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內政部2日發布今年第2季全國及六都住宅價格指數，全國住宅價格指數為123.97，較上季上升2.44%，並較去年同季大幅上升10.27%。

台灣房價持續走高，內政部2022年10月2日公布民國111年第2季住宅價格指數，統計全國上升2.44%，本季全國住宅價格指數123.97，較上季升2.44%、去年同季升10.27%。其中，以6都住宅價格指數與上季對比，「高雄市上升2.85%居冠」，依序排名為台中市2.53%、桃園市2.41%、台南市2.22%、新北市2.10%及台北市1.03%。

台灣中央銀行於2022年9月22日升息半碼，對房地產市場的影響深遠。住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析，此舉雖看似輕微，但實際上暗藏巨大影響。首先，央行提高存款準備率一碼，將間接緊縮市場資金，預計達上千億，這將使銀行在房貸放款上變得更加保守。

台灣房市7大利空 2022年自第二季開始，台灣房市受到以下利空因素影響，導致全台預售屋銷售量劇減 升息 通膨 疫情 打房 假性需求過高 投資客倒貨 兩岸衝突增高 住展雜誌統計，北台灣2022年房市928推案預估量約為2396億元，不過台灣房市面臨7大利空齊發，檔期恐怕熱鬧有餘，但驚喜不足，買氣也難大幅上升。 住展雜誌研發長何世昌表示，今年928檔推案量仍不小，但卻不如外界預期的那麼大，較2021年同期僅略增80餘億元，年增率約3.7%，原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重；由於11大選投票日逐漸逼近，延推的建案只增不減，導致今年最後一檔檔期熱鬧有餘，但驚喜不足。 推案量不小 但低於預期 何世昌解釋，雖然今年928檔案量持續成長，但成長的主因是如「DIAMOND TOWERS台北之星」等延推案量挹注。然而，未能爆大量的原因也是延推案所造成；由於11月地方諸侯大選將至，部分建商索性選擇避其鋒芒，將公開銷售時間續延至選後，例如「都廳大院」繼續沉潛，以至於推案潮不如想像中那麼洶湧。 今年928檔推案量最大的縣市為台北市，案量逼近千億元。不過，北市建案數量並不多，主要是指標案量金額可觀所致，尤其是「DIAMOND TOWERS台北之星」單一個案就占全市近半案量。 北市928檔建案最集中、且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」，今年以來，北士科建案的每坪開價、成交均價都達到三位數，房價水準直追士林天母地區，儼然已成為北投新豪宅區。 蛋白蛋黃同床異夢 桃園建案緊捉區外客 推案量居次的新北市，今年928檔約有780幾億元新案開賣，但此檔期推案零星分散於各地，僅三重的二重疏洪道重劃區、二重地區（捷運先嗇宮站一帶），以及土城暫緩發展區等地案量稍多，其餘區域案量均在百億元以下。 由於桃園受疫情等因素影響的延推案多在暑期間公開，例如青埔特區便是如此，因此桃園928檔推案量僅剩約343億元。產品的部分，多數建案以二房、三房為大宗，鎖定首購、首換與大台北輕移民。有趣的是，桃園蛋白區推案數比蛋黃區多，蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客，而市區建案卻想吸引大台北輕移民。 新竹持續攻高價 選後買氣很重要 新竹928檔量能亦有限，只約250幾億元，且多集中在竹北菁華重劃區；雖然菁華區供給量稍增，但預期新案成交均價至少從一坪70萬起跳，4、5字頭的價格已經回不去了。另外，往年推案極少的寶山鄉，今年湧現推案潮，928檔有數個新案開賣；值得注意的是，在高價新案助攻之下，寶山新建案房價是否能在短短一年內，從1字頭飆到3字頭？後續頗值得關注。 何世昌認為，今年以來，疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機，以及芮氏規模6級以上地震等負面消息接踵而至，可謂是集各大利空於ㄧ身，這種情況堪稱「百年一遇」，預料買氣難大幅上升，業者心心念念的遞延性買盤，或許要等到選後才會見到曙光。

中華民國不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成指出，房市與經濟成長率具高度關聯性，政府不該過度干預、破壞市場機制，贊成政府「管理」市場而非「管制」市場！ 人人擁房根本是假議題 談到政府一連串的打房手段，就是為了實現「居住正義」，謝坤成直接戳破這層遮羞布，認為「人人擁房根本是假議題」！ 市場上確實有部分人士認為，政府打炒房是為了實現「居住正義」，謝坤成反問：「若住在環境差、建築用料不安全的地方，就算人人擁房，這樣也是居住正義嗎？！」 萬群地產2022年9月22日在水湳經貿園區「豐邑PARK ONE」接待中心舉辦記者會，謝坤成表示，房市景氣向來與經濟發展具備高度關聯性，回顧民國80年初、台海危機爆發時，台灣正面臨產業外移、人口外流、外資離台等窘境，當時的房地產市場因為反映了經濟衰退疑慮，房價瞬間大跌。 政府持續出手干預市場機制，非明智之舉 目前國內經濟前景佳、外銷訂單暢旺、產業也持續進行擴廠、擴產計畫，與此同時，房地產市場蓬勃發展，實屬反應台灣堅實的經濟基本面，政府若持續出手干預市場機制，並非明智之舉！ 謝坤成說，台灣在2008年金融海嘯、2020年疫情爆發，多次發放消費券促進經濟，而卻在景氣一片欣欣向榮的今日，接二連三打炒房，打擊國人購屋信心，讓這些白花花的鈔票全都流向國外，這豈不是自相矛盾？ 他強調，台灣地狹人稠土地資源稀缺，再加上921過後建築施工法規變得更加嚴謹，市場也持續面臨工料雙漲等問題，導致房屋造價成本高，房價根本沒有下跌空間，簡單來說，人人擁房就是假議題，政府就算把建築業往死裡打，也無法達成。 謝坤成建議政府，與其將心思放在打擊房市發展，不如凝聚各部會之力量，以最安全、最有效率的方式，在全台各縣市廣建社宅，讓弱勢族群可以用合理的價格，住在安全、舒適、環境好的住所，也讓租屋族扣除居住支出外，還有餘裕兼顧生活品質。 綜觀國內房市，尤以台中最具發展潛力，擁有舒適宜人的氣候，位處台灣交通樞紐，南來北往便利，更不用說還有持續推動中的重大建設。其中，市場也最看好「水湳經貿園區」發展，且認為其具備多項優勢，足以撼動七期「豪宅一哥」地位。 水湳經貿園區腹地廣達254公頃，綿延7公里長的中央公園綠海，串聯經貿、文商、文教、創研、生態住宅五大專用區，不僅規劃完善，園區內更匯集普立茲克建築大師作品，象徵全台灣最劇國際級城市意象的重劃區。 其中，文商段又為水湳經貿園區內含金量最高的地段。該區土地僅約25公頃，卻是全區唯一可興建百米以上的豪宅，也是唯一與中央公園相互為鄰的住宅區，每一棟豪宅都堪稱限量絕版品。 值得一提的是，文商段也在今年邁入推案元年，由豐邑機構旗下新案「Park One」打頭陣，基地位於啟航路、經貿五路口，是水湳唯一正對公園且雙面臨路角地，總面積近千坪，建築樓高34層，目前暫居水湳最高地標，產品規劃3～4房、57坪～74坪，總戶數188戶，總銷約120億元。該案也同時榮獲綠建築標章、低碳建築認證、智慧建築標章、結構安全最高標準耐震標章等。 謝坤成指出，水湳經貿園區公共建設佔比高達1/2，且整體規劃已見雛形，除了去年已啟用的中央公園外，預計明年底中台灣電影中心也將對外營運，未來5年內，國際會展中心、綠美圖、台灣智慧營運塔、水湳轉運站等，也都會陸續啟用，所有公設看得到也摸得到。 他預言，七期建築覆蓋率已高達9成以上，房價向上發展空間有限，然而水湳經貿園區才在開發階段，地板價已見8字頭，未來重大建設逐一兌現，攻上3位數房價都是預料之內的事。

近幾年許多資產價格因美國2008年的量化寬鬆，瘋狂印鈔票造成全球資金氾濫，加上低利率，資金流竄到股市與房市，而新冠疫情又讓各國採取灑幣紓困，更導致全球許多城市房價衝高，但隨著美國聯準會採取貨幣緊縮與升息，恐怕將會打破許多資產只漲不跌的神話。 近期一個值得關注的指標，為美國十年期公債價格已經回到2008年10月，也就是美國量化寬鬆政策的起點，由於債券價格與債券殖利率兩者為反向關係，債券價格下跌，殖利率就會上升；債券價格上升，殖利率就會下跌。 稅務專家林嘉焜分析，美國十年期公債價格回落，包括俄烏戰爭後許多歐洲資金轉向美元市場，但擔憂美國2023年可能經濟衰退，因此將公債當作資金避風港，相較美國的公司股票配息率約3至4％，兩者利率相當時，自然會轉向公債市場。 另一部分，許多新興市場包括韓國、台灣，外資大舉撤出資金，匯入美元市場，也以美國公債做投資標的。林嘉焜提到一個觀點，過去的公債投資是賺價差，未來則是賺債息，再擴大層面來看，未來資金在股市或不動產水位可能會降低，這點要特別小心。 林嘉焜說，美國帶起的升息循環，預料也會讓台灣掀起新的利率週期，尤其過去30年台灣利率持續走低，到了這幾年是底部，目前利率開始彈升，就算是明年利率調升進入末升段，但仍會進入一個較高的利率時代，不至於快速降息，加上市場游資不再充沛時，許多資產價格「只漲不跌」的狀況，恐怕真的將告終。

美國通膨危機未除，聯準會將繼續升息三碼，不少業者預期中央銀行9月22日有可能再度升息，擔心對已在降溫中的房市將更不利。房市趨勢專家李同榮認為，今年七大利空已出盡，無論央行升息半碼或一碼，房市都將於年底前逐漸回溫。 李同榮表示，升息的前提環境是景氣過熱與通貨膨脹，美國因過去QE過度，利率趨零，在通貨膨脹壓力下擴大升息循環，影響所及全球股匯市動盪不安，美元持續升值，台幣貶破31，歐元不到1比1，日圓下探147，使得全球利率遭到升息跟進的壓力。 然而台灣通膨現況與美國有別，利率基期也不同，8月消費者物價CPI為2.66，有趨緩現象，雖民眾對物價上漲感受仍高，但考慮出口競爭力，預期央行升息頂多半碼或一碼，對房市影響非常有限。 李同榮指出，他去年預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年一如預期一一出現，包括升息循環也在預期中。 七大利空都將是「關關難過關關過」 他說，正如他先前所言，七大利空都將是「關關難過關關過」，如今七大利空都已出盡，市場將會逐漸回溫。 李同榮表示，今年從年初開始，預售市場因七大利空因素逆襲，房市短線投資客倒貨影響，銷售率其差無比，但量縮、價卻不跌。預期升息循環的心理已經充分反應在市場預期之中，目前溫和升息環境下，其實也是一種利空出盡。 尤其內政部平均地權五大修法包括禁止轉售，這些不利因素也已充分反應在市場上，房價利差縮小，炒作已經收斂，因此無論修法或不修法都會是利空出盡，預售市場炒作已收斂，將會在大選後、年底前，交易量逐漸回溫。 他提醒，若政府修法禁止轉售，將間接把投資客倒貨產生的多餘供給全數回收，如此一來，建商就可放心推案，把原來已經降溫保守的售價再度提高，市場的溫度會因假性需求被閉鎖，而再度增溫，這就是市場機制被扭曲的後果，政府不可不慎。 李同榮表示，今年成屋市場雖經七大利空逆襲，但交易量1月～8月總數，年縮只有1.71%，且房價不跌反而小漲。預期9月開始，成屋交易量會早於預售市場逐漸回溫，若沒重大利空，溫和升息對成屋市場影響也非常有限，全年交易量會跌破眼鏡，將不如市場的悲觀預期，不但不減，反而會小增，這表示資金充裕與剛性需求的強勁，才能力抗七大利空的逆襲。 李同榮認為，房價下不來的另一重要因素就是技術循環處於上升軌道上，只是原來強勁主升段被打弱了，房市降溫，進入末升段，漲幅會逐漸縮小，炒作也會因無利可圖而收斂。 升息對房市主要的影響在於首購族，目前以一千萬房貸為例，若升息一碼則再增加1.4萬的年支出。若再升半碼，等於今年升兩碼，每年約增2.8萬房貸支出，換屋與高收入者無動於衷，對首購者影響也非常有限。若升息循環在四碼以內，不影響房市首購剛性需求。 李同榮最後指出，七隻灰犀牛只剩「兩岸衝突升高」仍存在不確定性，未來一年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，2023房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。

面臨升息與經濟衰退的雙面夾攻，韓國首爾出現房價暴跌的情況，而台灣六都7月買賣移轉棟數也有大幅量縮的跡象，雖然8月成交數有成長回升，但主要仍為基期因素。學者分析，美國聯準會（Fed）持續升息，在貨幣緊縮的狀態下經濟也會衰退，自然現在房市不優，但仍需注意是否一年半載又恢復多頭格局。 韓國新聞頻道YTN報導，在今年升息與經濟衰退的態勢下，韓國首爾出現房價暴跌，投資者就算賠掉10％簽約金也願意「違約逃命」，擔心房價繼續崩跌。 韓國首爾松坡區蠶室新建的住商混合公寓大樓，今年6月以31.85億韓元（約新台幣7,177萬元）簽約的82.5平方公尺（約25坪）房產，但最近買主卻取消了合約，因為格局差異不大的房屋，售價已暴跌至28億韓元（約新台幣6,308萬元）；若以新台幣價格來看，房價就下跌了12.1%。 儘管台灣房市價格並未大幅崩盤，但成交數已出現量縮，觀察六都地政局7月買賣移轉棟數共1萬8,447棟，月減13.3%、年增5%，為近5年來同期新低，僅高於去年三級警戒的同期紀錄。 雖然8月最新出爐的買賣移轉棟數回升到1萬9,155棟，月增3.7%、年增14.4%，但業者提醒，8月量能開出紅盤，與去年同期仍受三級警戒影響有關，因此基期相對較低，而8月工作天數比7月多出1成，加上預售交屋移轉量大，才會出現年月雙增的成績。 而交屋潮造成移轉量大增，可能是反映2、3年前的預售屋買氣，並不能與現在房市熱度劃上等號，加上9月立法院會期已到，若未來通過「預售屋禁止換約轉售」，恐怕預售市場將出現衰退。 景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，美國聯準會希望通膨能急速降溫，持續加大升息力道，恐怕今年9月升息不是終點，取決於美國政府對抑制通膨的強硬程度，以及接受緊縮導致經濟衰退的容忍範圍。 章定煊指出，不動產在升息、貨幣緊縮下，市場已有收手投資房地產的現況，尤其熱錢出走後，房市並不是主要標的。不過，還是得注意一年半載，房市可能又恢復成多頭格局，有時事情不像預想的那麼好。 至於台灣央行是否跟進升息，章定煊認為，台灣食衣住行的價格上漲相當明顯，但以央行保守的態度來說，可能頂多再升半碼至一碼，而升息也會影響貸款買房的購屋族群，使房市降溫。 工料雙漲持續推升預售屋價格 政大地政系教授林左裕說明，工料雙漲是這一兩年的事情，造成成本上漲是毋庸置疑，大部分情況會造成預售屋追漲，預售屋又會帶動新成屋或中古屋續揚。 林左裕強調，以自住剛性需求而言，應考量是否一定要買預售屋，因為預售屋直接由成本加價，降價空間比較小，但選擇二手屋、中古屋等作為替代方案，議價空間就比較大。 他表示，成本對預售屋、新屋是很重要的因素，但終究會回到供需原則，而提升房屋稅基仍是長久之計，假如囤房稅能真正有痛覺、有殺傷力，導致房屋供給釋出，就可能淹沒價格上漲的因素。

房市趨勢專家李同榮表示，2022年自第2季開始，台灣房市受到升息、通膨、疫情、打房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突增高等七大利空影響，全台預售屋銷售量劇減，但成屋交易量1-8月僅小縮1.71%，在選舉前仍有諸多不確定性因素干擾，但八大理由判斷，在大選後，房市一定會回溫。 李同榮指出，依過去房市五大循環的歷史經驗與判斷，多頭市場一旦進入末升段，市場信心開始脆弱，稍有市場重大利空出現，房市就很容易反轉而結束多頭市場。今年房市在七大利空風暴侵襲下，加上選舉因素干擾，房價居然八風吹不動，只有預售市場受投資客倒貨影響交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面，種種重大利空多管齊下，卻仍打不垮房市，只有一個理由解釋，就是市場主升段力道頑強，多頭行情尚未結束。 房市交易量明顯回溫時間點2022年12月 李同榮認爲，市場雖被不確定因素干擾而暫時降溫，但等待這些不確定緩和，觀望氣氛就會消失，市場交易量就會立即明顯回溫，時間點最有可能會落在2022年12月。 李同榮分析，不確定性因素消失後，房市將於選後回溫的八大理由： 全球升息與QE縮表逐漸明朗與放緩 兩年內台灣升息幅度應不會超過四碼警戒線，2022年九月升息後，全球升息循環趨緩，台灣升息幅度溫和明朗化，對市場預期觀望心理會降低。 疫情高峰期趨緩，商業活動力增強 原預期第三季疫情會趨緩，會延至第四季，經濟活動力也將隨商業發展而增強。 連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求 今年第一季開始就啓動的投資客倒貨潮將到年底告一段落，口袋淺的投資客只要不惜售，大都能順利出清存貨，對預售市場影響越來越小，市場未來走勢也較健康。 全球通貨膨脹危機逐漸降低，對經濟成長影響降低：通貨膨脹降低，對經濟成長殺傷力也隨之降低，間接不會影響房市基本面。 房價溫和，投機價差縮小，炒作收斂 房價一旦降溫，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。 房市明顯降溫，打房力道趨緩 今年1-8月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小，第三季預期再縮，實在沒有再加重打房的必要，預期內政部平均地權修法五案將備而不用。 選舉不確定性因素消失，新市政帶動新商機：歷年大選後市場，除2014年因多頭結束在先，大部分選後房市都較選前活絡，明年多頭市場尚有餘溫。 剛性需求主流支撐力道強，市場信心恢復 房市會因前七項不確定因素消失，剛性需求遞延性買盤將進場添增市場活力，價格不會大漲，市場將呈現價溫量增格局。

屏東近年有多個重大建設完工，也帶動當地房價，市區近2年大漲3成，甚至有人轉手透天厝大賺逾千萬，讓專家大讚「表現不輸六都」。 建設利多陸續實現 屏東房價2年漲3成 屏東包括年底高雄榮民總醫院屏東分院、六塊厝產業園區啟用；明年有屏東科學園區、屏東農業特色產業園區，另外義大醫院預計114年完工、屏東高鐵延伸則預計122年啟用，隨著這些重大建設利多一一實現，也反映在房市表現上，全國不動產企研室發現，屏東市近2年房價成長3成，實價登錄有多筆增值數百萬元獲利交易，甚至大賺1140萬元出場，獲利表現不輸六都。 全國不動產藍怡婷：屏東市多筆獲利交易 全國不動產總經理藍怡婷指出，屏東市實價登錄近期有多筆獲利交易，成績相當亮眼，包括華山街185.9坪25年透天，屋主在103年以1900萬持有，今年6月以3040萬元售出，8年漲了6成、增值1140萬元；林森路132.92坪透天屋主自102年以2300萬元持有、104年以2480萬元小賺180萬出場後，第3手交易今年7月以2980萬元成交，也增值500萬元。 另外，公勤街有一筆近50年透天，屋主在105年以492萬元買進，當時房市景氣不佳，半年後以316萬元賠售176萬元後，新一手屋主持有4年半竟以1153萬元售出，房價成長260%，大賺837萬元出場。屏東仲介公會榮譽理事長、全國不動產屏東加盟店店東邱益主分析，上述這些交易不乏有透天店面、隔間套房收租效益加持，以及拉皮裝潢整理因素，因此創下高報酬獲利，不過整體而言主因近2年南台灣買氣旺盛，帶動屏東房價也不斷飆升。 邱益主表示，屏東這8年來改變相當大，包括移動閒置在屏東市區的大武營傘訓中心移至空軍基地，改建為高雄榮民總醫院屏東分院，已即將啟動；接下來還將有義大醫院，由於過去屏東缺少大型教學醫院，許多長輩須舟車勞頓至高雄、台南就醫，在這些醫療資源逐漸完善後，加上屏東宜居的生活環境，將會持續吸引退休族移居。 屏東房市表現不輸六都 新建案飆3字頭 由於這些建設利多持續帶動屏東房市，屏東房價這2年有相當大變化，邱益主指出，20~30年大樓在2年前每坪僅10萬元，今年已來到15~18萬元；中古透天則從總價500~600萬元上揚至700~1200萬元。大樓新建案則從25~28萬元突破3字頭來至35~36萬元水位，至於別墅推案則從總價1500~1800萬元來到1800~2500萬元，短短2年間，受到台南、高雄南台灣房市熱絡帶動，屏東房價翻漲超過3成，表現完全不輸給南二都。近期屏東有許多知名建案創新高，也皆突破3字頭。 不過，展望屏東房市，邱益主認為，屏東房價已來到相對天花板，甚至接近高雄行情，近期房市降溫，購屋族觀察期會拉到年底大選之後，屏東接下來成交量與房價成長也將會趨緩，因此房市會暫時冷卻，並暫停再向上攻天花板，未來發展仍需看選舉後市場氛圍而定，不過長遠來看，因各項建設持續進駐，後市仍可期。