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作者：穆椿松 這10幾年來，中部建商因為經營環境比較困難，不少建商努力發展自己的品牌特色，希望在紅海之中走出一條藍海的路，因此中部建商的作品百花爭鳴，七期、十四期也好，在各區市場上大放異彩。 先不談建築業，我們來看車市，大家都希望買一部2000cc、性能及內裝達到一定的水準，價格約落在80萬~100萬元，其中有T牌、H牌、N牌等，市場上也受到不錯的成績。但是，同樣級數的車子，為什麼賓士車2000cc售價卻要200萬元？這是因為品牌的差異性，包括性能、內裝、材質及耐用性經過幾十年的努力，受到社會大眾肯定，相對品牌價值較高，價格自然高出許多。 換到房屋市場，台中目前有些品質不錯的品牌已被社會大眾所肯定，同時他們也希望做好自己的品質，來增加品牌的附加價值，例如某品牌提到「看得見的全力以赴，看不見的真心相待」的Slogan，不論客戶看得見或看不見的地方，提供相對的水準、舒適的環境。 例如某建商對施工的要求，是以安全、品質、進度、成本的順序，來建構施工的價值觀，當品質與進度衝突的時候，以品質為優先；品質與成本衝突時，以品質為優先；若是安全與進度衝突時，當責以安全為第一，因此，施工上可以達到較好的品質，也被民眾所信任。 也有另一家強調以生態、養生為主，他們的作品在生態綠化上，也受到消費者的肯定，建立起他們的品牌特色，當然，還有其他的品牌也有類似的情形。 給年輕朋友的一些建議，買房子總希望能夠住5年、10年、甚至是15年以上，很多的設備、用料需要做到確實，市場上提供的建材表，能看得見的部分實在很有限，還有看不見的地方例如水電的部分、結構體的用料、防水的施工程序等，都是無法立即能夠發現的，不妨找有信賴的品牌，一勞永逸，避免售後服務不佳、建材用料不實等問題，來增加自己在居住上的困擾。 就像買車一樣，品牌有其品牌的價值與好的售後服務，因此，建築業也漸漸走向汽車的產業，建立自我品牌、及建立品牌的等級。

據經濟部中央地質調查，台灣共三十六條活動斷層，主要為南北走向，近期東部地牛翻身達六級強震，全台有感。再次讓住宅結構抗震安全躍為關注話題。由內政部頒布的耐震標章，全台住宅僅63棟獲得認證，台北知名建案如陶朱隱園、信義聯勤、和平大苑、潤泰敦峰皆是認證豪邸；而台中僅『由鉅大恆』一案，獲得SC耐震標章殊榮。 耐震標章申請不易之原因，在於營造期間，需委任第三方結構技師駐點監督，工法需按部就班不得含扣；未按圖面施作，隨即停工檢討；結構技師的駐點成本，皆是以年為計算單位。故工時與造價雙雙提升，都是建設公司難以負擔的考量，因此耐震標章較常出現於北部單坪200萬以上的豪宅建案。 由鉅董事長鑑於921傷痛，一次將大恆耐震力提升至七級 而『由鉅大恆』取得中台灣唯一殊榮，其背後原因令人動容，由鉅建設林嘉琪董事長，深耕台中，回憶921大地震是台灣人的傷痛，他的父親林增連，創立由鉅建設時的目標與經營理念就是要興建安心、舒適的房子，因此用同理心承諾給住戶最好最安全的房子。 由鉅大恆委由李祖原打造 於是由鉅建設聘請101建築團隊，委由台北101建築師李祖原打造，地上35樓的雙棟SC建築。與永峻結構，將耐震係數提升到400gal，達七級耐震力。I值提升至博物館等級的1.25，相當於台北故宮等級的國家級保障。結構中搭配美國Taylor航太阻尼器，在地震後迅速歸位，減少搖晃時的建築物疲乏斷裂的風險。 除了地震，「由鉅大恆」採德國Schüco 旭格帷幕，面對夏季颱風侵襲，強韌度優於日式鋁窗33%，抗噪效果更達到40分貝的阻絕，創造飯店級的靜謐體驗。由鉅建設面對地震、颱風等自然天災，跨出了最大的一步，組最強的團隊、找最好的方案、用最好的建材，只為承諾給住戶的建築初心。 國家級把關最高安全保障 「由鉅大恆」位處台中市心，正對國家美術館與草悟道七萬坪綠海，地理位置兼具綠意與成熟生活機能，周邊為米其林密度最高的美食聚落。基地四面臨路，面積832坪，為地下5樓、地上35層的雙棟鋼骨結構建築。地上5至34樓規劃單層雙拼的120戶住宅，每戶140坪、160坪，另有300坪的合併戶。『由鉅大恆』由內而外嚴格把關具國家級耐震安全保障的住宅，給予住戶最高保障，也是由鉅創辦人心中所秉持的理念『這是一棟安心、舒適的房子。』 由鉅大恆資訊 專屬網站 | https://bit.ly/3eOG5UX 貴賓專線 | 04-2369-9888 眺望台中國美館 | 台中市西區五權西路一段107號

台中市政府在2021年4月30日公告實施了「台中市國土計畫」，以期整體規劃城市空間，進而達到均衡城鄉發展的目標。在這次的計畫中，政府提出了「三大發展核心、六個發展策略區」的具體規劃，並以此為基礎，提供了對甲安埔地區的發展方向。

全國唯一連續獲獎21年，並擁有新竹喜來登五星飯店扎實經驗的「豐邑建設」，不再只以建築設計為訴求，而是採頂級硬體設計，結合高品質水準的飯店服務，進軍台中水湳中央公園特區，在僅分割25公頃作為珍貴住宅區的「肥沃月彎」，攜手國際設計師打造34層樓高的「豐邑PARK ONE」，擁抱中央公園綠意，坐享水湳經貿發展新境界。 建築如何內外兼具、重質又重量，就是建設公司的本事。堪稱精雕細琢的藝術家「豐邑建設」，視每一幢建築為藝術品，善盡營建職責、秉持建築良心，賦予其豐富的生命與文化，也讓住戶有能力享受與擁有藝術化生活。隨著人們的需求與生活水平的提升，建築不能再空有其表。以全球主流豪宅為例，擁有華麗外殼卻缺乏良好服務，已不再符合未來豪宅趨勢，無論軟硬體應具備頂級水準，硬體設計與服務皆是。 「豐邑建設」因投資新竹喜來登飯店，累積豐厚的國際飯店營運實力與經驗，且擁有高水準的藝文事業，憑藉軟硬兼具的實力，更以連續21年榮獲118座大獎的風光成績，將五星飯店經營模式導入社區，提供居民良好的居住體驗，打造服務完善、居住更安全的宜居社區。這次看準台中西屯的水湳中央公園特區的宜居環境與發展潛力，以「豐邑PARK ONE」開啟新的里程碑。 「豐邑PARK ONE」規劃53至74坪的3至4房，出自七星級跨國建築團隊的新創藝。景觀設計由日本的石村敏哉主導，以獨特及創新理念結合國際潮流，擅長打造獨特、嶄新的作品；室內設計則出自德國的Ines Gerlach之手，擁有高端時尚品味，豪華酒店、頂級品牌時裝店及名人住宅皆是她的傑作；燈光設計交由台灣首位照明設計師姚仁恭，為元素、空間、材質及使用性質打造最敏銳又不失美感的燈光照明，使建築成為夜空最耀眼的城市藝術品。 而「豐邑PARK ONE」就位於珍貴的「肥沃月彎」。萬群地產開發董事長謝坤成表示，「肥沃月彎」被中央公園環抱，形成絕佳風水寶地；中科路以西即身處公園綠意中，環境近似紐約第五大道與日本表參道，居住環境可能是全台灣最好。 被視為下一個台中七期的水湳中央公園特區，總面積254公頃，以67公頃的中央公園為核心，發展經貿、文化商業、生態住宅、文教及創新研發等5大專區。目前，推動逾10年的水湳轉運中心，終於預計在9月開工，屆時將成為兼顧公共運輸轉乘、商業機能及停車的多功能建築；全台唯一圖書館與美術館共構的世界級綠建築「綠美圖」，以及為為產業而生、水湳最大能量建築的「台中國際會展中心」，皆在台中市長盧秀燕的帶領下成功上梁，預計2025年完工。 除此之外，台中的宜居環境與發展利多，亦獲科技大廠青睞，包含護國神山台積電，選定台中科學園區西側、總面積94公頃的土地，最快預計明年興建最先進的2奈米製程場域。因此，待重大建設陸續到位，未來人流與錢潮的匯聚能量十分強勁。 董事長謝坤成認為，之前北漂族佔多數，主因是重北輕南，現在卻逐漸出現南漂現象，證明台中擁有成為全台最大城市的格局。水湳經貿園區是難得的高綠覆率重劃區，且具備完善的重大建設，論未來人流與含金量，甚至是居住品質皆是上上之選！ 豐邑PARK ONE 接待中心：台中市西屯區凱旋一街& 凱旋路 賓客專線：04-2292-9388

鄉林不動產統計，近四年六都房市以台中預售房價漲幅最高，預售屋平均單價從21.1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。 雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。 鄉林建設董事長賴正鎰表示，上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關。 展望2022半年房市，賴正鎰點出3大趨勢 台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。 隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。 因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。 游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。

永慶房產集團指出，若進一步觀察預售屋轉售量多的行政區，全台總共有44個行政區域預售屋轉售量超過百件，而台中就佔了15個，比率高達34%。若考慮台中共有29個行政區，這代表台中有半數以上行政區都有百件以上的預售屋轉售量。其中，又以北屯區和西屯區的預售屋轉售量最高，分別為1446件和1005件，而這兩個面積總和只占0.3%台灣總面積的行政區，預售屋轉售量竟佔了全台的12%。

房價漲到代銷大老也受不了。甲山林機構、愛山林建設（2540）董事長祝文宇直言，前幾年一窩蜂推案，供過於求一定會泡沫，點名桃園、台中、高雄、台南會有泡沫危機。對於一連串打炒房政策？他說，打炒房政策全都是圍堵交易量，沒量、價就高，「外行訂政策，幫我們炒房耶！」 愛山林（30日）今召開股東會，祝文宇會後受訪表示，高雄郊區房價一坪賣到35萬、市區賣50萬元；台南60多萬元；台中七期70多萬、水湳也賣60 萬元；桃園青埔賣50多萬元，房價實在嚇死人。 桃園、台中、高雄、台南一窩蜂推案 祝文宇認為，通膨讓現金越來越薄，買進房產可保值抗通膨，但要慎選地點，像是桃園、台中、高雄、台南「遍地都是地」，過去大家一窩蜂推案，供過於求一定會泡沫。 他認同有業者認為，房價未來有1成下修空間，但非齊頭式下跌，人口多、供不應求的區域，價量都會有撐，「整體量不一定會縮」。 至於泡沫時間點為何？祝文宇回應，等到房子蓋好，科技產業帶動就業，如果租金太低、售屋時沒人要，無法去化住宅，屆時就會出現泡沬。 祝文宇：打炒房政策錯誤 談及打炒房政策，祝文宇表示，目前政策錯誤，包含壓低行政效率，讓執照申請、貸款很慢，以及預售屋實價登錄，未來還要禁止預售屋轉售，全面圍堵交易量，沒量、價就高，直言是「外行定錯誤政策，幫我們炒房耶！」 媒體問到是指內政部次長花敬群幫忙炒房？祝文宇說：「他搞不清楚、外行耶！」祝文宇認為，台灣要有像新加坡、香港等國宅政策，別於一般市場，房價才不會被炒高。 愛山林2021年收入達55.21億元，營造事業收入來自「美麗山林」及「香榭帝寶」貢獻，而建設事業收入主要來自「海上皇宮」及「中山綻」的房地銷售，每股盈餘7.02元，股東會中通過配發現金股利3.5元、股票股利6.5元。 祝文宇表示，今年代銷案量共計約2400億元，總銷達1000億的新竹寶山「新竹帝寶」，其中首期400億即將開賣，剩餘600多億二期，也有望在年底開案，加上屏東、大台北等建設案量，預計2~3年陸續完工交屋，愛山林將迎來入帳高峰。

七都中最「不二價」是台中市 2022年剛過半，房市已壟罩在疫情、打炒房及央行升息等隱憂下，此時更傳出有建商為了刺激買氣，開始掀「底牌」加大讓利幅度。不過根據591新建案統計全台逾千件銷售中的新建案，目前全台平均議價率約9.9%，其中議價率一成以下的建案比例高達60.1%；而七都中最「不二價」則是台中市，平均議價率僅5%，顯見即便房市氛圍丕變，建商仍不願輕易放價，想撿便宜的民眾可得再等等。 「591新建案」統計全台逾千件在線銷售的新建案開價及成交價，並計算平均議價率，發現全台平均議價率為9.9%，與過往「開價打8折」的認知大相逕庭。 新竹以南議價率一路下探 此外，進一步觀察七都，新竹以南的議價率更是一路下探，像台中市不僅平均議價率僅5%，議價率在一成以下的建案個數占整體比例更高達九成，是名符其實的不二價之都。對此，591新建案指出，自去年7月實價登錄新制上路及政府加重建案查核力道後，業者為避免成為關注對象，多拋出不二價銷售策略，試圖讓價格透明化；加上近期營建成本起伏難料，壓縮建商利潤，讓利幅度也因此更加有限。 台北市建案平均議價空間可到11.9% 觀察北台灣，天龍國台北市分布相對平均，不僅平均議價空間可到11.9%，排名七都第二，議價率兩成以上的建案比例更是全台最高，原因不外乎與北市高房價有關，尤其部分燙金區段如信義、大安等地新建案，由於主打層峰客群且價格所費不貲，業者往往會保留一定的議價彈性吸引買氣。反觀案量充沛的新北市，在捷運、重劃區等議題加持下，不僅房市熱絡，買方為搶到優質物件，加價情形更是屢見不鮮； 加上為了因應政策，不少區域指標案如新莊「科達花園」、三重「亞昕淳白」紛紛祭出不二價，也讓開價與成交價的差距持續縮水。 桃園建案平均議價率12.5%，高居六都榜首 桃園方面，由於區內多為年輕首購、換屋族所組成的剛性客群，建商為吸引買氣，讓利幅度普遍更加彈性，因此平均議價率12.5%也高居六都榜首。至於新竹縣市，雖然前幾年房市過熱，頻頻傳出不合理追價情形，導致政府加大力道稽查，也因此目前當地建商為避免購屋糾紛，幾乎都採不二價銷售；另外，目前新竹精華區段土地稀缺，拉抬新建案行情起漲，加上當地不斷湧進的就業人潮支撐購屋需求，帶動房價走揚，也是造成議價率持續下探的主因。 台中市建案呈現「買氣愈冷，價格愈硬」奇特光景 而價格最「硬」的台中市，近期則呈現「買氣愈冷，價格愈硬」的奇特光景。特別是台中過去兩年房市大熱，建案買氣活絡，且隨著實價登錄新制上路，業者紛紛跟進祭出不二價，加上近期在缺工缺料，營建成本激增等因素，議價空間縮水。然而，根據當地市調指出，目前房市在打炒房、疫情及央行連續升息等利空夾殺下，買方普遍期待更大的讓利姿態，加深買賣雙方對價格認知落差，才形成僵持態勢。 台南建案平均議價率9.1% 南台灣部分，受台積電設廠議題帶動，這幾年房價瘋漲的台南市，現階段在土地價格漲幅過大且營建成本攀漲等衝擊下，建商推案力道有所放緩。但仍有不少位在精華地段且「賣一戶少一戶」的零星建案，業者在考量利潤及政策變化等原因下，持續緊縮讓利幅度，導致台南不僅議價率2成以上的建案個數掛零，1成以下的建案比例更高達66%，平均議價率更僅有9.1%，在各縣市中排名第二。 高雄建案讓利幅度不高 另外，同樣「積」情四射的高雄市，近來在大量投資題材挹注下，房價天花板屢屢被刷新，但當地建商同樣受制於工料雙漲等不確定性，尤其是推案量充沛的的北高雄楠梓、左營等區域，建案讓利幅度普遍不高。

最近台中市房地產市場最熱門的話題，莫過於談論北屯區14期重劃區，一般新興的重劃區在完成的兩年內，所推出的個案都會受到社會大眾的喜愛，14期的推案量及價位更是萬眾矚目，今天，藉這個機會來跟大家聊聊「房地產的價值與價格的關係」。

儘管央行打房力道愈來愈大，限縮建商購地貸款成數，但土地價格絲毫不受影響持續上漲，尤其是近期最為紅火的台中水湳經貿園區，由鉅建設也首度分享標地背後策略。 去年4月，兩位自然人聯手以109億元，標下台中市政府標售的水湳經貿園區「文商段」4千餘坪土地，因其中一塊每坪單價高達280萬元，創下水湳地價新高紀錄，神祕買家的背後動機與身分引起市場討論。如今過了近1年，買家真正的身分終於揭曉了。 「沒錯，幕後買家就是我！」由鉅建設董事長林嘉琪接受《今周刊》專訪時，首度對外證實了插旗水湳經貿園區的布局，以及她如何看待台中地價走高的現象。 林嘉琪說，台中重劃區土地雖多，但由鉅買地一定會跟著都市建設走，除了「首選公園第一排」，也必須同時符合「面積1千坪以上」與「角地」的條件。而水湳經貿園區的土地之所以貴，擁有比台北大安森林公園還大的「中央公園」是關鍵，再加上園區裡有綠美圖、電影中心等許多由國際建築大師設計的地標建築，在她眼中，水湳經貿園區就是「鑽石級」的土地，除了稀有，更重要的是，在加工後，可以展現耀眼的光芒。 由鉅建設看好台商回流 帶動台中房市 由鉅建設目前在台中七期推出的豪宅「惟上」，該建案基地坐落於市政路與惠正街，或許能從中一窺買地的哲學。林嘉琪以此建案為例，表示當年是在眾人不看好的情況之下買下土地，「2006年，當時七期每坪土地行情才70幾萬元，但我父親就以每坪1百餘萬元，自市政府手中標下其中一部分土地，創下七期第一宗價格破3位數的土地，如今七期土地每坪成交價已達3百萬元，從七期經驗來看，水湳經貿園區的土地一點也不貴。」林嘉琪說。 雖然，由鉅建設暫時不會開發去年買進的文商段土地，但林嘉琪坦言，水湳經貿園區的土地成交金額，已經高到一定的地步，區域建商也不可能推平價住宅，因此，「水湳的房價是可以預期的。」她說，區域內可開發的私人土地不多，而去年標下的土地三面臨路，且鄰三座公園，地段漂亮，未來房價絕對有機會向七期豪宅看齊。 而談起近一年台中土地、房屋為何出現價格雙漲的現象，林嘉琪說，這樣的情況不僅發生在台中，而是全台皆然。究其原因，主要有三個：一、市場對於通膨的預期，購買不動產還是比較實在；二、營造成本的大幅攀升；第三個則是台商資金大幅回流。 林嘉琪表示，「當台北豪宅每坪（價格）都飆破兩百萬元時，台中七期豪宅沒有理由連一半都不到，更何況大台中地區是台商大本營，只要資金回流的引信一點燃，房價進行補漲，是可以預期的結果。」 由鉅在台中豪宅市場能闖出口碑，其中一個原因是靠建築品質。「像這一年原物料成本高漲，但我們『惟上』主體結構還是堅持採鋼骨（SS）結構設計，搭配消能斜撐器，提高耐震係數。」由鉅建設副總經理吳媛媛不諱言，建材成本翻倍飆漲，可能隨時會吃掉推案利潤，而如何找到因應之道，也是他們正在努力的課題。 迎後疫情時代，林嘉琪升級營建配備 林嘉琪說，在後疫情時代，住戶待在家裡的時間更多了，為了維持過往一貫的營建品質，很多地方不但不能犧牲，甚至還必須讓客戶感受到與時俱進的決心，例如，電梯殺菌、PM2.5空氣汙染防治、公共空間單層排氣、一樓設立外送平台的專屬動線與放置空間等，這都是以前從未出現的生活配備。「我們可以帶給客戶的價值是什麼？和其他建商差異為何？」林嘉琪認為，這是建商最基本的責任。 「她（林嘉琪）很虛心、誠懇，我跟她提醒的，她不僅立刻改，還一直道謝。」一位與由鉅合作多年的廠商私下透露，有次向林嘉琪建議建案網站內容應該可以更大器，「她立刻叫人改，不到一小時就完成，展現極高的效率，這麼重視合作廠商的建議，這樣的董事長還真的沒見過。」很多小細節，只要旁邊的人一提醒，林嘉琪就馬上交代下面的團隊做到好，這或許是由鉅能在台中立足37年的原因。 當《今周刊》問及林嘉琪的購地心法時，她一再強調，自己的性格很保守，「從來沒想過要拚很大量的建案，這我真的覺得好難！我都用我當下有的錢，做可以做的事，我知道在房地產這個產業，操作財務槓桿是建商普遍的作法，但我希望用自己的方式來做。」 長期與由鉅建設合作的建築師陳瑞憲說，在台中推過案的建商多如過江之鯽，但能夠真正存活下來、品質獲得當地人信賴，且被列入一線建商行列者，由鉅當之無愧，而實際操盤人林嘉琪，無疑就是最重要的靈魂人物。