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作者：李同榮（吉家網不動產創辦人、全球不動產流通協會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會榮譽理事長） 觀察此波經濟循環，今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，預計GDP 3.28%，明年不保三，甚至難保二，後年極可能負數，彷彿經濟循環現巧合，彷彿八年就會有負成長魔咒。 目前全球經濟動盪對房市影響尚有限，還沒到反轉時刻，不過隨著年底到明年初經濟成長率下滑後，房價將出現漲跌互見，過去超漲的區塊有修正機率，蛋黃區、有需求的區域則仍有所支撐，不過至此時房價末升段也慢慢結束，因此房市反轉期將有機會落在明年下半年到2024年上半年總統大選前後，惟房價調整幅度應該有限。 市場期待選後交易量回溫 看三個關鍵點 少掉短線炒作的預售市場，在推案量不減反增的情況下，價格鬆動就會是遲早的問題，但第四季房價大幅鬆動機率不高，選後交易量是否回溫將是關鍵。 市場期待選後交易量回溫要看三個關鍵點，這也是近一季影響財經、股市、房市最重要的三大焦點： 股市臉色表現，影響資金面。 中國二十大舉辦過後兩岸情勢，影響信心面。 疫情是否趨緩，影響交易速度面。 開工率展期量體擴增，顯示營建成本增高與銷售率太差的困擾 根據內政部不動產資訊平台，今年第二季全國建物展期(展延)開工件數達1202件、展期宅數超過1.62萬宅，總面積逾136.81萬坪、超過十二座台北101大樓量體，創2009年第一季統計以來第二高。 延期開工主要有兩大理由： 營建成本太高，使得一些建案期待營建材料價格降低時再報開工。 銷售率太低，致使建案遲遲無法動工。 平均地權修法將因房市降溫 暫時備而不提 平均地權修法打房政策在市場機制邏輯上諸多瑕疵，筆者早在今年四月行政院通過後，接受某財經台訪問時就已斷定此法年底前絕對通過不了，理由有三： 打到量卻打不了價，市場將會變得很畸形：內政部此時若通過了，只會對市場造成更多負面影響，對房市而言，產生的閉鎖效應，將會導致價漲量跌的畸形現象，建商大老所謂產業死了，是指交易量被扭曲，而降溫中房價反而死灰復燃，市場就變得很畸形。 降溫中房價不必為打房而打房：房價不可能永遠炒作，房市已逐漸脫離主升段而逐漸降溫中，在漲幅也逐漸縮小、稅制壓縮，利潤縮水情況下，炒作現象就會遂漸收斂，在此情況下再提打房，就會被產業界認為政府是為打房而打房。 政經狀況不佳，打房是不智之舉：今年財經現況在持續升息環境效應下，股匯動盪與經濟成長，加上兩岸衝突升高、外資投資腳步趨緩、股市重挫……等不利因素影響下，加上選舉將至，再提打房就真的是不智之舉。 房價雖有機會修正 「買不如租」現階段難被接受 在營建成本與工資高居不下的情況下，很多地區房價的確跌無可跌，而另一方面建商普遍口袋深，也因此房價就降不下來，當然，若供給不斷增加，遲早會有些區域有些個案出現降價與跌幅，明年預售供給量若持續增加，預售市場房價就會率先逐漸鬆動，但只要買盤信心恢復，房價調整幅度仍然有限。 因為房價有機會下修，有些人就主張買不如租？筆者認為，全台都會租賃市場已經連續十三年不管是房價漲跌，房租都一直在漲，縱使再跌租金還是在漲，所以你永遠租房子你永遠都划不來，因此租不如買現階段是不成立的。供需失衡的情況下，都會小坪數房都已經被包租公壟斷，價錢幾乎由他們說了算，永遠租房子不是長久之計，不如把房租當貸款，有能力的話，還是提早買房。 七大面向，購屋置產選擇重要參考 未來市場多空混沌，對自住剛性需求購屋者而言，如何擇優而入，筆者建議應重視七大面向做為購屋置產選擇的重要參考： (一)增值潛力區 1.新興工業區周邊區域：新興工業區帶動就業人口，長線支撐房價走勢穩健。 2.軌道建設規劃定案區域：軌道建設規劃定案即將開工區域，利多尚未完全實現，長線仍有走揚機會。 (二)抗跌實力區 人口淨流入區域：各都會人口淨流入排行前段班，以及具有抗跌效應。 都會蛋黃區：各都會都有人口密度高的蛋黃區，因土地與建案供給量少，相對抗跌。 (三)潛力產品 都會優質租賃宅：中小坪數優質產品，租賃需求高，投報佳，吸引長線投資者介入。 健康休閒宅：人口老化，郊區環境優雅的退休生活宅，具有開發價值。 觀光產業飯店、民宿：旅遊休閒民宿、觀光飯店產品，未來數年後會谷底大翻身。 共享商務中心、會議中心：疫情洗禮，行動商務崛起，個人工作室應運而生，公共辦公、公共會議室租賃業務成長迅速。 (四)抗跌產品 舊不如新：新屋產品各項智能家居設備完善，逐漸淘汰老屋市場， 大不如小：房價高漲，未來都會小宅化，同樣總價，在品質考量下，優質小宅越來越受青睞。 蛋白不如蛋黃：蛋黃區在房價下跌時，抗跌性較強，在房價高峰時，應避免量大的蛋白區。 (五)避開地雷區與產品 老屋將不值錢：屋齡超過四十年且都更無望老屋，長線房價會大幅滑落，應盡速規劃換屋行動。 群魔不跟著亂舞：沒有基本面的偏遠蛋殼區，因房價基期低而水漲船高，已達房價滿足點，超漲區房價容易率先下跌。 ...

根據內政部月報顯示最新全台灣買賣移轉棟數，2022年9月建物買賣移轉棟數僅 2.38 萬棟，創下2月後最低的單月紀錄，2021年疫情影響僅約 3 個月時間，但2022年移轉棟數已經連續 6 個月跌破 3 萬棟，全年移轉數將跌破 32 萬棟，為6年來首見衰退。 曾敬德：2022年移轉棟數恐將比2021年衰退 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年移轉棟數恐將比去年 34.8 萬棟衰退，雖然幅度不大，但實際市況比數據反應更嚴峻，若以最近房市的體感溫度來看，交易量量縮狀況已經相當明顯，尤其近月預售案實價揭露件數較去年旺季腰斬，市場剩剛性需求撐盤，去年以來的賣方市場，已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。 內政部月報顯示，9 月建物買賣移轉棟數剩 2.38 萬棟，年減幅度達 15%，較不理想的是移轉棟數近月衰退走勢，且並無止跌回穩跡象，9 月建物買賣移轉棟數創下 2 月後的新低量，以第四季移轉棟數衰退 3 成推估，全年移轉棟數將跌破 32 萬棟，這波房市景氣高峰落在今年第一季跡象越來越明顯。 曾敬德指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流的趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。

作者： 陳傑鳴（元宏不動產加值服務平台研究總監，曾任Ubee趨勢研究中心總監、APPLE HOUSE趨勢研究中心研究總監、屋比房屋總監，持有不動產經紀人證照，專長房地產市場分析、買賣租賃策略評估） 近年全台灣房價頻創新高，不僅雙北房價高的驚人，連中南部房市近年也出現狂飆的狀態，讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過，雖然房價如此高不可攀，大家罵聲不斷，但從2016年至今，全台房市交易量卻出現連5年量增，顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列，成為房價上漲的幕後推手。 房價長年大漲小回 炒房成全民運動 由於台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心，過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢，也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛，房子變成不再只有居住功能這麼簡單，反倒變成一種投資產品，而且配合高槓桿的特性，成為很多人暴富的管道。 不過雖然炒房賺錢看似容易，近年也幾乎成為全民運動，但房價一直這樣無限制的上漲，恐拖全台灣人下水，如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。 所得跟不上房價漲幅 購屋族負債驚人 從2001年至今，台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬元左右，到今年的85.3萬元，增加了113%，但全國房價卻上漲了284%，顯見所得明顯跟不上房價漲幅。 以房價最高的台北來說，從信義房價指數可發現，2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬元，但是到今年Q2卻已高達72.46萬元，同樣買30坪的房子，購屋總價就從642.3萬元，大幅成長到2173.8萬元，購屋族足足多背了超過1500萬元的房貸金額，負債狀況相當驚人。 資金大量集中房市 大到不能倒 而且由主計處與央行資料顯示，到今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%，資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。 從內政部資料就可以發現，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個。 而且台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%，新北也要52.41%，民眾買房負擔其實相當沉重，且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況，負擔不起房貸的家庭恐急遽增加，房市爆掉的風險也會大增，民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。 雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定，美國2008年次貸風暴爆發前後，房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開，目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%，但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實，資金確實有過度集中在房市的狀況，一旦房市出現問題，恐出現極大的金融震盪，民眾與政府不得不慎。

房市受升息、台股大跌、打房接踵而來等諸多衝擊，新建案愈賣愈慢，住展雜誌20日最新統計顯示，北台灣都會區預售屋和新成屋平均銷售率已連續七個月下滑，正面臨5成保衛戰。 專家說，「大浪要來了，不過還是很多人在沙灘上玩沙！」若選舉後銷售率未能回升，最快明年第二季房價恐將轉折，面臨鬆動。 住展雜誌統計，2022年2月北台灣都會區預售屋和新成屋市場，近一年平均銷售率衝上61.33％最高點，之後便連續七個月逐月下滑，降到9月的52.92％，為今年最低點，顯示新建案銷售速度正在趨緩中。 住展雜誌研發長何世昌表示，第二季央行升息、本土疫情大爆發，新建案市況直直落，外界預期房價即將反轉下殺，不過預售屋房價還是持續上揚，但需注意的是，如果銷售率跌破5成，價格下修壓力將會浮現。 房市銷售率滑溜梯，何世昌分析，4月下挫幅度加大，升息、本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，也導致資金出走、豪宅市場萎縮，尤其升息已打擊購屋信心，疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，以4月疫情失控時來說，衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點。 何世昌預期，銷售率下滑趨勢將會延續到11月，至於選舉過後的12月，若買氣未能回升，則明年第一季將會面臨銷售率50％多空分水嶺的保衛戰，最快明年第二季房價可能出現轉折，如選後銷售率上揚，則房價反轉下跌的空襲警報將暫時解除。 北台灣銷售率最高為新竹市 調查顯示，目前北台灣銷售率最高的縣市為新竹市，9月的近一年銷售率高達82％，其中，香山更突破9成，北區79％，東區則約77％。 台北市房市相對安全 至於台北市，雖然房價每坪平均站上三位數，但9月當月近一年銷售率約有56％，且5成以上行政區有高達八區，因此市場還算相對安全。 何世昌認為，預售屋銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從6成以上降至約53％，代表新建案從供不應求、將趨向於供需平衡，至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求，還要檢視買氣能否止跌反彈，業者更需避免推案爆量，導致供需失衡。

根據統計可以觀察到，今年8月份預售屋的交易量只有去年高峰的2成，以台北市為例，從2021年10月的556戶，跌到今年7月的110戶；反之，今年8月份中古屋的交易量則約為去年高峰的4成半，以新北市為例，從2021年10月的3031戶，跌到今年7月的1374戶，這個比例上的差異，似乎顯示預售屋的房價引發了更多的觀望，而中古屋房價的抗性（觀望）則比預售屋來得小。

房市利空壟罩，不少投資客擔心升息、《平均地權條例》修正案搶下車，不過在房市買氣普遍低落低落的情況下，交易量委靡不振，有些屋主甚至乾脆降價求售。根據工商時報報導，全台網路待售屋主降價案件，7月約608件，8月增加至2526件，9月更一口氣暴增至1萬2548萬件。統計近3個月以來，六都、屏東降價均超過千件，又以台中2639件全台居冠。

國銀放款大增三大原因 企業趁9月升息前搶借款 台美利差擴大的套利風續航 購料成本增加推升放款需求 以上三大原因使國銀2022年8月底放款餘額36兆289億元，較上月大增3885億元，增額是今年來單月次高，也推升存放比攀升到70.94%，較上月反轉走高0.21個百分點。 但銀行主管說，9月因各銀行跨季底得申報資本適足率，在9月美元雙率雙升衝擊銀行淨值下，9月放款增額恐會趨緩。 企業預期9月將升息，8月全都在借90天期固定利率的週轉金 固定利率可鎖定未來3個月借款成本、省利息支出 一來因固定利率可以鎖定未來3個月借款成本、省利息支出，二來也因9月銀行跨季底需「嚴控資本適足率」借錢更難下，8月放款才會暴增。 台美利差擴大，企業存美元、借台幣套利 其次，台美利差擴大，企業存美元、借台幣的「套利」風續航。該主管解釋，周轉金有很多種，並非都是購料用，有一類是不問資金用途的「一般週轉金」就是企業套利溫床；據了解，已有銀行開始大砍這類周轉金。 原物料價格走揚推升企業周轉金需求 第三，原物料價格走揚推升企業周轉金需求。銀行局主秘侯立洋說，8月放款增加，其中周轉金放款增加2815億元，累計前8月周轉金放款大增1兆3900億元，主因是原物料價格走揚，導致企業周轉金增加所致。 據統計，8月放款增加前三大是台銀、一銀和永豐銀，光台銀單月放款就大增1,272億元；累計前8月放款增加前三大則是中信銀、台銀和國泰世華銀，中信銀前8月放款大增3,761億元。 金管會公布8月國銀存放款、獲利概況。8月底放款餘額36兆289億元，前8月放款大增2兆3,538億元，放款餘額、增額依舊同步創史上同期新高，也比同期存款增額2兆1,445億元要高，銀行認為，放款最熱都是落在第一季，8月才又略微回升。 以單月來看，8月放款較上月增加3,885億元，其中以周轉金放款增加2,815億元最多，創今年來單月次高，僅次於1月增加4,202億元，其次是不動產放款增加793億元，顯示周轉金放款略為回升。

顏炳立認為，2022年房市黑天鵝變大隻 戴德梁行董事總經理顏炳立4日針對2022年第4季不動產市場展望時表示，今年房市黑天鵝變大隻，房市爽日子也結束了，展望明年，應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了，不過買氣會再降、價緩修，尤其蛋白區，就看哪家建商會開出第一槍。 顏炳立表示，房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊，所有黑天鵝都已經飛來了，使得預售屋和成屋市場雙雙受創，房市走空形勢已成，預料未來房價將易跌難漲、激情不再，更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」，尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾，買氣更薄，價更難漲。 顏炳立指出，通常觀察房價走勢，要看資金、利率、供給、需求這四根柱子，現在資金雖然豐沛、供給還在，但需求已經觀望，只要購屋貸款利率一拉高到4％，房市量縮將更嚴重，「這個市場就再見了！」 顏炳立表示，「房市熱的時候，大家容易忘了我是誰，不過轉冷之後，一看就嚇出一身冷汗！」像前波高點時，台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢，結果回頭一看，新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了，所以當房市亂象叢生、群魔共舞時，就代表房市即將反轉，現在，就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。 觀察第四季，顏炳立認為，如果房價不修正，買盤就繼續觀望，其實房地產市場，價跌不可怕，沒人買才可怕。所幸目前房市是還有溫度、有量，並不悲觀，只是有些穿錯衣服的名模，會面臨量縮價跌的考驗。 展望明年，顏炳立表示，預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來！」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸，房價要再破前高比較困難，尤其是蛋白區的假豪宅，就看哪家建商開出第一槍。 顏炳立表示，估2023全年土地交易量縮40％、商用不動產減少22％、全台建物買賣移轉登記棟數減少10％，平均將量縮25％。

內政部2日發布今年第2季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為123.97，較上季上升2.44%，並較去年同季大幅上升10.27%。

台灣房價持續走高，內政部2022年10月2日公布民國111年第2季住宅價格指數，統計全國上升2.44%，本季全國住宅價格指數123.97，較上季升2.44%、去年同季升10.27%。其中，以6都住宅價格指數與上季對比，「高雄市上升2.85%居冠」，依序排名為台中市2.53%、桃園市2.41%、台南市2.22%、新北市2.10%及台北市1.03%。