格一直都居高不下,且持續攀升。眼看市區的辦公室已經供不應求,許多企業只好轉向鄰近城市覓找新的據點。新莊區因為與台北市相鄰且交通便利,成為許多建商必爭之地;近五年來,新莊地區的土地交易規模已經突破千億元。根據信義全球資產公司的統計數據,過去五年新莊地區的土地交易額已達到驚人的數字,顯示出建商對於新莊地區潛力的高度重視。新莊副都心地區,更是吸引眾多企業前來進駐。擁有近6成的土地開發率,新莊副都心已成為頂尖辦公室聚寶盆。包括儒鴻企業、四零四科技、佳能企業等知名企業都已在此設立企業總部。

商辦建照暴衝 租金壓力現

台灣辦公大樓供不應求,加上指標大案紛紛在2022年動工,2022年商辦建照核發面積高達148萬坪,相當於2016~2018年3年合計的核發面積,也相當於13棟台北101大樓規模,顯示開發商看好未來商辦需求;不過,大量商辦開發計劃在未來陸續完工後,恐會對市場租金造成考驗。

商辦四巨頭「聯聚、興富發、親家、豐邑」台中7期掀商辦千億推案潮

台中7期2023年不僅重量級的豪宅推案不少,預期也將掀起商辦產品推案潮!今年預計在7期推出商辦的四巨頭,包括聯聚興富發、親家、豐邑,合計將推出五座商辦指標案,總銷與總投資額預估破千億! 商仲業者指出,隨著中科園區、精密產業園區持續擴廠,上下游供應鏈聚集,形成經濟聚落,吸引全球布局的企業集團紛紛在台中籌設企業總部,7期商辦成為首選,加上近幾年7期商辦新案注入活水,帶動商辦市場蓬勃,身價扶搖直上。

指標辦公大樓進場 台北、台中、高雄辦公室價格挑戰豪宅

根據商仲業者彙整台北台中高雄市的指標辦公室大案,其中「京華廣場」傳出要挑戰每坪200萬元起跳的豪宅開價,台中市七期豪辦則要挑戰最高每坪7字頭起跳的豪宅價,高雄也傳出亞灣區多個辦公室建案要挑戰5字頭區域豪宅價格。 統一國際大樓15樓 北市最貴辦公室 第一太平戴維斯調查,目前台北市最貴辦公室買賣單價為每坪210.5萬元,成交標的是信義計畫區的「統一國際大樓」15樓,台中市則是坐落七期的「聯聚中雍」,近年每坪平均成交單價68萬元,至於高雄市目前辦公室最高單價還未破3字頭。 觀察三都目前辦公室租金最高行情,台北市已有每月每坪租金單價站上5,000元紀錄,台中市七期最高租金單價約1,500元、高雄市最高辦公室租金行情則約1,100元。 第一太平戴維斯資深協理陳逸鴻表示,未來幾年辦公室新增供給出現巨量。其中高達4成為自用或是出售為主,北市預計要出售的辦公室主要集中在南港、大直、敦北以及非核心商圈。 產業往中南部布局 建商推頂辦試水溫 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出,信義區出現頂級辦公室價格與豪宅等價現象之後,加上產業往中南部布局的辦公室升級需求,讓建商投資轉向,也爭相在各大都會區推出頂辦產品試水溫。 他分析,商辦價格要挑戰新高,除反映土地及建築成本外,還要挑戰三個關鍵,首先是產品定位、規劃要符合跨國企業或金融、顧問等高付租客群需求;其次是管理維護的服務能否提升企業形象、競爭力;最後是招商、行銷是否到位,否則單純只想創價,容易淪為曲高和寡的困境。 另外,外企對於ESG相當講究,若未符合需求,外企幾乎不會買單。信義全球資產經理林建勛指出,永續發展已成主流,許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中;因此,具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓,對企業主在進行租、買辦公室決策時,是重要的加分題,而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓,等同於鍍上一層「綠」金,對租售價格都將有加乘效益。 綠大樓是加分題 租售價格有加乘效益 房產專家何世昌指出,雖然目前全台都有辦公室荒,尤以北市頂級辦公室市場缺貨最嚴重,但預期2023年起商辦完工供給量將大幅成長,企業主的選擇、比較競品會增加不少,加上明年經濟成長力道疲弱,企業雖仍有購置商辦需求,商辦市場會有不錯的表現,但不至於到瘋狂的地步,應不會出現全台商辦同步創高價的盛況,賣方也應把握供給爆量初期能賣就賣。否則,接下來一直到2026年供給量都將位居高水位,商辦市場空置率上升已是免不了的趨勢。 此外,陳逸鴻提醒,已知辦公室新增供給出現巨量的情況下,未來去化充滿挑戰,尤其近幾年營造成本大漲、缺工問題待解,都造成工期拉長,導致完工期難以預估,徒增預先招租難度;因此,在完工時程難以掌握的情況下,空置率勢必會維持在高檔一段時間;加上經濟前景不明朗,未來幾年多數企業擴編、搬遷的動能降低,這些問題都考驗著未來新增供給如何有效去化。
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A級買家出手!寶元開發45.9億購入華固樂富中心

A級買家出手!華固建設2022年12月26日公告旗下位於台北市北投區士林科學園區的「樂富中心頂級商辦」,由寶元開發以總價45.9億元整棟買下,換算商辦每坪成交價約69.42萬元。華固建設指出,該案預計明年9、10月完工交予客戶。 據悉,寶元開發為正大尼龍旗下不動產開發公司,此次購入整棟商辦未來可能以自用為主,規劃作為總部大樓,自用以外其餘樓層有機會對外出租,做為公司長期穩定收益。 據華固建設法說會資料,華固建設明年將有三大案將完工,建案合計完工金額約168億元,其中「華固國家置地」銷售率超過七成,住宅案「華固月河」、「華固樂富中心」均已完銷,明年業績擁有高能見度。 華固建設先前在法說會中指出,公司每年推案、建案入帳業績是穩定的,這是近10年來華固建設營運方針,未來將以每年都有穩定股息配發為主。

興富發未來七年完工量逾4,400億 土地開發轉合建

興富發潤隆於2022年12月6日提及其土地庫存能為其帶來龐大的總銷規模。興富發強調不僅住宅需求持續,而商辦重劃區也有強烈需求。然而因為融資政策的緊縮,他們轉向參與公部門標案和合建開發,以降低對融資的依存。興富發副總經理廖昭雄指出,利率和償貸能力將影響未來產品的規劃,而650~1,300萬元的總價帶將是市場主流。也可以看出,商辦需求增強,特別是在新興重劃區。他們亦積極參與多個公部門合建開發。

大直從豪宅變商辦搖滾區,樂群二路、敦化南、北路近5年交易破160億元

台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代,哪條路段將成為商辦群聚的明日之星?信義全球資產公司根據實價登錄資料,觀察北市商辦交易最熱絡的路段,發現大直樂群二路、樂群三路自2017年以來,累積交易突破160億,已成為辦群聚重點區域。

商辦供不應求!台北市信義區「華新麗華大樓」擠身每坪租金4千元俱樂部

台北市A辦市場供不應求,推升租金行情,位在信義區的「華新麗華大樓」擠身上租金4千元俱樂部,據實價資料顯示,北市信義計畫區內的華新麗華大樓,今年10月成交10樓,共62.35坪面積,月租26萬元、每坪租金達到4095元的交易,也創下華新麗華大樓歷史租金新高。 專家指出,該大樓成為信義計畫區第6棟實價租金4000元的A辦大樓,若加上現在興建中的辦公大樓,未來信義計畫區有機會出現9棟每坪4000元的辦公大樓。 據實價資料,目前單坪4000元租金實價行情的辦公大樓,包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓與最新揭露的華新麗華大樓。 信義房不動產企研室專案經理曾敬德表示,信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給,今年雖然外在情勢大幅動盪,但仍有9筆每坪4000元以上的租金實價揭露,顯示信義計畫區頂級A辦每坪4000元的支撐越來越穩固。 華新麗華大樓今年10月出現一筆10樓的實價租金,月租26萬元、每坪租金達到4095元,成為信義計畫中第六棟實價租金4000元的A辦大樓,從該A級商辦大樓的歷年實價租金,可以看出信義計畫區的租金上揚趨勢。 2013年該辦公大樓17樓實價租金每坪3299元,2015~2018年每坪3300~3577元,2019年實價租金每坪最高3676元,2022年則有筆每坪3838元租金紀錄,最新一筆實價租金則達到每坪4095元,反應近4年信義計畫區的A辦租金出現一波明顯走升。 今年以來單坪租金4000元揭露共9筆,其中101大樓就佔了4筆,租金從每坪4000~4251元,最高價則是南山廣場的每坪4516元,國泰置地也有筆每坪4402元的租金,創個別實價新高的則是華新麗華大樓每坪4095元。 曾敬德指出,台北市辦公室租金價格攀升,與市場供需失衡有密切關係,包括老舊商辦投入危老改建導致供給減少、大型企業舊換新需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等,北市辦公室供不應求,加上新大樓對於商圈帶來的租金比價效應,帶動租金持續走揚。
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商用不動產雙趨勢 頂級商辦稀缺+ESG商辦崛起

全球商用不動產市場出現「雙趨勢」,分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出,「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下,將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出,ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」,將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。 商用不動產「雙趨勢」,頂辦+ESG 台灣因應產業升級、科技人才回流,全台頂級商辦需求旺盛,市場出現「供不應求、空置率下降」狀況,萊坊指出,台北頂級商辦年漲約5.5%,空置率降至2.7%,在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示:「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過,台北商辦「高單價」讓很多企業卻步,透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦,就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示,桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線,都具備不錯的地段優勢,重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格,買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品,國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」 地方政府+集團產業,打造青埔高鐵特區 桃園市政府指出,面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市,擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢,成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫,例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運,市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設,也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極,以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等,打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。 「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」 中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示,桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢,且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設,區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區,分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區,亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」,桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區,現在「5字頭」,未來房銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。 高雄「特貿三」開發案,國城、興富發、國揚等3家得標業者,共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦,根據高力國際調查,高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升,也吸引多家科技公司卡位,未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。 翁茂槐指出,中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後,又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域,在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式,創造頂級商辦的「南北連線」。 桃園4大優勢,牽動頂級商辦需求 總經理翁茂槐認為,桃園地區擁有四大優勢 航空城國際開發 桃園青埔高鐵特區開發案 新竹科學園區辦公大樓舊換新需求 中壢桃園等工業區對於頂級商的需求 4大優勢讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求,翁茂槐說:「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出,新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應,青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區,在銷售單價、租金行情卻更具競爭力,提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。 森PLAZA 預約專線:02-85228585 網站:中悦建設機構 網站:森PLAZA

沈慶京親自督軍操盤大作「京華廣場」頂級辦公園區,2022年10月19日正式動工

全球首座高樓層帷幕綠建築 打造都市空中森林景觀 「京華廣場CORE PACIFIC PLAZA」除了以高樓層種樹為核心概念之外,還利用陽台打造休閒生活空間,整個辦公場域都採以挑高無柱的設計,並導入BIM建築資訊模型(Building Information Modeling),BIM技術可以提高生產效率、以及縮短工期,最大範圍內實現資源合理運用,大幅減少施工期的排碳量。 威京小沈操盤「京華廣場」顛覆辦公市場 繼台北市信義計畫區「陶朱隱園」之後,「威京小沈」威京總部集團主席沈慶京親自督軍操盤的另一大作「京華廣場」頂級辦公園區,2022年10月19日正式動工,產品規劃內容首度對外曝光,其中「五大亮點」、「五大標章」,在小沈委由李祖原大師規劃下,可望顛覆辦公市場!預計2023年第一季,有機會對外潛銷。 台北市2050打造淨零碳排 「京華廣場CORE PACIFIC PLAZA」走在前端 由中石化百分百持股的鼎越開發,沿襲陶朱隱園的高樓層種樹精神,重磅推出未來化頂級商辦園區「京華廣場CORE PACIFIC PLAZA」,園區占地近五千坪,將興建四棟地上19層、地下7層的商辦大樓,四棟建築除以層層種樹為核心理念外,令人眼睛一亮的還有綠化SKY PARK浮島公園,整體綠覆蓋率將達到市府規定的兩倍,除能有效降低台北市中心高排碳量,未來將引領台灣成為吸碳抗暖的未來城市建築典範。 同時結合FM設施管理(Facility Management)打造房地產科技(PropTech)新觀念,同時計劃取得取得五大認證標章,(LEED能源與環境設計領導認證白金級、WELL健康建築標準™白金級、智慧建築鑽石級、綠建築鑽石級、耐震標章) ,而2022年GRESB(全球房地產可持續性基準)評比,以97分的高分拿下五星級,Mix Use項目的亞洲第二名。 四棟辦公大樓在陽台跟浮島公園將種植大量喬木,在夏天可形成遮陽,並吸收二氧化碳與灰塵,協助過濾髒空氣,同時降低都市噪音,植物所需要的水則回收人類使用過的廢水再使用,同時建築物也會利用太陽能發電跟超量跟雨水回收來節能,從建設初期的碳盤查,到營運後的碳中和與碳管理都完整涵蓋。 鼎越開發執行副總經理張嘉文表示,除建築的永續精神之外,京華廣場將打造全新Grade A+的頂級辦公室,除了能讓進駐企業的品牌形象提升與實現企業ESG責任外,最重要的是以人為本,給予夥伴一個舒適的辦公休閒環境,整個辦公園區以未來化的超前思維設計,包含地下一樓到2樓為共享空間,另外也將共享多媒體國際會議中心、企業訓練空間、未來化會議室、智慧雲端機房等,提供共享高級資源靈活運用,透過共享的概念,大幅減少低效空間配置,降低進駐企業建置成本與排碳量。 柯文哲市長讚揚威京沈主席充滿創意勇於嘗試新事物,期待京華廣場成為台北新地標 柯文哲也特別蒞臨致詞表示,沈慶京一直是工作很認真、勇於嘗試新事物,相當具有創意的人,2050年淨零碳排放無法避免,台北市議會已經通過2050淨零碳排放的自治條例,也有日出條款6個月,明年開始台北市的新建築也須符合節能減碳的標準,京華廣場就像放大版的陶朱隱園,「若說台北市走在全球淨零碳排的前端,京華廣場則是走在更前面。」 威京集團主席沈慶京表示,威京集團目前為台灣唯一在住宅、廠辦、商辦皆貫徹ESG建築理念的企業,京華廣場除了承襲陶朱隱園的高樓種樹外,更展現了范蠡陶朱公忠誠、情義、智慧、公益的精神, 希望京華廣場這個集AI智慧、公益於大成的建築物,可以帶動全世界工商企業高樓層種樹的天下公益,積極帶動種樹吸碳抗暖的觀念,我知道種樹吸碳的成本代價極高,因此節能減碳需要加速積極推動,更是刻不容緩。   每每不出手則已、一出手則一鳴驚人的沈慶京,將從頂級住宅市場,首度跨足頂級辦公市場,最新力作,即位於市民大道的原京華城購物中心舊址基地上的「京華廣場」頂級辦公園區。 京華廣場園區5大亮點 不斷在創新,總是超前數十年部署的沈慶京首度對外分享,在競爭激烈的辦公市場上,「京華廣場」園區的「五大亮點」。 都市立體森林 「京華廣場」將規劃為四大棟地上19樓、地下7層的頂級A+級商辦大樓,總樓地板面積約6.5萬坪,最獨樹一幟之處,首先,層層種樹,是全球第一座高樓層帷幕綠建築,同時更在部分樓層,設置綠化SKY PARK浮島公園,整體綠覆蓋率將達到市府規定的兩倍,呈現「都市立體森林」,除可有效吸碳、抗暖,降低碳排放量之外,更延續「陶朱隱園」的公益精神,為地球社會節碳、抗暖盡一份力。 高無柱大跨距辦公場域空間 室內天花板以下淨高三米,近500坪挑高無柱大跨距的辦公場域空間,可一覽無遺陽台植栽景觀,無敵視野。 張嘉文表示,在辦公空間的長項邊,最長80米都可達到無柱設計,不論隔間、減少柱子佔用空間,都相當有效益,傳統辦公室光是一根柱子就至少1.2X1.2公尺,往往造成死角、更不好隔間,因此「京華廣場」大膽採用無柱設計,未來辦公室完間運用效益高,隔間靈活度更高。 大陽台引進新鮮空氣對流 在「與疫情共存」的時代,大尺度陽台,可運用拉門,引進室外新鮮空氣,造成快速換氣、對流,這也是一般傳統辦公室沒有思考到創意重點。 導入BIM、縮短工期 導入BIM建築資訊模型(Building Information Modeling),BIM技術可以提高生產效率、以及縮短工期,最大範圍內實現資源合理運用,大幅減少施工期的排碳量,同時結合FM設施管理(Facility Management)打造房地產科技(PropTech)新觀念。 多功能大陽台,提供休閒、工作場所 有公司的地方就有人吵架,同事之間難免會意見不合,爭到臉紅脖子粗,而京華廣場規劃有3米寬的多功能大陽台,可以創造出會議功能,來這邊解決,更能塑造休閒氛圍,提高工作效率、化解工作的高壓、緊繃感,並能對流換氣,維護園區辦公人員的健康。 除了上述「五大亮點」之外,張嘉文也指出,「京華廣場」更訂出目標,計劃取得取得五大認證標章,包括:LEED能源與環境設計領導認證白金級、WELL健康建築標準白金級、智慧建築鑽石級、綠建築鑽石級、耐震標章,全面拉高規格,打造頂級辦公園區新標竿。 台北市長柯文哲也期待,未來「京華廣場」園區興建完成之後,將會是「陶朱隱園」的再放大版,再度成為台北市的新地標建築。沈慶京強調,他的初心,正是提倡減碳抗暖化。 沈慶京表示,在12年前,大概是2004年,發生南海大海嘯時,就非常感慨而且憂心,地球氣候變遷傷害太大,所以他希望,要為減少碳排盡一份心力。因此,威京總部集團開始積極總動員!推動在高樓種樹的潮流,把平面森林立體化,同時美化市容景觀。 他表示:「我還是不忘初衷,抱著回饋社會的想法,承襲陶朱隱園的高樓各樓層種樹吸碳理念,把「吸碳一小步、抗暖一大步」的天下公益,落實到京華廣場商辦園區,希望能成為全世界首座以高層帷幕大樓,設有陽台種樹理念,致力於吸碳抗暖的商辦園區上,創造對地球社會更大的被利用價值。」

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