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中華郵政又掃樓!根據內政部實價網最新揭露資訊，2022年12月中華郵政大手筆以2.13億元，掃進新北市新莊思源路上一樓的金融證券交易場所，拆算每坪單價達112.3萬元，為2022年新莊單宗一樓交易總價最高實價案。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，台灣許多人錯誤地認為房地產業如果崩潰，將使現有的房價加速下跌；但有實際經驗的人都知道，如果供應減少但市場需求不變，房價上漲的趨勢將不可避免。

2022年，台灣政府推出有史以來最嚴格的土融管制政策之後災情傳出。近日有多家小建商傳出陷入公股銀行拒絕放貸、民營銀行拒絕貸款的困境，加上央行提高存款準備金率，爆發出巨大資金缺口。小建商面臨著歷史上最大的融資困難，如果沒有大力援助，台灣2023下半年可能出現爛尾樓潮。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全證實，2023年1月以來，小建商陸續向公會反映「快活不下去了」，有的找上同業周轉，災情遠超市場預期。

「平均地權條例」修正案禁止預售屋轉售，被視為封殺投資客條款。因此，一年前修法議題一拋出便引爆一波投客下車潮，甚至預售屋買氣也跟著明顯萎縮，去年開始在各大售屋平台更可以看到正在銷售中的預售屋累積許多筆刊登轉售物件。

根據商仲業者彙整台北、台中及高雄市的指標辦公室大案，其中「京華廣場」傳出要挑戰每坪200萬元起跳的豪宅開價，台中市七期豪辦則要挑戰最高每坪7字頭起跳的豪宅價，高雄也傳出亞灣區多個辦公室建案要挑戰5字頭區域豪宅價格。 統一國際大樓15樓 北市最貴辦公室 第一太平戴維斯調查，目前台北市最貴辦公室買賣單價為每坪210.5萬元，成交標的是信義計畫區的「統一國際大樓」15樓，台中市則是坐落七期的「聯聚中雍」，近年每坪平均成交單價68萬元，至於高雄市目前辦公室最高單價還未破3字頭。 觀察三都目前辦公室租金最高行情，台北市已有每月每坪租金單價站上5,000元紀錄，台中市七期最高租金單價約1,500元、高雄市最高辦公室租金行情則約1,100元。 第一太平戴維斯資深協理陳逸鴻表示，未來幾年辦公室新增供給出現巨量。其中高達4成為自用或是出售為主，北市預計要出售的辦公室主要集中在南港、大直、敦北以及非核心商圈。 產業往中南部布局 建商推頂辦試水溫 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，信義區出現頂級辦公室價格與豪宅等價現象之後，加上產業往中南部布局的辦公室升級需求，讓建商投資轉向，也爭相在各大都會區推出頂辦產品試水溫。 他分析，商辦價格要挑戰新高，除反映土地及建築成本外，還要挑戰三個關鍵，首先是產品定位、規劃要符合跨國企業或金融、顧問等高付租客群需求；其次是管理維護的服務能否提升企業形象、競爭力；最後是招商、行銷是否到位，否則單純只想創價，容易淪為曲高和寡的困境。 另外，外企對於ESG相當講究，若未符合需求，外企幾乎不會買單。信義全球資產經理林建勛指出，永續發展已成主流，許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中；因此，具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓，對企業主在進行租、買辦公室決策時，是重要的加分題，而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，等同於鍍上一層「綠」金，對租售價格都將有加乘效益。 綠大樓是加分題 租售價格有加乘效益 房產專家何世昌指出，雖然目前全台都有辦公室荒，尤以北市頂級辦公室市場缺貨最嚴重，但預期2023年起商辦完工供給量將大幅成長，企業主的選擇、比較競品會增加不少，加上明年經濟成長力道疲弱，企業雖仍有購置商辦需求，商辦市場會有不錯的表現，但不至於到瘋狂的地步，應不會出現全台商辦同步創高價的盛況，賣方也應把握供給爆量初期能賣就賣。否則，接下來一直到2026年供給量都將位居高水位，商辦市場空置率上升已是免不了的趨勢。 此外，陳逸鴻提醒，已知辦公室新增供給出現巨量的情況下，未來去化充滿挑戰，尤其近幾年營造成本大漲、缺工問題待解，都造成工期拉長，導致完工期難以預估，徒增預先招租難度；因此，在完工時程難以掌握的情況下，空置率勢必會維持在高檔一段時間；加上經濟前景不明朗，未來幾年多數企業擴編、搬遷的動能降低，這些問題都考驗著未來新增供給如何有效去化。

房產專家何世昌指出，去年房市買氣大好，推升開發商今年加碼推案意願，不料11月底地方選舉後，政府火速推動「平均地權條例」部分條文修正草案修法，並已經立法院初審通過，接下來在新法通過前後，新屋市場將瀰漫濃厚觀望氛圍，買氣恐受壓抑，建商推案信心大降，明年新建案市場推案量恐萎縮25~30%，明年全年全國推案量初估將量縮至新台幣1.5兆元（約488萬美元）左右，創下近五年新低量。

房產業者抱怨，在六都新屋、老屋比率嚴重失衡情況下，內政部應該積極加速老化住宅新陳代謝，擴大新屋供給量，但現在卻想要透過「平均地權條例」修正案打房，只會將新屋供給水龍頭擰得更緊。

投資客最近這段時間最關心的兩件事：台股跟房市走勢，台股加權指數從10月25日最低的1萬2666點，反彈到11月22日的1萬4542點；然而反觀房市？2022年1月至10月六都的建物買賣移轉棟數明顯熄火、衰退28％，房價也出現鬆動。台灣房市「只漲不跌」的神話恐將破滅？至少兩年內難以回溫，主因是某些族群不再對房市有興趣。 誰不再對房市有興趣？ 根據資深房市專家何世昌分析指出，觀察外資淨匯入、淨匯出跟全球大事件的關連度，就知道這一波台股、房市熄火，最主要關鍵字是「戰爭」兩個字，美國升息僅是催化劑之一而已。 何世昌進一步表示，今年元月時，外資淨匯入達到40.6億美元；2月時，還有12.01億美元的淨匯入。但2月24日發生俄烏戰爭後，3月情勢大逆轉，外資大逃亡，加上17日美國第一次升息一碼，淨匯出增至68.93億美元。 緊接著，7月美國宣布美國眾議院議長裴洛西即將訪台，中國抗議無效，8月3日裴洛西正式訪問後，中國隨即於4日推出實彈軍演、封鎖台灣「陸海空」，8月外資淨匯出達到54.54億美元，9月更增至57.67億美元。 何世昌說，主要是戰爭因素，不管是俄烏戰爭還是兩岸開戰議題，當中國20大落幕、習近平政權穩定後，10月外資就由負轉正，淨匯入4.63億美元，這些都是佐證。 另外一個佐證是「台海風險保單」需求激增。何世昌說，俄烏戰爭後，國際企業擔心中國和台灣可能發生衝突，為降低恐帶來的損失，「台海風險的保單」需求激增，甚至還導致保費上漲。 台股大戶從俄烏戰爭後，開始縮手降持股 到底是哪些投資人對金融市場如此敏感？答案就是高資產族群，不要忘了，每年台灣新增的高資產族群成長率均位列世界前幾名。 根據專門服務股市大戶的交易員指出，從俄烏戰爭後，大戶就開始縮手，降低台股的持股。理由很簡單，先脫出以確保資金流動性，先按兵不動、再伺機而動。 豈知，11月10日（美國時間），美國公布10月份消費者物價指數（CPI）年增率7.7％，遠低於市場預期的8％，台股開始反彈。 緊接著，11月14日（美國時間），根據波克夏提交給美國證管會（SEC）的文件顯示，今年第三季，波克夏以41億美元（約1277億台幣），買進台積電ADR，持股占比約1.4％，成為台積電的第五大股東。此消息一揭露，隨即帶動11月15日台積電ADR上揚10.5％。 看好台積電的不只巴菲特。第三季買最多台積電ADR的是，全球最大基金的貝萊德，共斥資80多億美元（約2500億元台幣）敲進。 在外資力挺下，台積電隨即上演慶祝行情，11月22日收在491元，台股也在台積電的帶動下，加權指數上揚至14542.20。 買台股比置產更有利、更容易變現 為何台股不到一個月，從1萬2666點漲到1萬4542點；房地產卻聞風不動，無法跟台股一起有慶祝行情？甚至，台中、台南、高雄等地區的房價還出現鬆動、微幅下調？ 主因還是世界局勢未穩定，二來是雙北的房價已來到歷史新高，幾乎達到天花板，上漲獲利空間有限，這也是為何2020至2021年，漲勢最凌厲的不是雙北，而是中南部。中南部基期低，相比北部更「經濟實惠」，加上台商熱錢湧入及南科、台積電設廠等利多影響，上演「難得一見」的補漲行情。但是，今年以來，中南部房價也逐漸修正了。 專門服務高資產客戶的理專指出，從去年開始，新建案交屋期至少六至八年，尤其去年7月推出「房地合一」2.0版，交易出售2016年元月以後取得的房地，持有二年內出售課45％的稅；持有逾二年、未滿五年課35％的稅。儘管，近期部分地區房價微跌，但仍在歷史高點、還要課重稅，獲利空間有限，有錢人不再重壓房地產，尤其是預售屋。 將資金投入台股，比置產更有利、更容易變現。這也是台股能快速漲到1萬4000多點的原因。不過，基於各種不確定因素仍存在，高資產族群對於台股，仍採短期操作為主，不會長期持有。 「高資產族群都有很多不動產，當俄烏或兩岸的戰爭陰影無法完全去除前，不可能再將錢投入不動產，」一位股市交易員反問，「你如果懂有錢人的邏輯思維，就會知道為何房市不會像股市這一波明顯反彈了。」 2022年10月，六都建物買賣移轉棟數衰退28％ 來看看房市的先行指標豪宅以及預售屋市場，就知道有錢人縮手了。根據台北豪宅的「時價登錄」資料顯示，去年每坪單價超過200萬的豪宅成交數高達52件，今年累計至10月僅34件，回到過去的水平，顯示市場已降溫。 再從六都的建物買賣移轉棟數觀察，房市出現動能不足。根據信義房屋的統計指出，今年1至10月，六都買賣移轉棟數跟去年同期比較下降4％，跌幅較高的是台南跟高雄，均為11％；如只單看最近的10月更為明顯，六都衰退達28％，其中又以新北市最高為40％，其次是高雄（37％）、桃園市（31％）。 住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨加以說明，累計今年1至10月，五都買賣棟數下滑，主因是去年交屋量比較多；而台中為何逆勢比去年上漲5％，因為交屋期落在今年較多，「不管是什麼原因造成，可以確定的是六都的買氣均下滑了，尤其是10月非常明顯。」 不僅成交量衰退，近期台中、台南、高雄等地的房價也鬆動了。高雄在台積電暫緩設廠後，房價跟去年的高檔相比下跌較為明顯；台南的房價也被壓抑了。 從住商不動產第一線房仲經紀人的回饋顯示，從今年8月起，房仲業就開始度小月了，9、10、11月的成交量跟淡季的2月（春節）一樣，相信12月也不會好到哪裡去。 徐佳馨進一步分析，至少這一兩年內，房價不會明顯回升，首先是地緣政治風險依舊存在，第二是房價還不夠漂亮，亦即價格上漲空間有限，有錢人見無利可圖，不動產變現又不易，短期不會再大手筆投入房市。 何世昌總結，當有錢人都不看好房市，剛性需求的買方也開始觀望、等待降價，所以這一年兩內，房市注定不會有好光景，沒有人比有錢人對金融市場更警覺敏銳，台灣房價只漲不跌的神話有可能會被打破。

根據住展雜誌統計，2022年截至10月24日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，創歷史新猷。新北市今年同期平均公設比則為33.8％，比去年略降0.1個百分點，中止連續四年上揚。 住展雜誌研發長何世昌表示，新北市新建案公設比由去年高峰33.9％回落至今年的33.8％，並沒有再往上成長，可能與建商普遍較克制，以及迷你基地建案數量較少有關。 觀察新北市建案公設比分布狀況，可以發現超過八成建案公設比都控制在35％以下，35％以上的建案比例不到二成，且公設比逾40％的建案比例僅約2％，代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高，而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。 台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9％，超越2020年35.2％、創下史上新高。北市建案公設比飆高的主因，在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多，而這類建案幾乎都是危老重建案；公設比逾40％以上的建案當中，迷你基地建案比率高達六成七。 什麼是公設比？ 你知道什麼是「公設比」嗎？我們常聽到的「公設」、「公共設施」、「公設比」是業界及一般民眾慣用名稱，對應相關法令中為「共用部分」或「共同使用部分」。 「公設」就是「共用部分」或「共同使用部分」 公共設施：顧名思義是指社區或大樓全體住戶共同使用的設施，如門廳、走道、樓梯間等。 公設比：一般是指在房屋所有權狀中持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。 公設比計算方式 持有公設坪數 ÷ 權狀坪數（主建物＋附屬建物＋公設）x 100% = 公設比 ※其中車位若為獨立產權屬私人所有，則在公設部分須扣除該車位面積再進行計算，除此之外車位一般是與公設合併計算。 常見公設項目有哪些？ 公設比通常又可分為了「大公設」及「小公設」兩大類： 大公設 大公設指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤，包括必要性公設與非必要性公設。 必要性公設 必要性公設包括門廳、走廊/道、樓梯間、通道、車道、機電室、受電室、地下室、安全梯、排煙室、配電室、消防設施、蓄水池、水箱、法定防空避難室等。 非必要性公設 非必要性公設則包括健身房、閱覽室、室內游泳池、KTV、三溫暖、休閒娛樂設施、交誼廳等。 小公設 小公設是部分特定住戶使用、持有及分攤，必要性公設包括各層樓的通道、電梯間、樓梯間、逃生梯 公設比多少才合理？ 社區大樓的公設比為什麼比公寓高? 目前並無對於社區大樓公設比做明確規範，但為什麼一般低樓層舊公寓的公設比，大多比高樓層的社區大樓來的低呢? 主要可從法規面及需求面兩方面來觀察。 以2005年建築法規為例，其規定8樓以上新建案須有兩座直通的安全梯、11樓以上需有排煙室，為此該年以後建造的大樓公設比相對較高。此外國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加，建商在規畫上也將像是健身房、KTV、閱覽室或室內游泳池等公共設施配置在建案中，也增加不少公設占比。 常見的公設比迷思及相關糾紛 許多買方會認為公設比越低越好，但事實上低公設比的建案有可能是建商捨棄一些非必要性的設施，也可能是縮減大廳、電梯的空間讓整體公設比看起來較低，所以低公設比不代表實際使用面積更大，買方在購屋前最好詢問清楚。 最常發生糾紛或誤解的公設類型 社區中的中庭花園：大部分為法定空地，「不應」列入公設面積。 地下室停車場：停車空間可分為「車位及車道」，有些建商會刻意壓低車位登記面積導致車道面積變大，而變大的車道面積則轉嫁到所有住戶的公設中造成「單價較低」的假象。 住商混和大樓公設比較高：一般住商大樓因有公廁或茶水間等公共空間，因此公設比的確相對較高。 政府應更完善公設規範、買方著重自身需求 日前有立委針對建物登記面積提出相關質詢，內政部表示：「有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積，在登記簿中均有詳細登載。內政部並已配合修正預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，明確規範建商於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形，內政部目前也正討論檢討相關規定，期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理，並符合目前實際居住需求。」 由此可期待政府未來能規範更完善的公設配置及合理的計算方式。對買方而言，除在購屋前可詳細了解公設計算方式外，建議可依自身需求盤點哪些會經常用到、哪些又是可有可無的公設。例如對每天都有運動健身習慣的人，健身房、游泳池是實用的公設；反之則是不必要公設。

房市受升息、台股大跌、打房接踵而來等諸多衝擊，新建案愈賣愈慢，住展雜誌20日最新統計顯示，北台灣都會區預售屋和新成屋平均銷售率已連續七個月下滑，正面臨5成保衛戰。 專家說，「大浪要來了，不過還是很多人在沙灘上玩沙！」若選舉後銷售率未能回升，最快明年第二季房價恐將轉折，面臨鬆動。 住展雜誌統計，2022年2月北台灣都會區預售屋和新成屋市場，近一年平均銷售率衝上61.33％最高點，之後便連續七個月逐月下滑，降到9月的52.92％，為今年最低點，顯示新建案銷售速度正在趨緩中。 住展雜誌研發長何世昌表示，第二季央行升息、本土疫情大爆發，新建案市況直直落，外界預期房價即將反轉下殺，不過預售屋房價還是持續上揚，但需注意的是，如果銷售率跌破5成，價格下修壓力將會浮現。 房市銷售率滑溜梯，何世昌分析，4月下挫幅度加大，升息、本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，也導致資金出走、豪宅市場萎縮，尤其升息已打擊購屋信心，疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，以4月疫情失控時來說，衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點。 何世昌預期，銷售率下滑趨勢將會延續到11月，至於選舉過後的12月，若買氣未能回升，則明年第一季將會面臨銷售率50％多空分水嶺的保衛戰，最快明年第二季房價可能出現轉折，如選後銷售率上揚，則房價反轉下跌的空襲警報將暫時解除。 北台灣銷售率最高為新竹市 調查顯示，目前北台灣銷售率最高的縣市為新竹市，9月的近一年銷售率高達82％，其中，香山更突破9成，北區79％，東區則約77％。 台北市房市相對安全 至於台北市，雖然房價每坪平均站上三位數，但9月當月近一年銷售率約有56％，且5成以上行政區有高達八區，因此市場還算相對安全。 何世昌認為，預售屋銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從6成以上降至約53％，代表新建案從供不應求、將趨向於供需平衡，至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求，還要檢視買氣能否止跌反彈，業者更需避免推案爆量，導致供需失衡。