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中央銀行偏鴿決策,6月16日升息半碼,跌破市場眼鏡!
台灣中央銀行6月16日決議升息半碼,也未祭出第5波房市管制,雖然房貸族負擔恐再加重,但由於這次美國聯準會(Fed)一口氣升3碼,對於央行的偏鴿決策,還是讓房仲業者形容「跌破眾人眼鏡」。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,若以金融聯徵中心公布的今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算,貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元。
如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,相較於前次升息,每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,但若第三季再次升息,房貸族壓力也會隨之加重。
樂屋網試算,若以1千萬元的房貸金額,採一段式利率1.685%,攤還20年,每月房貸將從48,531元上升至49,111 元,多支出580元,總體利息從164萬元變成178萬元;如果是選擇攤還30年,每月房貸從34,801元上升至35,407元,每月增加606元,總體利息也從252萬元變成274萬元,大約要再多付出22萬元的利息支出。
樂屋網調研中心經理洪安怡指出,儘管目前整體利率水準還是偏低,但長期以來購屋者已習慣低利水平,將現金進行不同的配置,當租金收入不足以負擔每月的房貸支出時,對於資金較緊縮,槓桿操作較大的投資型買方,可能就會考慮將房屋脫手,而持有超過5年,可避開房地合一重稅期的屋主,也可能會考慮獲利了結退出市場。
打房軟著陸 估將「價平量縮」
洪安怡表示,目前明顯進入升息循環,或多或少都加重了房貸負擔,對於有剛性需求的買方,可能會產生觀望,致使成交速度趨緩,價格上也難再像先前屢屢衝破天花板。不過,利率調控只是影響房市脈動的一塊,要以此撼動房價,空間恐怕有限,今年房市應仍是量縮價平的趨勢。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為,央行面對全球通膨升息勢在必行,但同時考量經濟,分寸拿捏上著實兩難,不過近期台幣走弱,也確實看得出央行透過多種工具調整經濟與通膨的彈性,至於房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜,也意味著為日後調控房市留下伏筆。
郎美囡分析,政府打炒房預期可打量又打價,交易量的部分,觀察近幾個月六都的買賣移轉棟數跟去年同期相比,已有量縮的趨勢,央行3月升息後又遇上疫情擴散,買氣明顯收斂,進入升息循環勢必大幅提高購屋負擔,促使投資買盤撤離市場,自用買方的購屋思慮期將拉長,房屋去化速度將減緩。
只不過在房價方面,營建工料雙漲導致新案價格不易下降,而且建商融資條件被限縮,推案量將會調控,若交易量緊縮,房價也難以反映走勢。
台北市大安區329檔 推案爆巨量
國際油價、全球原物料行情波動,有利實質資產需求,2022年329檔期台北市大安區罕見將爆出巨量、上看700億元,一躍而為雙北市的重點新戰區。
其中,三圓建設「台北之星」Diamond Towers就海灌450億元,加上大陸建設「耑序」、華固建設「華固大安學府」、亞昕國際「學府段」案,四大上市櫃建商囊括逾600億元,躍居豪宅市場領頭羊;據悉,「台北之星」部分高樓層每坪開價將挑戰300萬大關。
住展雜誌調查,台北市平均房價最高區域大安區,2021年以來,推案動作相當活躍,平均一個月有1~3個新案推出;進入2022年,大安區推案熱度升級。2022年2月至329檔期就有不少新案,涵蓋都更案、危老重建案和自建案,大中小戶型一應俱全,產品十分多元。
調查顯示,第一季大安區最具指標的大案為三圓建設「台北之星」Diamond Towers,總銷尚未公布,市場預期至少上看450億元,為今年指標大案。
另外,華固建設將在復興南路、和平東路口推出「華固大安學府」,總銷約55億元;大陸建設醞釀多時的忠孝東路四段、敦化南路口「耑序」,總銷也有50億元;亞昕國際和大股東合作的「亞昕學府段案」,總銷在40億~50億元;另外還有已完工落成、採先建後售捷運共構案「首泰信義」,總銷上看50億元。
大安區親切中小坪數住宅案
大安區平均單價動輒百萬起跳,區內也將有較親切的中小坪數住宅新案陸續上市,其中包括「附中仁」、「大安上品」、「大安信藝館」等。
住展調查,大安區雖然平均房價高居北市之冠,但2021年平均銷售率竟也高居榜首,顯示大安區黃金門牌並未褪色。而去年台北市推案主流為30坪以下小宅,蛋黃、蛋白區的買氣都很穩健,只有大坪數房型與高價案比例偏多的松山區銷售率低於五成,表現相對遜色。而今年第一季大安區將出現中大坪數高總價產品,也算近年少見。
附中仁-基礎資訊
建案類別:預售屋
交屋時間:2024年第四季度
交屋屋況:標準配備
格局規劃:一房(10、13坪)、二房(23坪)
建案型態:華廈
用途規劃:住家用
建案特色:近捷運明星學區近公園低首付
基地地址:台北市大安區大安路一段176巷7、9號
附中仁銷售資訊
建案單價:價格待定
車位價格:300 (萬)公開銷售銷售中
建案總價:1288~2540 萬/戶
貸款成數:80% 付款方式
接待會館:台北市大安區大安路一段176巷7號
附中仁社區規劃
車位配比:1:0.31
車位規劃:機械式11個
棟戶規劃:1幢,1棟,36戶住家
樓層規劃:地上9層,地下2層
座向規劃:朝南
物業公司:待定
管 委 會:暫無
管理費用:150元/坪/月
結構工程:RC鋼筋混凝土結構
土地分區:第四種住宅區
建造執照:110建字第0346號
使用執照:暫無
建材說明:國際廚具、TOTO衛浴、GROHE五金
公共設施:接待大廳空中花園信箱區
附中仁建築設計
投資建設:茂勝建設有限公司
營造公司:待定
企劃銷售:海森廣告實業有限公司
建築設計:梁丕昇建築師事務所
景觀設計:無
公設設計:彭文苑建築師事務所
燈光設計:無
附中仁特色說明
首善大安+正東區最精華核心+雙捷大安站450米
仁愛林蔭咫尺相擁,東區一步鄰,敦南一巷近
雙捷大安都會捷奏,SOGO BR4散步就到,同軸101
大安路一段176名人巷,步履格外從容
同時蘊蓄書卷氣息與貴族涵養
茂勝建設攜手國際建築傑人 彭文苑,新繹大安路獨一無二ZAHA美學
敬邀您親來聆賞品鑑,走入國際級設計旅店現場
一期。一會。一生。
精琢坪數|輕贏置產:建案由茂勝建設有限公司投資興建,梁丕昇建築師事務所建築設計,基地面積77.74坪、建蔽率53.56%、公設比38.9%。
樓層規劃地上9層、地下2層建築,共有36戶住家,格局坪數規劃一房(10、13坪) 、二房(23坪)。
規劃11個機械式車位,結構採RC鋼筋混凝土,建材有國際廚具、TOTO衛浴、GROHE五金。
附中仁交通出行
捷運系統:大安站
高速公路:建國高架道路、信義快速道路
快速道路:暫無:高鐵系統:台北高鐵站
台鐵系統:台北火車站
其他方式:暫無
周邊機能:明星學區:仁愛國小、師大附中國中部
超商/賣場:家樂福超市
傳統市場:信維市場
公共建設:大安森林公園:熱門商圈:忠孝復興商圈
醫療機構:仁愛醫院、中山醫院
政府機構:大安區戶政事務所
其他配套:暫無
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房市買氣旺,蛋白區超漲成隱憂!專家揭買房應注意3大要點
政府接連端出打炒房政策,然而在剛性需求、資金回流與低利率支撐下,房價持續走揚,市場看好房市買氣續航,今年移轉棟數有望達34萬棟。不過,業者示警,部分蛋白、蛋殼區房價暴漲,恐是未來隱憂。
根據內政部發布最新住宅價格指數,以2016年全年基期為100計算,全國2016年第2季房價指數為100.76,今年第2季升至112.42,5年成長幅度高達11.57%。
進一步觀察六都表現,台南市房價指數自2016年第2季100.22,攀升至今年第2季122.29,上漲幅度22%,為六都漲幅最高。台中5年內房價指數成長幅度達17.51%,為六都第2;桃園成長14.86%,高雄市為11.84%,台北市、新北市則因基期較高,成長幅度分別為8.3%與6.2%。
為健全台灣房市,政府自去年底陸續端出多項打炒房政策,包括央行祭出選擇性信用管制,以及今年7月上路的房地合一2.0與實價登錄2.0新制;雖然政府積極透過政策打擊炒作,但台灣房價卻回不去了。
戴德梁行董事總經理顏炳立認為,資金、利率、供給與需求為房價四大支柱。全球量化寬鬆(QE)政策,加上台商鮭魚回流,台灣市場資金充沛;而房貸利率處在約1.353%的歷史相對低點,資金與利率已支撐房價沒有下跌空間。此外,水泥、鋼筋、工資等營建成本全面上揚,建商不可能將物件低價售出,房價只有上調空間。
戴德梁行補充,全球掀起減碳、環保風潮,營建業對環境造成衝擊,預估未來將需透過購買碳權,在開發與生態間取得平衡。由於未來營建成本已不易再回跌,將進一步推升房價上漲。
屋比房屋總經理葉國華分析,政策主要控管對象為炒作投資客,壓抑房市效果有限;而在資金持續進入房地產市場下,今年台灣房市價量穩健走高機會仍大。
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永慶房產集團業務總經理葉凌棋則說,本土疫情趨緩,有助於房市信心回溫,加上低利環境與資金潮回流,自住、置產等需求增溫,挹注房市交易。此外,通貨膨脹蠢蠢欲動,高資產族將房市視為資金避風港,推升購屋需求穩定成長。
市場預期,在房市回溫下,今年全年移轉棟數約達34萬棟,較去年32.6萬棟成長。
不過,對於全台各區域房價輪動上漲,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,房市買氣應能續航,但某些區域價格暴漲太快,恐是未來隱憂。
徐佳馨認為,民眾買房應注意三大要點,首先是重大建設是否到位,其次是人口紅利與就業機會狀況,最後則是蛋白區與蛋黃區比價效應;若蛋白區物件整體總價逼近、甚至超越蛋黃區時,將會影響蛋白區產品去化率。
葉國華則說,近年中南部蛋白區、蛋殼區受惠重劃區與科技業設廠題材,帶動房價全面走揚;不過,太多設廠資訊仍只是消息面,「風險性不小」,過去就曾有區域傳聞大廠投資,最後卻只聞樓梯響,導致投資客大量套牢在山頂。民眾聽到區域房市利多消息而決定買房前,仍得審慎評估,確認建設與企業投資進度與詳情,才不會踩到地雷。
剛性需求支撐,台灣房市買氣超強
貸餘額再創新高,建商表示,這波房市買氣強勁主因低利、資金氾濫,加上台商回流以及國內經濟基本面好轉所帶動,以致房貸餘額不斷創新高。在國內外環境未變之下,認為市場在剛性需求支撐下,買氣依舊持穩。
興富發建設表示,去年下半年至今,房市買氣轉強主要是因為低利、游資充沛,加上台商回流、國內經濟數據持續成長所推升。也就是說,買氣是因台灣經濟數變好,且企業持續擴產所帶動,整體基本面好轉之下,房市買盤獲得強勁支撐。
興富發建設指出,在國內經濟基本面數據變好,且國內外又遇到史上最低利率、資金最豐沛的環境,房地產業又面臨缺工、料漲問題,推升建材、造價成本,建商推案時也會反映成本上升,因此勢必推升房價。
甲山林機構董事長祝文宇分析,「現在低利率的環境,房屋持有成本那麼低,所以大家基於保值預期心理,才會想要擁有房地產」,尤其近幾年資金、台商回流,源頭就是美中貿易戰讓錢、人都回來了,且房市剛性需求強,因此市場買氣不錯;他強調,接下來房價勢必會反映成本,至於漲幅多少,要看物價變動。
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