北台灣2023上半年推案量驚人,住宅和商辦建案齊頭並進,逼近7千億元

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北台灣新房市場概況 – 年度統計與成長比率

依據住展雜誌的統計,本年度的上半年,北台灣新成房和預售房的總推案量達到6,956.41億元,這個數字相較於去年同期有所增加,總計增長了1,468.09億元。以百分比來看,年增幅度為26.75%,這是自2012年開始進行統計以來的最高記錄。

住展雜誌企研室的經理成采錡指出,這個現象的主因是房市多元的利空因素與業者避險行為的結合,例如建商決定以有利的機能條件來吸引自住和置產買盤,並應對《平均地權條例》修法限制預售換約。

推案態度保守對房市的影響 – 北台灣地區實例

再者,他們針對北市A級辦公大樓空置率低的情況,決定推出頂級商辦建案。因為新的住宅商辦建案皆大有可為,這導致業者在推案時的態度變得更加保守,結果創造出北台灣上半年推案量高達近7千億元的驚人現象。然而,雖然2023上半年的總推案量看似極高,但在北台灣的各個縣市中,只有台北宜蘭新竹地區的推案量有所增長。相對於首次購族來說,價格更為友善的新北桃園及基隆地區的推案量卻皆少於去年同期。

台北市房價水平與新案分布 – 地區分析與市場趨勢

在這些縣市中,由於核心地段推案的增加,台北市的推案量年增幅最大。反觀基隆,由於過去推案數量較少,因此受到單一個案的影響較大,而今年至Q2才有小規模建案進行推案,導致推案量年減近九成。

台北市上半年的推案量來到3,230.23億元,年增幅高達119.48%,主因為松山、中山區的指標商辦建案推出,次要原因則是大安區都更、危老的推案量大增。再者,值得我們注意的是,有部分新案位於過去新供給較為稀缺的區域,例如東區捷運國父紀念館站周邊、社子區、景美區等地,儘管整體市場買氣相對低迷,但這些區域由於長時間沒有新推案,仍能獲得當地換房、置產族的支持,銷售情況相對穩定。

宜蘭地區因市區及礁溪、五結皆有案量逾十億的建案進場,上半年推案量達147.07億元,年增幅約41.52%,市場以低總價小為主流產品。新竹地區則在東區逾2百億案量挹注下,推案量來到740.08億元,年增25.59%,新建案多以3房為主力格局。

新北市今年上半年推案量約1,718.7億元,年減幅約9.64%,年初市場以消化線上建案為主,因剛性自住及置產買盤穩定,農曆年後業者積極推案,使上半年三重推案量突破400億元,板橋土城推案量也都在200億元之上,進場新案多規劃相對低總價的二、三房型。

桃園市推案量約1,114.63億元,年減幅約18.45%,案量集中大園八德龜山中壢桃園等五區,之中大園青埔特區及客貨園區放量,推案量超過300億元為桃園最多。產品規劃方面,2、3房仍是主流,部分重劃區內的小單位稍有增加。

成采錡表示,因近期居住正義相關議題延燒,致不動產相關政策頻繁變動,以及第三季市場處於平均地權新制適應期、第四季總統大選將近,建案進場強銷風險偏高等因素,預期今年全年北台灣推案概況會呈現「開高走低」態勢。

不過考慮日前《平均地權條例》修法討論期間,部分業者改採「先建後售」策略,以及不少建案央行購地貸款規定已先開工,也不排除「囤房稅2.0」修法,會使業者重新審視推案策略,提早在下半年推出新案。因此推估,全年北台灣推案量仍有機會突破1兆元,但相比過往建案因業者具信心而進場,未來新案恐怕較偏向於政策將變動、工地已開工而不得不推。