Tag: 何世昌

隨著平均地權條例修正案即將於5月底實施，預售屋交易將受到影響。新法實施後，預售屋禁止換約將導致銷售周轉速度變慢。此外，中央銀行對土地建築融資貸款的嚴格監管使得中小型建商資金緊張，消費者購買預售屋時應留意建商倒閉及房屋是否變成爛尾樓的風險。

中華民國內政部公布平均地權條例相關子法，引起了建商的抗議聲浪，他們認為這些子法內容完全沒有因應民意而調整，被稱為鴨霸打房政策。據預料，小建商可能會面臨更加困境的局面，而房價下半年可能會進一步加速趕底。中華民國不動產開發公會全國聯合會已經發出動員令，號召全台各公會於5月3日緊急會商，將向內政部提出白皮書，力挽狂瀾。

內政部實價登錄最新揭露，新竹市關埔重劃區新案中，首度出現單價超過8字頭的成交紀錄，而且是在住宅最低樓層的3樓。不過，仔細查看明細後發現，該戶為露臺戶，露臺面積達26.58坪，單價衝破81.3萬元。房產業者指出，這3樓露台戶的單價應該要考慮超大露臺面積，若以每坪房價1/3價格計算露臺單價，推估每坪單價應該低於70萬元。

中華郵政又掃樓!根據內政部實價網最新揭露資訊，2022年12月中華郵政大手筆以2.13億元，掃進新北市新莊思源路上一樓的金融證券交易場所，拆算每坪單價達112.3萬元，為2022年新莊單宗一樓交易總價最高實價案。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，台灣許多人錯誤地認為房地產業如果崩潰，將使現有的房價加速下跌；但有實際經驗的人都知道，如果供應減少但市場需求不變，房價上漲的趨勢將不可避免。

2022年，台灣政府推出有史以來最嚴格的土融管制政策之後災情傳出。近日有多家小建商傳出陷入公股銀行拒絕放貸、民營銀行拒絕貸款的困境，加上央行提高存款準備金率，爆發出巨大資金缺口。小建商面臨著歷史上最大的融資困難，如果沒有大力援助，台灣2023下半年可能出現爛尾樓潮。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全證實，2023年1月以來，小建商陸續向公會反映「快活不下去了」，有的找上同業周轉，災情遠超市場預期。

「平均地權條例」修正案禁止預售屋轉售，被視為封殺投資客條款。因此，一年前修法議題一拋出便引爆一波投客下車潮，甚至預售屋買氣也跟著明顯萎縮，去年開始在各大售屋平台更可以看到正在銷售中的預售屋累積許多筆刊登轉售物件。

根據商仲業者彙整台北、台中及高雄市的指標辦公室大案，其中「京華廣場」傳出要挑戰每坪200萬元起跳的豪宅開價，台中市七期豪辦則要挑戰最高每坪7字頭起跳的豪宅價，高雄也傳出亞灣區多個辦公室建案要挑戰5字頭區域豪宅價格。 統一國際大樓15樓 北市最貴辦公室 第一太平戴維斯調查，目前台北市最貴辦公室買賣單價為每坪210.5萬元，成交標的是信義計畫區的「統一國際大樓」15樓，台中市則是坐落七期的「聯聚中雍」，近年每坪平均成交單價68萬元，至於高雄市目前辦公室最高單價還未破3字頭。 觀察三都目前辦公室租金最高行情，台北市已有每月每坪租金單價站上5,000元紀錄，台中市七期最高租金單價約1,500元、高雄市最高辦公室租金行情則約1,100元。 第一太平戴維斯資深協理陳逸鴻表示，未來幾年辦公室新增供給出現巨量。其中高達4成為自用或是出售為主，北市預計要出售的辦公室主要集中在南港、大直、敦北以及非核心商圈。 產業往中南部布局 建商推頂辦試水溫 高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，信義區出現頂級辦公室價格與豪宅等價現象之後，加上產業往中南部布局的辦公室升級需求，讓建商投資轉向，也爭相在各大都會區推出頂辦產品試水溫。 他分析，商辦價格要挑戰新高，除反映土地及建築成本外，還要挑戰三個關鍵，首先是產品定位、規劃要符合跨國企業或金融、顧問等高付租客群需求；其次是管理維護的服務能否提升企業形象、競爭力；最後是招商、行銷是否到位，否則單純只想創價，容易淪為曲高和寡的困境。 另外，外企對於ESG相當講究，若未符合需求，外企幾乎不會買單。信義全球資產經理林建勛指出，永續發展已成主流，許多企業都已將ESG精神納入公司營運策略中；因此，具備智慧管控、節能減碳的「綠」大樓，對企業主在進行租、買辦公室決策時，是重要的加分題，而帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，等同於鍍上一層「綠」金，對租售價格都將有加乘效益。 綠大樓是加分題 租售價格有加乘效益 房產專家何世昌指出，雖然目前全台都有辦公室荒，尤以北市頂級辦公室市場缺貨最嚴重，但預期2023年起商辦完工供給量將大幅成長，企業主的選擇、比較競品會增加不少，加上明年經濟成長力道疲弱，企業雖仍有購置商辦需求，商辦市場會有不錯的表現，但不至於到瘋狂的地步，應不會出現全台商辦同步創高價的盛況，賣方也應把握供給爆量初期能賣就賣。否則，接下來一直到2026年供給量都將位居高水位，商辦市場空置率上升已是免不了的趨勢。 此外，陳逸鴻提醒，已知辦公室新增供給出現巨量的情況下，未來去化充滿挑戰，尤其近幾年營造成本大漲、缺工問題待解，都造成工期拉長，導致完工期難以預估，徒增預先招租難度；因此，在完工時程難以掌握的情況下，空置率勢必會維持在高檔一段時間；加上經濟前景不明朗，未來幾年多數企業擴編、搬遷的動能降低，這些問題都考驗著未來新增供給如何有效去化。

房產專家何世昌指出，去年房市買氣大好，推升開發商今年加碼推案意願，不料11月底地方選舉後，政府火速推動「平均地權條例」部分條文修正草案修法，並已經立法院初審通過，接下來在新法通過前後，新屋市場將瀰漫濃厚觀望氛圍，買氣恐受壓抑，建商推案信心大降，明年新建案市場推案量恐萎縮25~30%，明年全年全國推案量初估將量縮至新台幣1.5兆元（約488萬美元）左右，創下近五年新低量。

房產業者抱怨，在六都新屋、老屋比率嚴重失衡情況下，內政部應該積極加速老化住宅新陳代謝，擴大新屋供給量，但現在卻想要透過「平均地權條例」修正案打房，只會將新屋供給水龍頭擰得更緊。