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每年的329黃金檔期向來是台灣房市的重要指標之一，但今年因政府頻頻打擊炒房而受到影響，成交量在一、二月份較去年同期下滑了2成8。然而，就在政府大力打擊炒房之時，預售建案在329黃金檔期竟爆八千億元大量，顯示出建商對於市場的信心。政府再度發聲表示要嚴控炒房情事，但建商卻據此爭取時間，賣多少算多少，這樣的情況讓整個房市陷入波濤洶湧之中。

隨著2022年的「329檔期」到來，房地產市場迎來了一年一度的銷售重頭戲。然而，由於2022年的推案遞延和《平均地權條例》即將修法上路，讓人們對房地產市場的表現充滿了好奇。儘管政府一直在打擊炒房和高房價，但房市仍然逆勢爆量，尤其是在台灣六都和新竹縣市，推案量高達8400億，創下了歷史新高。那麼，房地產市場為什麼能夠逆勢而興呢？專家指出，商辦供給大增是其中的主要原因。

台北市區辦公室平均租金價格一直都居高不下，且持續攀升。眼看市區的辦公室已經供不應求，許多企業只好轉向鄰近城市覓找新的據點。新莊區因為與台北市相鄰且交通便利，成為許多建商必爭之地；近五年來，新莊地區的土地交易規模已經突破千億元。根據信義全球資產公司的統計數據，過去五年新莊地區的土地交易額已達到驚人的數字，顯示出建商對於新莊地區潛力的高度重視。新莊副都心地區，更是吸引眾多企業前來進駐。擁有近6成的土地開發率，新莊副都心已成為頂尖辦公室聚寶盆。包括儒鴻企業、四零四科技、佳能企業等知名企業都已在此設立企業總部。

台灣辦公大樓供不應求，加上指標大案紛紛在2022年動工，2022年商辦建照核發面積高達148萬坪，相當於2016～2018年3年合計的核發面積，也相當於13棟台北101大樓規模，顯示開發商看好未來商辦需求；不過，大量商辦開發計劃在未來陸續完工後，恐會對市場租金造成考驗。

台中7期2023年不僅重量級的豪宅推案不少，預期也將掀起商辦產品推案潮！今年預計在7期推出商辦的四巨頭，包括聯聚、興富發、親家、豐邑，合計將推出五座商辦指標案，總銷與總投資額預估破千億！ 商仲業者指出，隨著中科園區、精密產業園區持續擴廠，上下游供應鏈聚集，形成經濟聚落，吸引全球布局的企業集團紛紛在台中籌設企業總部，7期商辦成為首選，加上近幾年7期商辦新案注入活水，帶動商辦市場蓬勃，身價扶搖直上。

根據商仲業者彙整台北、台中及高雄市的指標辦公室大案，其中「京華廣場」傳出要挑戰每坪200萬元起跳的豪宅開價，台中市七期豪辦則要挑戰最高每坪7字頭起跳的豪宅價，高雄也傳出亞灣區多個辦公室建案要挑戰5字頭區域豪宅價格。 統一國際大樓15樓 北市最貴辦公室 第一太平戴維斯調查，目前台北市最貴辦公室買賣單價為每坪210.5萬元，成交標的是信義計畫區的「統一國際大樓」15樓，台中市則是坐落七期的「聯聚中雍」，近年每坪平均成交單價68萬元，至於高雄市目前辦公室最高單價還未破3字頭。 觀察三都目前辦公室租金最高行情，台北市已有每月每坪租金單價站上5,000元紀錄，台中市七期最高租金單價約1,500元、高雄市最高辦公室租金行情則約1,100元。 第一太平戴維斯資深協理陳逸鴻表示，未來幾年辦公室新增供給出現巨量。其中高達4成為自用或是出售為主，北市預計要出售的辦公室主要集中在南港、大直、敦北以及非核心商圈。 產業往中南部布局 建商推頂辦試水溫 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，信義區出現頂級辦公室價格與豪宅等價現象之後，加上產業往中南部布局的辦公室升級需求，讓建商投資轉向，也爭相在各大都會區推出頂辦產品試水溫。 他分析，商辦價格要挑戰新高，除反映土地及建築成本外，還要挑戰三個關鍵，首先是產品定位、規劃要符合跨國企業或金融、顧問等高付租客群需求；其次是管理維護的服務能否提升企業形象、競爭力；最後是招商、行銷是否到位，否則單純只想創價，容易淪為曲高和寡的困境。 另外，外企對於ESG相當講究，若未符合需求，外企幾乎不會買單。信義全球資產經理林建勛指出，永續發展已成主流，許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中；因此，具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓，對企業主在進行租、買辦公室決策時，是重要的加分題，而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，等同於鍍上一層「綠」金，對租售價格都將有加乘效益。 綠大樓是加分題 租售價格有加乘效益 房產專家何世昌指出，雖然目前全台都有辦公室荒，尤以北市頂級辦公室市場缺貨最嚴重，但預期2023年起商辦完工供給量將大幅成長，企業主的選擇、比較競品會增加不少，加上明年經濟成長力道疲弱，企業雖仍有購置商辦需求，商辦市場會有不錯的表現，但不至於到瘋狂的地步，應不會出現全台商辦同步創高價的盛況，賣方也應把握供給爆量初期能賣就賣。否則，接下來一直到2026年供給量都將位居高水位，商辦市場空置率上升已是免不了的趨勢。 此外，陳逸鴻提醒，已知辦公室新增供給出現巨量的情況下，未來去化充滿挑戰，尤其近幾年營造成本大漲、缺工問題待解，都造成工期拉長，導致完工期難以預估，徒增預先招租難度；因此，在完工時程難以掌握的情況下，空置率勢必會維持在高檔一段時間；加上經濟前景不明朗，未來幾年多數企業擴編、搬遷的動能降低，這些問題都考驗著未來新增供給如何有效去化。

A級買家出手！華固建設2022年12月26日公告旗下位於台北市北投區士林科學園區的「樂富中心頂級商辦」，由寶元開發以總價45.9億元整棟買下，換算商辦每坪成交價約69.42萬元。華固建設指出，該案預計明年9、10月完工交屋予客戶。 據悉，寶元開發為正大尼龍旗下不動產開發公司，此次購入整棟商辦未來可能以自用為主，規劃作為總部大樓，自用以外其餘樓層有機會對外出租，做為公司長期穩定收益。 據華固建設法說會資料，華固建設明年將有三大案將完工，建案合計完工金額約168億元，其中「華固國家置地」銷售率超過七成，住宅案「華固月河」、「華固樂富中心」均已完銷，明年業績擁有高能見度。 華固建設先前在法說會中指出，公司每年推案、建案入帳業績是穩定的，這是近10年來華固建設營運方針，未來將以每年都有穩定股息配發為主。

大台北地區商辦市場進入百家爭鳴時代，哪條路段將成為商辦群聚的明日之星？信義全球資產公司根據實價登錄資料，觀察北市商辦交易最熱絡的路段，發現大直樂群二路、樂群三路自2017年以來，累積交易突破160億，已成為辦群聚重點區域。

台北市A辦市場供不應求，推升租金行情，位在信義區的「華新麗華大樓」擠身上租金4千元俱樂部，據實價資料顯示，北市信義計畫區內的華新麗華大樓，今年10月成交10樓，共62.35坪面積，月租26萬元、每坪租金達到4095元的交易，也創下華新麗華大樓歷史租金新高。 專家指出，該大樓成為信義計畫區第6棟實價租金4000元的A辦大樓，若加上現在興建中的辦公大樓，未來信義計畫區有機會出現9棟每坪4000元的辦公大樓。 據實價資料，目前單坪4000元租金實價行情的辦公大樓，包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓與最新揭露的華新麗華大樓。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，信義計畫區的辦公大樓短期內不會出現大量供給，今年雖然外在情勢大幅動盪，但仍有9筆每坪4000元以上的租金實價揭露，顯示信義計畫區頂級A辦每坪4000元的支撐越來越穩固。 華新麗華大樓今年10月出現一筆10樓的實價租金，月租26萬元、每坪租金達到4095元，成為信義計畫中第六棟實價租金4000元的A辦大樓，從該A級商辦大樓的歷年實價租金，可以看出信義計畫區的租金上揚趨勢。 2013年該辦公大樓17樓實價租金每坪3299元，2015~2018年每坪3300~3577元，2019年實價租金每坪最高3676元，2022年則有筆每坪3838元租金紀錄，最新一筆實價租金則達到每坪4095元，反應近4年信義計畫區的A辦租金出現一波明顯走升。 今年以來單坪租金4000元揭露共9筆，其中101大樓就佔了4筆，租金從每坪4000~4251元，最高價則是南山廣場的每坪4516元，國泰置地也有筆每坪4402元的租金，創個別實價新高的則是華新麗華大樓每坪4095元。 曾敬德指出，台北市辦公室租金價格攀升，與市場供需失衡有密切關係，包括老舊商辦投入危老改建導致供給減少、大型企業舊換新需求、新大樓多預先招租或自用、新企業擴張需求等，北市辦公室供不應求，加上新大樓對於商圈帶來的租金比價效應，帶動租金持續走揚。

全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。 商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG 台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」 地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區 桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。 「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」 中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。 高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。 翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。 桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求 總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有四大優勢 航空城國際開發 桃園青埔高鐵特區開發案 新竹科學園區辦公大樓舊換新需求 中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求 4大優勢讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，翁茂槐說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。 森PLAZA 預約專線：02-85228585 網站：中悦建設機構 網站：森PLAZA