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建築業龍頭老大哥國建11月21日舉辦法說會，由副總經理林清樑、經理羅宥騏主持。林清樑表示，從最新的2022年第三季國泰房地產指數可顯示，今年是價漲量縮格局，展望2023年房市前景，大家最關係的房價，預期不致有下跌的空間，總體觀察，將呈現「穩健、價續漲」的格局。 林清樑表示，從美中貿易戰開打時，確實在總體經濟觀察上，一度讓人緊繃，但根據內政部資訊分析及國泰房地產指數調查顯示，當時房市還是朝向正向發展，所以國建也把握房市景氣大多頭的時機，連續三年大舉推案，民國109年推案達90億元、110年更高達200億元、今年111年也推案量多達190億元、近200億元，累計三年推案量達480億元，且銷售成績非常亮眼，幾乎100％完銷！預期完工交屋後，可望提供未來業績高成長無虞。 林清樑表示，至於今年下半年，從國建財務數據來觀察，完工存量占總資產比率，109年為5個百分點，110年為2個百分點，111年還是維持2個百分點水準，這個數據是不包括已售、未決算的案量，所以，國建對這幾年的經營績效成果，非常滿意！ 林清樑：營建成本飆升幅度太驚人 林清樑表示，營建成本在109年已上漲15~20％，去年又上漲30％，最近有微幅緩和一點，但是今年合計也上漲了15~20％。 林清樑表示，去年房市銷售速度普遍「非常有力量！」銷售速度非常快，因此國建改變策略，採取先發包完成、確定營建成本，再決定售價、對外銷售的策略，以避開營建成本吃掉原本預期的合理利潤的潛在風險。 展望明年國泰建設的發展？林清樑表示，大家都很關心的這一波房價上漲，其實主要是營建成本攀升所推動，儘管總體經濟景氣恐不如今年，但營建成本飆漲、通膨壓力都可望緩和，如果明年可以有效控制營建成本不再攀升、通膨可望受到壓抑，再加剛性需求穩定上升，預期2023年房市將會穩健發展。 林清樑表示，根據內政部統計資訊，全台家戶人口數已從去年的平均每戶2.8人、降到今年的平均2.56人，這表示家戶人口減少、相對的會創造出更多新的住宅戶數需求，因此剛性需求長期看好。 至於2023年房價走勢？林清樑表示，通膨趨勢已緩和，應不致打趴房價，所以預期明年房價不會下跌，不過，應該不會像2021年那麼衝了！而且，明年營建成本就算不續漲，但這幾年累積起來的漲幅，能讓建商損益打平，就阿彌陀佛了，所以如果要期待明年房價會下跌，恐怕不會看到。 談到最近新北市出現的建商宣告解散、承購戶面臨爛尾樓事件，明年是否會有更多中小型建商承受不住央行緊縮不動產信用貸款、限縮土建融，及營建成本攀升壓力，而引發其他爛尾樓事件，進而使得建商資金調度撐不住，導致房價鬆動？林清樑認為，新北市爛尾樓事件，應只是非常零星個案，但是並不會撼動整體房價，因此預期2023年房市可望穩健發展。

台灣房價高漲，有房族資產成長驚人！據統計，過去三年六都與新竹房價表現，房屋加上車位產品的中位總價，六都與新竹3年多出122~731萬元，若對比2021年的家庭儲蓄來看，3年房價上漲抵過4~20年的家庭儲蓄。 新竹縣與台中市差異最明顯 其中，差異最明顯的是新竹縣與台中市，新竹縣去年平均家庭儲蓄28萬元，不過房價三年多出583萬元，幾乎抵上20.8年的家庭儲蓄；台中市3年房價多出362萬元，但去年家庭平均儲蓄為21.68萬元，也抵過16.7年的家庭儲蓄。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價上揚，對於有資產與沒有資產的族群差距甚大，即使名下只有一戶房子，財富也跟著景氣增加，至少不用去追房價，但若是手上沒有資產的族群，未來要購置不動產，相對負擔也增加許多，尤其有些區域新房子的房價漲幅更是驚人，購屋人只能透過挑選舊一點、小一些與遠一點的房子，來降低購屋負擔。 行政院主計總處統計顯示，2021六都加上新竹的家庭儲蓄，平均每戶為21~36萬元，但顯然儲蓄追不上房價上漲。 台中市的房屋加車位中位總價，3年來從765萬元，增加到1127萬元，多出362萬元，但去年台中家庭每戶儲蓄21.7萬元，三年房價上漲抵過16.7年的儲蓄金額。 新竹縣房屋總價則是從825萬元增加到1408萬元，但去年平均家庭儲蓄為28萬元，房價漲幅抵過20.8年的儲蓄。 台南市則是從560萬元增加到800萬元，去年的每戶家庭儲蓄則為21.5萬元，房價增幅相當於11年的家庭儲蓄。 曾敬德指出，房價大漲大跌都是兩樣情，房價上漲有資產的族群受惠，但還沒買房的就會比較辛苦，所幸現在房市已經退溫，房市也不再是強勢的賣方市場，民眾可以慢慢挑慢慢選。

房市在北台灣的主要重劃區持續看漲，雖然整體氛圍冷清，但北投北士科和文林北路的房價仍在每坪132.5萬和100到120萬之間。新店央北重劃區和竹北縣三重劃區的價差也明顯。徐佳馨資深經理表示，現階段的不但能夠見到桃園和新北市價格的差異，更是因為如地主價格和缺工所致。然而因為建商成本持續上升，新案的價格也不斷上揚。這對於買家來說，要更加小心考慮其實際需求和房屋的基本功能。

即便「平均地權條例」修正案公布要修法已滿1週年，但審議過程仍持續在立院卡關，因而沒有澆熄北台灣預售案推案熱潮，根據房產市調統計，今年前10月北台灣預售案占比高達85.5%，較去年高出3%。

房價飆漲，北台灣1字頭新案行政區正逐個消失，目前僅存新竹關西1個。根據市調機構調查，去年桃竹地區新案1字頭房價還有關西、觀音、楊梅、新豐、湖口以及寶山等區，但除關西外，其它區域在今年新案成交單價全數站上2字頭。 台積電效益、百億造鎮 不到1年寶山新案漲勢逾4成 尤其寶山房價漲勢最兇，去年新案每坪均價約18.3萬元，今年前10月則一舉站上26.5萬元，每坪上漲8.2萬元，不到1年房價漲幅超過44%，甚至是在今年首度站上2字頭的5區中，新案每坪成交單價最高的1區。 住展雜誌企研室經理成采錡分析，寶山除台積電進駐題材為當地房市增添話題外，百億造鎮案進場銷售，也是造成區域新案行情大漲的關鍵原因。 進一步觀察今年脫離1字頭新案單價的其它4區，楊梅新案每坪均價約23萬元、漲幅約20.6%，新豐每坪約21.6萬元、漲幅約24.1%，觀音每坪21.1萬元、上漲20.6%，而湖口每坪約21萬元、漲幅約12.9%為五區中漲勢最小。 至於，唯一還在1字頭的關西，今年前10月每坪新案均價約17.7萬元，成采錡解釋，關西因地理位置較偏遠、生活機能不足，加上在地購屋需求偏低，外來買盤又少，區域房市發展封閉，進而抑制房價漲幅。 但是隨著新豐、寶山等區域每坪均價站上2字頭，第四季關西預計公開新案也跟上腳步，每坪開價超過20萬元，若房價趨勢未有太大改變，預期關西可望脫離1字頭，最終整個北北桃竹新案價格都是2字頭起跳。

國泰建設日前公布全國Q3房地產指數，相較上一季為價量俱漲，相較2021年同季為價漲量穩，從數據來看，整體而言房市表現偏熱，但學者認為警訊已浮現，Q4的表現極為關鍵。 景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書指出，從去年底到今年，整體房地產瀰漫了一股很詭異的氛圍，房市雖然警訊亮燈，業者還是持續推案，消費者依舊進場購屋，使市場呈現價量嚴重背離的怪現象，「理智上似乎接受其實房地產有反轉的危機，但是內心的直覺非常難以接受」。 房價只漲不跌？章定煊認為：近因偏誤 而這恐怕和「近因偏誤」（Recency bias）有關，也就是人們在判斷事物發展趨勢時，會認為未來事件將會和近期體驗高度類似，不恰當地以最容易認知的信息來作為思考的基礎，「因為最近這十幾年房地產只漲不跌，所以我們就認為房地產永遠只漲不跌」。 加上在2021年底以前，為了抵抗新冠疫情對經濟的衝擊，各國政府都急速大放水，不論台灣與歐美，或地主、業者跟購屋者，體驗到的都是不管房價再怎樣胡亂上漲，都會有勇敢的接盤俠出現，所以即使理智上知道接下來大勢可能轉變，但執行投資時，仍然服從了體驗的直覺，並容易把焦點放在短期的時間範圍，而且還會假定這些趨勢會一直持續下去。 2022年9月銷售率驟降 消費者縮手、業者保守 章定煊提到，雖然從國泰房地產指數今年Q3的數據來看，整體預售市場價量俱揚，表現看似不錯，但仔細來分析，成交量之所以漲，其實是被上一季延遲的推案量硬拉上去的，實際上各區的30天銷售率都是急速下降，尤其部分地區9月份的銷售率更是急速墜毀。 他認為台股大跌，購屋者「體驗」到護國神山矮了、航海王沉了，終於怕到縮手，業者也「體驗」到看屋人數下滑，成交量起不來，才終於願意認真思考景氣反轉的可能，定價因此開始轉趨保守。 2023年Q1房市面臨調整期 章定煊最後強調，若Q4銷售率依然沒有起色，2023年Q1開始，房市恐面臨一段時間的調整期，因為在氣勢走弱了的情況下，短期內再反轉向上的機會應該不高。

美國通膨逼近40年高點，美國聯準會連4度決議升息3碼，今年累計升息15碼，或3.75個百分點。賓州大學華頓商學院(Wharton School)知名財經教授Jeremy Siegel直言，Fed關注落後指標像是租金上漲等來評斷通膨是否趨緩，讓他震驚到啞口無言(flabbergasted)。他並警告Fed如果不盡快降息，美國房地產市場將遭遇歷史性的暴跌，可能從高點拉回15%。

距離2022年收官只剩2個月，中國房地產銷售依舊低迷。中指研究院10月31日發布的銷售數據顯示，2022年1月至10月，中國前百大房企銷售總額約為6兆954億元（人民幣，下同），年減43.4％，但降幅較上月收窄1.7％。中指院認為，受多地疫情反覆等因素影響，購房者觀望情緒未見明顯改善，市場活躍度仍顯不足，政策效果有待顯現。 陸媒時代財經報導，各陣營房企的數量均有所減少。千億以上陣營16家，較去年同期減少16家；第二陣營（500至1000億）企業19家，較去年同期減少4家；第三陣營（300至500億）企業23家，較去年同期減少5家；第四陣營（100-300億）企業為42家，較去年同期減少23家。 不過，在中國國慶假期促銷的帶動下，前百大房企10月單月銷售較前月成長，增長率為1.6％，但仍年減26.5％。 雖然中國房地產行業業績遠不如往年，但有部分房企單月銷售額連續2個月較去年增長。中指研究院認為，這得益於該些房企經營穩健、市場信譽高等優勢，更與加大促銷力度、搶回款有關。 中指研究院指出，一方面中國央企、國企的佈局相對集中在一、二線核心城市，穩健的經營、暢通的融資優勢和政府背書受到消費者信賴，進一步轉化成銷售業績的增長。另一方面，房企積極通過多盤聯動、打造購房節、促銷活動及提供特惠房源等為銷售造勢、蓄客。 此外，10月銷售較前月成長，也來自政策端對房市的支持。報導稱，9月底，多個監管部門集中推出全國普惠性政策，降低購房成本、穩定市場預期，10月以來多地跟進落實相關措施。據中指研究院統計，目前已有超過20個城市下調首套商貸利率下限至4％以下，超過百城下調首套公積金貸款利率。 但中指研究院認為，受多地疫情反覆等因素影響，購房者觀望情緒未見明顯改善，市場活躍度仍顯不足，政策效果有待顯現。據該院初步統計，重點100城新房成交面積月減約10％，年減幅度仍在2成左右；企業推盤力度減弱，重點50城新批上市面積月減近3成。

作者：李同榮（吉家網不動產創辦人、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長） 觀察此波經濟循環，今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，預計GDP 3.28%，明年不保三，甚至難保二，後年極可能負數，彷彿經濟循環現巧合，彷彿八年就會有負成長魔咒。 目前全球經濟動盪對房市影響尚有限，還沒到反轉時刻，不過隨著年底到明年初經濟成長率下滑後，房價將出現漲跌互見，過去超漲的區塊有修正機率，蛋黃區、有需求的區域則仍有所支撐，不過至此時房價末升段也慢慢結束，因此房市反轉期將有機會落在明年下半年到2024年上半年總統大選前後，惟房價調整幅度應該有限。 市場期待選後交易量回溫 看三個關鍵點 少掉短線炒作的預售市場，在推案量不減反增的情況下，價格鬆動就會是遲早的問題，但第四季房價大幅鬆動機率不高，選後交易量是否回溫將是關鍵。 市場期待選後交易量回溫要看三個關鍵點，這也是近一季影響財經、股市、房市最重要的三大焦點： 股市臉色表現，影響資金面。 中國二十大舉辦過後兩岸情勢，影響信心面。 疫情是否趨緩，影響交易速度面。 開工率展期量體擴增，顯示營建成本增高與銷售率太差的困擾 根據內政部不動產資訊平台，今年第二季全國建物展期(展延)開工件數達1202件、展期宅數超過1.62萬宅，總面積逾136.81萬坪、超過十二座台北101大樓量體，創2009年第一季統計以來第二高。 延期開工主要有兩大理由： 營建成本太高，使得一些建案期待營建材料價格降低時再報開工。 銷售率太低，致使建案遲遲無法動工。 平均地權修法將因房市降溫 暫時備而不提 平均地權修法打房政策在市場機制邏輯上諸多瑕疵，筆者早在今年四月行政院通過後，接受某財經台訪問時就已斷定此法年底前絕對通過不了，理由有三： 打到量卻打不了價，市場將會變得很畸形：內政部此時若通過了，只會對市場造成更多負面影響，對房市而言，產生的閉鎖效應，將會導致價漲量跌的畸形現象，建商大老所謂產業死了，是指交易量被扭曲，而降溫中房價反而死灰復燃，市場就變得很畸形。 降溫中房價不必為打房而打房：房價不可能永遠炒作，房市已逐漸脫離主升段而逐漸降溫中，在漲幅也逐漸縮小、稅制壓縮，利潤縮水情況下，炒作現象就會遂漸收斂，在此情況下再提打房，就會被產業界認為政府是為打房而打房。 政經狀況不佳，打房是不智之舉：今年財經現況在持續升息環境效應下，股匯動盪與經濟成長，加上兩岸衝突升高、外資投資腳步趨緩、股市重挫……等不利因素影響下，加上選舉將至，再提打房就真的是不智之舉。 房價雖有機會修正 「買不如租」現階段難被接受 在營建成本與工資高居不下的情況下，很多地區房價的確跌無可跌，而另一方面建商普遍口袋深，也因此房價就降不下來，當然，若供給不斷增加，遲早會有些區域有些個案出現降價與跌幅，明年預售供給量若持續增加，預售市場房價就會率先逐漸鬆動，但只要買盤信心恢復，房價調整幅度仍然有限。 因為房價有機會下修，有些人就主張買不如租？筆者認為，全台都會租賃市場已經連續十三年不管是房價漲跌，房租都一直在漲，縱使再跌租金還是在漲，所以你永遠租房子你永遠都划不來，因此租不如買現階段是不成立的。供需失衡的情況下，都會小坪數房都已經被包租公壟斷，價錢幾乎由他們說了算，永遠租房子不是長久之計，不如把房租當貸款，有能力的話，還是提早買房。 七大面向，購屋置產選擇重要參考 未來市場多空混沌，對自住剛性需求購屋者而言，如何擇優而入，筆者建議應重視七大面向做為購屋置產選擇的重要參考： (一)增值潛力區 1.新興工業區周邊區域：新興工業區帶動就業人口，長線支撐房價走勢穩健。 2.軌道建設規劃定案區域：軌道建設規劃定案即將開工區域，利多尚未完全實現，長線仍有走揚機會。 (二)抗跌實力區 人口淨流入區域：各都會人口淨流入排行前段班，以及具有抗跌效應。 都會蛋黃區：各都會都有人口密度高的蛋黃區，因土地與建案供給量少，相對抗跌。 (三)潛力產品 都會優質租賃宅：中小坪數優質產品，租賃需求高，投報佳，吸引長線投資者介入。 健康休閒宅：人口老化，郊區環境優雅的退休生活宅，具有開發價值。 觀光產業飯店、民宿：旅遊休閒民宿、觀光飯店產品，未來數年後會谷底大翻身。 共享商務中心、會議中心：疫情洗禮，行動商務崛起，個人工作室應運而生，公共辦公、公共會議室租賃業務成長迅速。 (四)抗跌產品 舊不如新：新屋產品各項智能家居設備完善，逐漸淘汰老屋市場， 大不如小：房價高漲，未來都會小宅化，同樣總價，在品質考量下，優質小宅越來越受青睞。 蛋白不如蛋黃：蛋黃區在房價下跌時，抗跌性較強，在房價高峰時，應避免量大的蛋白區。 (五)避開地雷區與產品 老屋將不值錢：屋齡超過四十年且都更無望老屋，長線房價會大幅滑落，應盡速規劃換屋行動。 群魔不跟著亂舞：沒有基本面的偏遠蛋殼區，因房價基期低而水漲船高，已達房價滿足點，超漲區房價容易率先下跌。 ...

根據內政部月報顯示最新全台灣買賣移轉棟數，2022年9月建物買賣移轉棟數僅 2.38 萬棟，創下2月後最低的單月紀錄，2021年疫情影響僅約 3 個月時間，但2022年移轉棟數已經連續 6 個月跌破 3 萬棟，全年移轉數將跌破 32 萬棟，為6年來首見衰退。 曾敬德：2022年移轉棟數恐將比2021年衰退 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年移轉棟數恐將比去年 34.8 萬棟衰退，雖然幅度不大，但實際市況比數據反應更嚴峻，若以最近房市的體感溫度來看，交易量量縮狀況已經相當明顯，尤其近月預售案實價揭露件數較去年旺季腰斬，市場剩剛性需求撐盤，去年以來的賣方市場，已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。 內政部月報顯示，9 月建物買賣移轉棟數剩 2.38 萬棟，年減幅度達 15%，較不理想的是移轉棟數近月衰退走勢，且並無止跌回穩跡象，9 月建物買賣移轉棟數創下 2 月後的新低量，以第四季移轉棟數衰退 3 成推估，全年移轉棟數將跌破 32 萬棟，這波房市景氣高峰落在今年第一季跡象越來越明顯。 曾敬德指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流的趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。