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美國通膨危機未除，聯準會將繼續升息三碼，不少業者預期中央銀行9月22日有可能再度升息，擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為，今年七大利空已出盡，無論央行升息半碼或一碼，房市都將於年底前逐漸回溫。 李同榮表示，升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹，美國因過去QE過度，利率趨零，在通貨膨脹壓力下擴大升息循環，影響所及全球股匯市動盪不安，美元持續升值，台幣貶破31，歐元不到1比1，日圓下探147，使得全球利率遭到升息跟進的壓力。 然而台灣通膨現況與美國有別，利率基期也不同，8月消費者物價CPI為2.66，有趨緩現象，雖民眾對物價上漲感受仍高，但考慮出口競爭力，預期央行升息頂多半碼或一碼，對房市影響非常有限。 李同榮指出，他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年一如預期一一出現，包括升息循環也在預期中。 七大利空都將是「關關難過關關過」 他說，正如他先前所言，七大利空都將是「關關難過關關過」，如今七大利空都已出盡，市場將會逐漸回溫。 李同榮表示，今年從年初開始，預售市場因七大利空因素逆襲，房市短線投資客倒貨影響，銷售率其差無比，但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中，目前溫和升息環境下，其實也是一種利空出盡。 尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售，這些不利因素也已充分反應在市場上，房價利差縮小，炒作已經收斂，因此無論修法或不修法都會是利空出盡，預售市場炒作已收斂，將會在大選後、年底前，交易量逐漸回溫。 他提醒，若政府修法禁止轉售，將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收，如此一來，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖，而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。 李同榮表示，今年成屋市場雖經七大利空逆襲，但交易量1月～8月總數，年縮只有1.71%，且房價不跌反而小漲。預期9月開始，成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫，若沒重大利空，溫和升息對成屋市場影響也非常有限，全年交易量會跌破眼鏡，將不如市場的悲觀預期，不但不減，反而會小增，這表示資金充裕與剛性需求的強勁，才能力抗七大利空的逆襲。 李同榮認為，房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上，只是原來強勁主升段被打弱了，房市降溫，進入末升段，漲幅會逐漸縮小，炒作也會因無利可圖而收斂。 升息對房市主要的影響在於首購族，目前以一千萬房貸為例，若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼，等於今年升兩碼，每年約增2.8萬房貸支出，換屋與高收入者無動於衷，對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內，不影響房市首購剛性需求。 李同榮最後指出，七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性，未來一年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，2023房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。

面臨升息與經濟衰退的雙面夾攻，韓國首爾出現房價暴跌的情況，而台灣六都7月買賣移轉棟數也有大幅量縮的跡象，雖然8月成交數有成長回升，但主要仍為基期因素。學者分析，美國聯準會（Fed）持續升息，在貨幣緊縮的狀態下經濟也會衰退，自然現在房市不優，但仍需注意是否一年半載又恢復多頭格局。 韓國新聞頻道YTN報導，在今年升息與經濟衰退的態勢下，韓國首爾出現房價暴跌，投資者就算賠掉10％簽約金也願意「違約逃命」，擔心房價繼續崩跌。 韓國首爾松坡區蠶室新建的住商混合公寓大樓，今年6月以31.85億韓元（約新台幣7,177萬元）簽約的82.5平方公尺（約25坪）房產，但最近買主卻取消了合約，因為格局差異不大的房屋，售價已暴跌至28億韓元（約新台幣6,308萬元）；若以新台幣價格來看，房價就下跌了12.1%。 儘管台灣房市價格並未大幅崩盤，但成交數已出現量縮，觀察六都地政局7月買賣移轉棟數共1萬8,447棟，月減13.3%、年增5%，為近5年來同期新低，僅高於去年三級警戒的同期紀錄。 雖然8月最新出爐的買賣移轉棟數回升到1萬9,155棟，月增3.7%、年增14.4%，但業者提醒，8月量能開出紅盤，與去年同期仍受三級警戒影響有關，因此基期相對較低，而8月工作天數比7月多出1成，加上預售交屋移轉量大，才會出現年月雙增的成績。 而交屋潮造成移轉量大增，可能是反映2、3年前的預售屋買氣，並不能與現在房市熱度劃上等號，加上9月立法院會期已到，若未來通過「預售屋禁止換約轉售」，恐怕預售市場將出現衰退。 景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，美國聯準會希望通膨能急速降溫，持續加大升息力道，恐怕今年9月升息不是終點，取決於美國政府對抑制通膨的強硬程度，以及接受緊縮導致經濟衰退的容忍範圍。 章定煊指出，不動產在升息、貨幣緊縮下，市場已有收手投資房地產的現況，尤其熱錢出走後，房市並不是主要標的。不過，還是得注意一年半載，房市可能又恢復成多頭格局，有時事情不像預想的那麼好。 至於台灣央行是否跟進升息，章定煊認為，台灣食衣住行的價格上漲相當明顯，但以央行保守的態度來說，可能頂多再升半碼至一碼，而升息也會影響貸款買房的購屋族群，使房市降溫。 工料雙漲持續推升預售屋價格 政大地政系教授林左裕說明，工料雙漲是這一兩年的事情，造成成本上漲是毋庸置疑，大部分情況會造成預售屋追漲，預售屋又會帶動新成屋或中古屋續揚。 林左裕強調，以自住剛性需求而言，應考量是否一定要買預售屋，因為預售屋直接由成本加價，降價空間比較小，但選擇二手屋、中古屋等作為替代方案，議價空間就比較大。 他表示，成本對預售屋、新屋是很重要的因素，但終究會回到供需原則，而提升房屋稅基仍是長久之計，假如囤房稅能真正有痛覺、有殺傷力，導致房屋供給釋出，就可能淹沒價格上漲的因素。

房市趨勢專家李同榮表示，2022年自第2季開始，台灣房市受到升息、通膨、疫情、打房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高等七大利空影響，全台預售屋銷售量劇減，但成屋交易量1-8月僅小縮1.71%，在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾，但八大理由判斷，在大選後，房市一定會回溫。 李同榮指出，依過去房市五大循環的歷史經驗與判斷，多頭市場一旦進入末升段，市場信心開始脆弱，稍有市場重大利空出現，房市就很容易反轉而結束多頭市場。今年房市在七大利空風暴侵襲下，加上選舉因素干擾，房價居然八風吹不動，只有預售市場受投資客倒貨影響交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面，種種重大利空多管齊下，卻仍打不垮房市，只有一個理由解釋，就是市場主升段力道頑強，多頭行情尚未結束。 房市交易量明顯回溫時間點2022年12月 李同榮認爲，市場雖被不確定因素干擾而暫時降溫，但等待這些不確定緩和，觀望氣氛就會消失，市場交易量就會立即明顯回溫，時間點最有可能會落在2022年12月。 李同榮分析，不確定性因素消失後，房市將於選後回溫的八大理由： 全球升息與QE縮表逐漸明朗與放緩 兩年內台灣升息幅度應不會超過四碼警戒線，2022年九月升息後，全球升息循環趨緩，台灣升息幅度溫和明朗化，對市場預期觀望心理會降低。 疫情高峰期趨緩，商業活動力增強 原預期第三季疫情會趨緩，會延至第四季，經濟活動力也將隨商業發展而增強。 連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求 今年第一季開始就啓動的投資客倒貨潮將到年底告一段落，口袋淺的投資客只要不惜售，大都能順利出清存貨，對預售市場影響越來越小，市場未來走勢也較健康。 全球通貨膨脹危機逐漸降低，對經濟成長影響降低：通貨膨脹降低，對經濟成長殺傷力也隨之降低，間接不會影響房市基本面。 房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂 房價一旦降溫，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。 房市明顯降溫，打房力道趨緩 今年1-8月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小，第三季預期再縮，實在沒有再加重打房的必要，預期內政部平均地權修法五案將備而不用。 選舉不確定性因素消失，新市政帶動新商機：歷年大選後市場，除2014年因多頭結束在先，大部分選後房市都較選前活絡，明年多頭市場尚有餘溫。 剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復 房市會因前七項不確定因素消失，剛性需求遞延性買盤將進場添增市場活力，價格不會大漲，市場將呈現價溫量增格局。

屏東近年有多個重大建設完工，也帶動當地房價，市區近2年大漲3成，甚至有人轉手透天厝大賺逾千萬，讓專家大讚「表現不輸六都」。 建設利多陸續實現 屏東房價2年漲3成 屏東包括年底高雄榮民總醫院屏東分院、六塊厝產業園區啟用；明年有屏東科學園區、屏東農業特色產業園區，另外義大醫院預計114年完工、屏東高鐵延伸則預計122年啟用，隨著這些重大建設利多一一實現，也反映在房市表現上，全國不動產企研室發現，屏東市近2年房價成長3成，實價登錄有多筆增值數百萬元獲利交易，甚至大賺1140萬元出場，獲利表現不輸六都。 全國不動產藍怡婷：屏東市多筆獲利交易 全國不動產總經理藍怡婷指出，屏東市實價登錄近期有多筆獲利交易，成績相當亮眼，包括華山街185.9坪25年透天，屋主在103年以1900萬持有，今年6月以3040萬元售出，8年漲了6成、增值1140萬元；林森路132.92坪透天屋主自102年以2300萬元持有、104年以2480萬元小賺180萬出場後，第3手交易今年7月以2980萬元成交，也增值500萬元。 另外，公勤街有一筆近50年透天，屋主在105年以492萬元買進，當時房市景氣不佳，半年後以316萬元賠售176萬元後，新一手屋主持有4年半竟以1153萬元售出，房價成長260%，大賺837萬元出場。屏東仲介公會榮譽理事長、全國不動產屏東加盟店店東邱益主分析，上述這些交易不乏有透天店面、隔間套房收租效益加持，以及拉皮裝潢整理因素，因此創下高報酬獲利，不過整體而言主因近2年南台灣買氣旺盛，帶動屏東房價也不斷飆升。 邱益主表示，屏東這8年來改變相當大，包括移動閒置在屏東市區的大武營傘訓中心移至空軍基地，改建為高雄榮民總醫院屏東分院，已即將啟動；接下來還將有義大醫院，由於過去屏東缺少大型教學醫院，許多長輩須舟車勞頓至高雄、台南就醫，在這些醫療資源逐漸完善後，加上屏東宜居的生活環境，將會持續吸引退休族移居。 屏東房市表現不輸六都 新建案飆3字頭 由於這些建設利多持續帶動屏東房市，屏東房價這2年有相當大變化，邱益主指出，20~30年大樓在2年前每坪僅10萬元，今年已來到15~18萬元；中古透天則從總價500~600萬元上揚至700~1200萬元。大樓新建案則從25~28萬元突破3字頭來至35~36萬元水位，至於別墅推案則從總價1500~1800萬元來到1800~2500萬元，短短2年間，受到台南、高雄南台灣房市熱絡帶動，屏東房價翻漲超過3成，表現完全不輸給南二都。近期屏東有許多知名建案創新高，也皆突破3字頭。 不過，展望屏東房市，邱益主認為，屏東房價已來到相對天花板，甚至接近高雄行情，近期房市降溫，購屋族觀察期會拉到年底大選之後，屏東接下來成交量與房價成長也將會趨緩，因此房市會暫時冷卻，並暫停再向上攻天花板，未來發展仍需看選舉後市場氛圍而定，不過長遠來看，因各項建設持續進駐，後市仍可期。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，北市5月房市受到疫情嚴峻衝擊，加上央行升息、股市震盪、國際政經情勢不佳，多數民眾放緩購屋腳步。不過觀察房價表現，雖然5月價格微跌0.22%，但市場價格波動不大，僅能算是高檔震盪，尤其大樓產品價格持續創新高、每坪成交均價達68.83萬元，僅公寓產品價格月減1.4%，每坪成交價微幅下滑至47.49萬元。

宜蘭市近年各項交通議題火熱，房市成長不輸六都，根據實價登錄資料顯示，位在宜蘭市運動公園旁的「力信擎天」社區，每月都有多筆實價登錄揭露，且每筆都有數百萬元不等的獲利，自預售以來6年間累計超過340筆交易，其中有近50筆歷次轉手紀錄從未賠售，可說是宜蘭市運動公園最強社區。 藍怡婷：「力信擎天」是在地最高指標 全國不動產總經理藍怡婷指出，「力信擎天」位於宜蘭市運動公園第一排，樓高15樓，是在地最高指標社區，享「宜蘭帝寶」美名，基地逾3000坪，共296戶，觀察實價登錄已有超過340筆交易，其中有近50筆歷次轉手紀錄，交易頻繁卻未賠售過。 觀察「力信擎天」近半年實價登錄揭露，每月皆有交易紀錄，且有數百萬元不等的獲利，如今年2月8樓戶屋主持有3年多以2200萬元脫手，獲利358萬元，每坪單價也從26.2萬元攀升至34.2萬元；今年6月11樓戶屋主則持有近6年，以總價1362萬元售出、獲利265萬元，每坪單價自30萬直接飆至38.2萬元，逼近4字頭，也創下社區次高單價紀錄。 全國不動產宜蘭加盟店店長雷遠誌表示，宜蘭近期房市買氣興盛，運動公園有宜蘭大安森林公園之稱，新建案房價從10年前每坪13~15萬元逐步上揚，在4~5年前房市轉冷時期已逐漸站上2字頭，現在則來到3字頭行情。 雷遠誌分析，宜蘭市可分為3大區塊，包括最文化中心、運動公園以及近期正夯的縣政中心高鐵特區。文化中心屬宜蘭市蛋黃區，目前17~25年中古華廈每坪約16~18萬元、套房每坪約20萬元，新大樓每坪32~35萬元；運動中心中古華廈每坪約18~22萬元、新大樓每坪3字頭起；至於縣政中心周邊因高鐵定案，近期地價翻倍，多為欲等待2036年高鐵完工的長期投資置產交易。

桃園市楊梅區近年來的發展潛力可期，吸引各大廠、上市櫃企業目光，尤其近年區內生活機能逐步完善，又有相對親民房價，吸引年輕首購族擠身此地，也造就區域行情上漲。東森房屋研究中心統計，楊梅中古華廈5年間房價總漲幅已高達56.2％。房仲也直言，未來新案上看3字頭。 政府斥資584億打造五股楊梅高架道路緩解北台灣車潮，通車至今為楊梅房市掀起一波巨浪，東森房屋楊梅新農加盟店店長吳尚信表示，楊梅頭份高架道路預計2027年南下全線通車，2030年北上全線通車，完工後可舒緩中山高新竹路段長久以來嚴重的交通堵塞問題，此建設先是引進大批台北客，未來將再引起一波「南來瘋」。 吳尚信指出，由桃園發跡的寶佳機構評估，剛性需求不受景氣影響，且看好楊梅發展，不僅於去年於楊梅購置2000坪土地，今年更大動作於富岡運動公園周邊耗費2.36億元購地，足見當地房市價量平穩，未來發展可期。 東森房屋研究中心統計實價登錄資料，楊梅中古華廈5年間第一、二季房價，不僅呈現正向生長，5年間總漲幅更高達56.2％。 吳尚信推薦，預售指標性建案為寶佳機構旗下合康建設於金山街興建的「合康飛揚」，該案開價29至30萬元，規劃25至26坪2房、36至39坪3房、46坪4房，預計2023年完工，開案至今最高成交單價4月來到28.8萬元，平均成交單價落在25.2萬元，且未來可能突破3字頭。 吳尚信表示，2、30年前交易熱點圍繞在楊梅火車站、埔心火車站周邊，該區生活機能好，但新建案相對少，房子老舊，因此目前新世代交易熱區落在楊梅交流道周邊與金山街。 據東森房屋研究中心統計，楊梅火車站周邊1500公尺1年間同期中古產品，其中電梯大樓單價年漲幅6％，華廈房價則成長10.4％，公寓卻是呈現負成長。而近年越發熱鬧的中山北路二段，4年間成交單價漲幅來到20.4％。火車站周邊單價成長狀況雖緩慢，新建案也相對少，交通便利性不亞於中壢，房價卻相對親民，年輕購屋族可加以關注。

全台六都會區分別公布 2022 年 7 月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為 1 萬 8477 棟，月減 13.3%，年增 5%，單月來看，以高雄、台南的南二都下滑最嚴重，呈現月減及年減，其中台南更年減 27.9%；而前 7 月累計移轉棟數約為 15 萬棟，年減 1.4%。 信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德指出，以去年疫情來看， 5 月 19 日全國因應疫情升級為三級管制，移轉棟數在 7、8...

近年來，房市在台商回流與科技擴廠「積」勵下，桃園、新竹以南房價漲勢凌厲，尤以投資客最愛的重劃區。打房一連串政策與信用管制下，為何Q2台北預售屋每坪破百萬新天價？到底誰給建商的勇氣？專家示警，2023年全球恐迎來景氣大衰退，台灣房市泡沫「多殺多」已成定局？ 全球政經局勢未穩，經濟專家示警，2022下半年還不算最糟，2023年，全球恐迎來景氣大衰退。事實上，兩大經濟體，美國與中國房市已陸續傳出「災情」。中國爛尾樓風暴，更令中國政府嚴陣以待，不得不逆勢「降息」就怕拖垮金融市場。 台灣上半年也在政府一連串打房政策與信用管制下，引起一波投資客大出逃，中南部不少漲勢凶猛的重劃區預售屋直接「熄火」。 投資客出逃中南部，台北開價破百萬 房市趨勢專家李同榮以「倒啤酒」理論解讀房市現況。「沖倒的猛就像假性需求過多，杯子內的酒看似滿了，但夾帶泡沫一堆，要等投資客倒貨泡沫消失後，市場（杯子）才會出現剩餘空間。」 投資客出逃重災區，又以中南部漲勢過猛的蛋白區預售市場。李同榮觀察，「多殺多」已是現在進行式，「聞積起舞」區域房市會不會泡沫化？李同榮大膽預測，年底就會揭曉。 只是，政府打房，卻打出房市「南北兩樣情」，中南部投資客出逃，預售屋市場暫時熄火。但根據住展雜誌統計，北台灣各縣市Q2（第二季）新成屋、預售屋房價悉數走漲。北市房價飆三位數，首度突破百萬，新建案房價每坪101.3萬元，較Q1每坪上漲4萬，較去年同期上漲8.6萬元，年漲幅達9.3％。 新北市房價也不遑多讓。新建案每坪站上45.5萬元，年漲幅約9.1％。又以三峽、林口、鶯歌、樹林、泰山等蛋白區漲幅較高。部份蛋黃區漲勢雖不大，但主因Q2推案量極少，如板橋、新店、永和等地，永和更是連一個建案也沒有可謂一屋難求。 雖然Q2本土疫情大爆發、央行連續升息，住展雜誌研發長何世昌觀察，全球經濟衰退疑慮加深，然因北台房市供需失衡，給了建商勇氣，房價漲勢依然凌厲。 李同榮觀察，大台北地區以外的預售市場大多存在「倒啤酒」現象。倒的猛看似滿溢，但泡沫一堆，泡沫消失的剩餘空間是「末升段」，若再度飆漲，就是真正泡沬化來臨。 房市泡沫化？二關鍵指標趨吉避凶 李同榮指出，過去三年來，蛋殼區房市飆漲被形容「群魔亂舞」，他以兩大指標觀察房市未來。 一、通膨保值： 中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都很積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。 二、兩代不同堂： 少子化造成人口減少，但家庭戶數卻逐年增加。每戶平均人口減少，足證「兩代不同堂」買房剛需，成房市主要支撐。 台北不是唯一蛋黃，勿誤判中南部市場華麗轉身 曾徒步行腳環台兩圈，李同榮分享自己徒步2千多公里實地考察，發現全台產業鏈結構正快速南移，高科技產業開發進駐，讓新興工業園區一屋難求，隨炒作收斂，未來園區實際運作後，租屋、買屋剛性需求可望出籠。

台灣政府一系列打炒房措施效果陸續彰顯，國銀購屋貸款餘額與建築融資餘額年增率「雙降」。中央銀行26日公布，全體國銀6月購屋貸款餘額為9兆1,406億元，續創歷史新高，較5月僅增加500億元，為四個月最少，年增率8.73%，連三月下滑並為一年半新低。 除房貸餘額外，建商推案信心指標—建築貸款，6月餘額為2兆9,580億元，持續締造新猷，並較前一個月增加324億元。進一步觀察年增率，6月建築貸款年增12.86%，連11個月下滑，並為2020年2月以來、近兩年半的最低水準。 中央銀行官員分析，國銀房貸年增率趨緩，主要有三個原因 六都6月買賣移轉棟數較前一個月減少。 銀行整批分戶貸款也比5月少。 部分銀行考量資本適足率等財務指標，對房貸等不動產授信進行風險控管，使房貸金額較少。 在建築融資方面，央行官員說明，自2021年1月以來，建築融資的成長幅度就呈一路下滑趨勢，主要是建商購地與推案成本均上漲，加上政府一系列抑制房市炒作的措施出爐，使建商推案態度轉趨謹慎。 央行官員表示，「近年來土地與營造成本都上漲不少，政府打炒房政策效果逐步彰顯與央行兩度升息，都會讓建商推案變得更謹慎。」 公股銀行主管指出，金管會與央行等部會的打炒房措施，確實讓房市的炒作風氣明顯降溫，其中又以「三禁令」最為有效，包括金管會調高不動產風險權數、銀行法72-2條三成上限，以及央行明定，建商向金融機構申請購地貸款時，需切結18個月內動工興建，否則須回收貸款或提高利率。 隨著房市炒作氣焰降溫，國銀不動產放款集中度也略見改善。央行統計顯示，6月不動產放款占全體放款的比重為36.91%，較5月36.99%略為趨緩。 央行日前公布，台灣銀行等五大銀行6月新增房貸為607億元，月減79億元；新增房貸利率則是1.614%，月增0.013個百分點，創2020年1月以來、兩年半新高。 央行官員分析，五大銀行新增房貸利率續上揚，主要反應央行3月以來連兩季升息，幅度達1碼半；至於6月新增房貸金額大減，主要是六都買賣移轉棟數合計月減6.73％，以及國內疫情升溫、政府健全房市措施發揮效果、央行兩度升息、金融市場震盪加劇等，這些利空因素對房市買氣造成衝擊，新完工交屋的整批分戶房貸也明顯減少。