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美國通膨逼近40年高點，美國聯準會連4度決議升息3碼，今年累計升息15碼，或3.75個百分點。賓州大學華頓商學院(Wharton School)知名財經教授Jeremy Siegel直言，Fed關注落後指標像是租金上漲等來評斷通膨是否趨緩，讓他震驚到啞口無言(flabbergasted)。他並警告Fed如果不盡快降息，美國房地產市場將遭遇歷史性的暴跌，可能從高點拉回15%。

作者： 陳傑鳴（元宏不動產加值服務平台研究總監，曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監，持有不動產經紀人證照，專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估） 近年全台灣房價頻創新高，不僅雙北房價高的驚人，連中南部房市近年也出現狂飆的狀態，讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過，雖然房價如此高不可攀，大家罵聲不斷，但從2016年至今，全台房市交易量卻出現連5年量增，顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列，成為房價上漲的幕後推手。 房價長年大漲小回 炒房成全民運動 由於台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心，過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢，也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛，房子變成不再只有居住功能這麼簡單，反倒變成一種投資產品，而且配合高槓桿的特性，成為很多人暴富的管道。 不過雖然炒房賺錢看似容易，近年也幾乎成為全民運動，但房價一直這樣無限制的上漲，恐拖全台灣人下水，如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。 所得跟不上房價漲幅 購屋族負債驚人 從2001年至今，台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬元左右，到今年的85.3萬元，增加了113%，但全國房價卻上漲了284%，顯見所得明顯跟不上房價漲幅。 以房價最高的台北來說，從信義房價指數可發現，2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬元，但是到今年Q2卻已高達72.46萬元，同樣買30坪的房子，購屋總價就從642.3萬元，大幅成長到2173.8萬元，購屋族足足多背了超過1500萬元的房貸金額，負債狀況相當驚人。 資金大量集中房市 大到不能倒 而且由主計處與央行資料顯示，到今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%，資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。 從內政部資料就可以發現，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個。 而且台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%，新北也要52.41%，民眾買房負擔其實相當沉重，且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況，負擔不起房貸的家庭恐急遽增加，房市爆掉的風險也會大增，民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。 雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定，美國2008年次貸風暴爆發前後，房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開，目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%，但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實，資金確實有過度集中在房市的狀況，一旦房市出現問題，恐出現極大的金融震盪，民眾與政府不得不慎。

日本不動產經濟研究所(REEI、Real Estate Economic Institute)20日公佈調查報告指出，2022年度上半年(2022年4-9月)期間日本東京首都圈(東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣)新建住宅大樓銷售戶數較去年同期萎縮4.2%至1萬2,271戶、為2年來首度陷入萎縮。

顏炳立認為，2022年房市黑天鵝變大隻 戴德梁行董事總經理顏炳立4日針對2022年第4季不動產市場展望時表示，今年房市黑天鵝變大隻，房市爽日子也結束了，展望明年，應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了，不過買氣會再降、價緩修，尤其蛋白區，就看哪家建商會開出第一槍。 顏炳立表示，房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊，所有黑天鵝都已經飛來了，使得預售屋和成屋市場雙雙受創，房市走空形勢已成，預料未來房價將易跌難漲、激情不再，更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」，尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾，買氣更薄，價更難漲。 顏炳立指出，通常觀察房價走勢，要看資金、利率、供給、需求這四根柱子，現在資金雖然豐沛、供給還在，但需求已經觀望，只要購屋貸款利率一拉高到4％，房市量縮將更嚴重，「這個市場就再見了！」 顏炳立表示，「房市熱的時候，大家容易忘了我是誰，不過轉冷之後，一看就嚇出一身冷汗！」像前波高點時，台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢，結果回頭一看，新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了，所以當房市亂象叢生、群魔共舞時，就代表房市即將反轉，現在，就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。 觀察第四季，顏炳立認為，如果房價不修正，買盤就繼續觀望，其實房地產市場，價跌不可怕，沒人買才可怕。所幸目前房市是還有溫度、有量，並不悲觀，只是有些穿錯衣服的名模，會面臨量縮價跌的考驗。 展望明年，顏炳立表示，預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來！」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸，房價要再破前高比較困難，尤其是蛋白區的假豪宅，就看哪家建商開出第一槍。 顏炳立表示，估2023全年土地交易量縮40％、商用不動產減少22％、全台建物買賣移轉登記棟數減少10％，平均將量縮25％。

華盛頓郵報報導，30歲出頭、有個小寶寶、養了一隻狗的葛斯頓夫婦在搬到德州奧斯汀地區的幾天內，就放棄原本的購屋計畫，主因是房價飆漲和利率節節高升。他們改以每月4,000美元（約台幣逾12萬元）的代價承租一棟只租不賣的三層樓新獨立屋。雖然一切看起來都很完美，但批評人士警告，本來可能成為首購族的選項被只租不賣的房屋所取代，恐將擴大不平等。 葛斯頓夫婦找到的這個建案——全部完工後共有113棟房屋，都配備了廚房中島、兩個車位、一小塊前院草地——是全美各地最近如雨後春筍般冒出來、成千上萬只租不賣的建案之一。根據不動產顧問業者Hunter Housing Economics，美國開發商今年將在大城市郊區新蓋105,000棟這樣的房屋，2025年前再加50%。 只租不賣蔚為風潮，在成屋銷售近幾個月呈萎縮現象之前已經發生。美國據估計短缺多達500萬棟獨立屋，上述只租不賣的新屋落成有助平衡更廣泛的房市，但包括研究房市的經濟學家在內有多人批評，只租不賣的安排加劇長期存在的不平等，因為租屋會距離擁有房屋更遙遠。數據顯示，比起有屋族，租屋族花更多錢在住房上，部分原因是租金傾向每年調漲。 相反的，德州農工大學經濟學家James Gaines說，現金充裕或能獲得便宜貸款的建商和投資人，將蓋好的房屋出租而非賣斷，不僅能在租金上漲之際收租獲利，還能保住快速增值的土地。根據全美公寓住宅搜尋網站RentCafe，奧汀斯地區2020至2022年間有近800棟只租不賣的新屋落成，較疫前大增134%。 研究住屋政策和貧窮問題的專家向來把買房子視為躋身中產階級的單程車票，尤其是在房價飆升之際，他們認為改變策略租屋會讓未來䐟屋族處於不利位置。在疫情期間，租金和房價雙雙大漲，有屋族受惠於低利率和房屋增值，租屋族卻未能享受這些好處。 與此同時，在房貸利率攀高使房屋的可負擔性降到1980年代最低水準後，房市快速失去動能。根據Black Knight Inc.周一公布的報告，美國房價繼7月月減1.05%之後，8月再下滑0.98%，是2009年1月以來、逾兩年後連創紀錄成長後，連兩個月顯著回檔。但相較於去年8月，房價仍高出12.1%。

一場疫情加速了消費購物模式偏好的轉變，據 IBM 2022 的報告指出，不論是何種產業，消費者早已不再將線上、線下購物視為截然不同的渠道，而是將虛實整合的購物體驗視為首選。當消費者期待能採取混合模式，過去十分仰賴面對面銷售的房產業，在無接觸交易趨勢下，正逐步發展房產科技（PropTech），將網路金流、大數據、AI 分析、虛擬擴增實境等現有的科技應用於房產交易，為買家打造嶄新的購屋體驗。 價錢不再是下訂關鍵因素！購屋體驗成首購族重要考量 以往價格可能是買家決定出手的關鍵，但近幾年各大房地產科技平台崛起，善用網路的新世代首購族早已習慣在線上做好功課，事先掌握價格、房型等詳細資訊。因此，能夠擁有高品質的購屋「體驗」，才是首購族買單的關鍵。 另一方面，從賞屋、選戶到購屋無縫零斷點的體驗對於當代購屋族群來說十分重要，同時也是提升轉換率的關鍵。有鑑於此，面對這群「體驗至上」的消費族群。 maaūu 房產電商平台創辦人暨執行長劉冠宏以投入建築界近 20 年的經驗，提出以下三大對策，有效幫助賣家抓住買家的心 對策一：公開豐富的資訊，不受時間地域限制觸及更多潛在買家 眼球經濟盛行，消費者注意力所到之處就是商機所在，根據調查，2021 年有高達 8 成的買家會於購屋前先在網路上蒐集資訊。受惠網路無遠弗屆的便利性，消費者越來越希望不受時間、地點限制，即時的掌握完整資訊，購屋更是如此。舉例來說，美國一間近期上市的房地產經紀平台，即利用演算法及大數據分析確保房源訊息即時更新，重塑傳統房產交易模式，該公司自 2012 年創立迄今成交額已超過 3,000 億美元，突顯此模式備受消費者青睞。 目光拉回台灣，由於部分買家受到時空限制，只能在非上班時間看房，為了滿足這類型的需求，每個建案的網路平台即成為買家賞屋的「第一站」，只有資訊越完善、費用越透明，才更有機會在第一時間抓住買家注意力，觸及更多潛在的客戶。 對策二：同步線上與現場，掌握銷售進度，完善買房體驗 劉冠宏觀察到，建商從平台、社群到結合接待中心現場等多重渠道的行銷策略已成為常態，透過系統性整合的軟體統一協作，不僅能有效同步遍布於各地的資訊，避免分散造成與買家的溝通落差，減少銷售糾紛，也簡化賣家工作提高服務品質，建立買家口碑。 正因如此，maaūu 房產電商平台便開發出能同步物件銷售狀況的功能，讓不論是在外地進行銷售、或是在接待中心現場銷售的賣家都能及時擁有最新資料，針對買家進行個人化服務，在銷售上享有先機。銷售專案也能透過 maaūu 的雲端銷控系統，一次管理多案，大幅提升作業效率。 對策三：體驗至上！善用科技最大化買家成交率 當代商業模式圍繞在消費者全方位「體驗」之下，如何善用科技滿足買家對於「家」的想像，是建商提高成交率的關鍵。舉例來說，現行許多房仲業者即透過 AI、AR / VR 等科技隨時隨地帶領買家線上賞屋，並且加入客製化室內設計與風格的建議，完整勾勒出實際入住的場景畫面，進而提升買家下訂物件的機會。 除了單向的空間展示科技外，AI 人工智慧更是助攻成交率的關鍵。透過網路累積買家數據、分析選戶下單歷程，描繪出購屋心理，進而提出未來策略。像是杜拜一間知名房產新創，已經成功幫助眾多客戶輕鬆、快速的找到理想房屋，該新創 2021...

美國聯準會（Fed）2022年9月21日決議升息3碼，在主席鮑爾（Jerome Powell）召開記者會後，美股走勢震盪，在多空拉鋸後收盤大跌1.7%。彭博資訊指出，利率聲明和鮑爾記者會傳達了至少兩條訊息，一是決策者會保持激進的緊縮政策，二是經濟軟著陸的希望愈來愈渺茫。

永慶房產集團指出，若進一步觀察預售屋轉售量多的行政區，全台總共有44個行政區域預售屋轉售量超過百件，而台中就佔了15個，比率高達34%。若考慮台中共有29個行政區，這代表台中有半數以上行政區都有百件以上的預售屋轉售量。其中，又以北屯區和西屯區的預售屋轉售量最高，分別為1446件和1005件，而這兩個面積總和只占0.3%台灣總面積的行政區，預售屋轉售量竟佔了全台的12%。

在經濟學上，產品的價格決定於供給與需求，房價自不例外。影響房地產供需因素甚眾，舉凡環境變遷、人口、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、產業投資、所得水準、產業結構、開發成本、稅制、金融市場、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢等，均是那隻影響市場上供給、需求兩條曲線各自挪移的手，所以很難用單一因素說明房市全貌。