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全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。 商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG 台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」 地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區 桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。 「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」 中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。 高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。 翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。 桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求 總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有四大優勢 航空城國際開發 桃園青埔高鐵特區開發案 新竹科學園區辦公大樓舊換新需求 中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求 4大優勢讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，翁茂槐說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。 森PLAZA 預約專線：02-85228585 網站：中悦建設機構 網站：森PLAZA

佔地186公頃的桃園龜山A7重劃區，在區內新建案價格不斷墊高，合宜住宅解禁轉售下，區內交易量穩定成長，推案雖不若前幾年熱絡，但相對便宜的價格，依舊獲不少首購族青睞，目前區內新案成交價格最高站上4字頭，去年至今房價上漲猛烈。 桃園A7重劃區緊鄰林口商圈，隨著機場捷運通車，以及重劃區開發，吸引眾多建商搶進推案，此區以A7站為核心，桃園市政府當年為配合林口都市發展，以區段徵收方式進行重劃，規劃合宜住宅、產專區和住宅區，補足林口逐漸飽和的居住環境。 北台新興重劃區 近林口商圈 周邊有華亞科技園區、長庚大學、體育大學，重劃區範圍約186公頃，東到南林路、西至華亞三路、南到文青路、北側則以文德路為界，鄰近新北市泰山、林口，甚至多被歸類在林口商圈內。區內規劃有住宅區、中心商業區、產專區、乙種工業地和公共設施用地。合宜住宅在2016年完工，周邊也進駐許多商家，成為此區最熱鬧的區塊，合宜住宅也在去年解禁，目前都可自由轉售。 聯外交通也是此區優勢，除了有機場捷運線外，開車可快速上林口交流道，對於在台北工作的通勤族來說，相當便利，開車還可經青山路直通新莊區。生活機能主要集中在文青路，重劃區目前有全聯、家樂福便利購進駐，也可到長庚醫院商圈、林口的OUTLET、環球購物中心、昕境廣場等。 由於是北台灣難得的全新大面積重劃區，加上交通優勢，吸引建商搶進，A7推案量在2018年來到巔峰，新案價格從每坪20初頭，一路飆升至30多萬，甚至有建案來到4字頭新高。新案大多主打首購產品，2~3房、低總價，吸引許多年輕家庭、首購族目光。 像是富宇建設就在此推出多期建案，包括「富宇上城」、「富宇哈佛苑」，價格也屬區域較高價，「富宇哈佛苑」成交均價已站穩4字頭。位在善捷段的「君邑羅浮」，規劃26~40坪，每坪價格在37.7~45萬元，目前結構中。興富發建設推出的「興富發鉑悦」，基地位在文化一路、文桃路口，規劃24~39坪，每坪價格43~45萬。 新案站上4字頭 2~3房為主 較靠近A8站的「豐邑氧森」，千坪大基地開發，規劃24~41坪，均價約41萬；一旁還有銷售近尾聲的「和發大境」，建案全新完工，現推出廣告戶4房1658萬含車位銷售。樂善國小旁的「鴻廣絵青」，規劃22~34坪，打出工程期零付款，每坪在40~42萬。 信義房屋A7重劃店經理李德煌表示，A7重劃區有合宜住宅，在2021年可開始轉售，價格從當年每坪14~15萬，漲到現在每坪29~33萬不等，而建商則在4~5年前開始進來推案，價格也從最早每坪20～24萬，漲到現在每坪約35~38萬，去年到今年漲幅最多。 李德煌表示，此區有華亞科技園區，未來還有中華郵政物流中心、樂善科技園區將進駐，帶來龐大就業人口，因此建商也多規劃首購2~3房，以低總價吸引北市客。區內也規劃有文青國中小學，解決目前就學學區較遠的問題。 目前重劃區有全聯、家樂福便利購進駐，文青路商家較多，可滿足基本生活機能，民眾也可到長庚醫院或林口商圈，未來郵政園區也規劃有大型賣場，整體機能會更臻完備。 A7重劃區推案眾多，交易也相當熱絡，房價自去年開始，上漲幅度明顯，最早大概600~800萬就可買到2~3房，現在價格已上揚，2房含車位總價約在1100~1200萬，合宜住宅總價在800~1200萬，3房含車位總價在1200~1800萬，合宜住宅3房總價在1500萬左右，此區的3房坪數不一，有規劃小3房、2+1房等，建議可挑選文青國中小學預定地周邊，未來小孩就學較便利，目前周圍的建案價格也較其他區塊略高。 此區靠近工業區的區塊，有空氣異味問題，部分區塊可見公墓福地，建議要實地到物件環境繞繞，了解現況。而在合宜住宅，坡地上有高壓電塔，若在意風水或其他考量，建議要避開。目前重劃區仍在開發階段，入住率和商家都不多，還需一段時間才會更熱鬧。

鄰近新竹縣的楊梅區，2022年房價同樣漲得讓人很有感！據住展房屋網調查，與新竹縣湖口鄉一樣，已有新案房價上探至3字頭，估計未來短時間內房價還是會持續上揚；而供給方面，即便處房市淡季又逢選舉前夕，業者依舊樂觀，Q4推案量不小。 豐億開發建設「布拉格 築巢園地」3字頭 桃園市楊梅區校前路276巷37號新案「布拉格 築巢園地」，基地距五楊高架校前路匝道不遠，總戶數40戶的電梯公寓，為32～35坪3房格局，規劃一樓停車，主打約24.69％低公設比，開價30～31萬元／坪。 寶佳機構-鴻灃建設「鴻灃越」 桃園市楊梅區新農街591號對面，寶佳機構-鴻灃建設「鴻灃越」，基地臨幹道，近楊明國小、楊明公園，距楊梅交流道不遠，規劃124戶（含6戶店面），為27～38坪2～3房格局，採不二價銷售。 而在天成醫院周邊，還有知名建商-君邑建設新案「君邑莫內」籌備中，規劃216戶（含9戶店面），為25～45坪2～4房格局，估計行情將會站穩3字頭。 騰元建設都計外透天登場 吸引退休族 都計外也有一宗大地坪透天案成屋登場，騰元建設案名「騰元和意」，規劃15戶連棟式透天，地坪約23～36坪，另有農地84坪供住戶使用，總價1,688萬起，強調戶戶具露台、4套房、5衛浴，甫公開已吸引到一些退休族群的目光。 舊案動態，普遍受惠高價新案催生的比價效應，銷況都頗有進展，「宜誠水秀」銷售進入倒數階段，可售為45～52坪產品；而「澄心庭」憑藉相對低總價（1188萬起），反應也不錯，全案銷售近8成，現場具實品屋可參考。

「宜雄大名鑄」建築語彙取材自日本幕府武士之頭盔意象，與底部Baroque古典崗石歐式列柱相互唱和，東方與西方美學相互碰撞產生的融合感，將本棟「大名鑄」建築英姿佇立於台灣桃園青埔重劃區中，永垂不朽，驚艷不絕。 2022國際亞太區備受矚目的「宜雄大名鑄」，更因其極致外觀規劃在國際上榮獲三大獎項，分別為「美國繆斯設計銀獎」、「英國IPA國際地產大獎」、與「柏林設計大獎」，一舉奪下三座在全球叱手可熱的設計名獎。 由國際獎項協會IAA主辦，發掘「全球設計繆斯」的設計大獎中，「宜雄大名鑄」從多國近六千多位選手中脫穎而出，更在最權威性的世界地產盛會中，榮獲不動產界最高榮譽，如影壇界的奧斯卡金人、料理界的米其林三星肯定，而在建築界中「英國IPA國際地產大獎」，就是在全球頂尖建築和設計人心中有著舉足輕重的地位。 涵蓋全球九大區域，獎項橫跨不動產、室內設計和建築類不同領域，備受國際房地產界的關注，更從擁有75,000名會員、5,000個品牌、1,500個工作室的「DRIVENxDESIGN」全球性社群中，獲得「柏林設計大獎」獎項，與全球頂尖設計串連連結。 陳永振建築師規劃設計35米退縮的景觀空間 *結合郭國相老師創作的「與生命共舞」藝術創作，* 讓走在都市中的人步行空間非常舒服完全感受不到任何壓迫感並使人駐足停留，成為青埔A19城市之中最耀眼的點綴。 賴靈焜表示，「宜雄大名鑄」非常榮幸第一次參賽就能得到國際的認可，青埔是桃園備受矚目的重劃區，在鄭市長的擘劃下桃園市立兒童美術館及桃園會展中心預定112年中完工，亞洲矽谷創新研發中心113年底完工，這些重大公共建設由「宜雄大名鑄」散步約900公尺就到了，未來將會有非常多的人流，陳永振建築師規劃設計35米退縮的景觀空間結合郭國相老師創作的「與生命共舞」藝術創作，讓走在都市中的人步行空間非常舒服完全感受不到任何壓迫感並使人駐足停留，成為青埔A19城市之中最耀眼的點綴。 賴靈焜表示，期待2023年由國際新銳竹工凡木設計研究室-邵唯晏總監主導的景觀公設設計也能獲得到好成績。宜雄信念秉持著對 “家の初心” 建造出融合台灣在地文化地景特色的建築，在地創新建築能融合孕育我們的這塊土地「Formosa」進而變成一個獨特的建築藝術作品向國際展現台灣的建築設計軟實力！ 「宜雄大名鑄」榮耀台灣、深耕桃園、展望青埔A19，於全球上發光發熱，完美表達東方與西方的碰撞美感，一舉耀眼世界，一層一戶的配置，層峰的建築，世界的驕傲，50坪、70坪，敬邀蒞臨鑒賞。 宜雄大名鑄 基地位置 : 桃園市中壢區領航南路一段135號 區　　域：機捷A19. 150M 樓層規劃：Ａ棟２３層　Ｂ棟２２層 規劃戶數：住１２６戶／８店面 產品規劃：５０坪、５８坪、７０坪 建設公司：宜雄建設團隊 設計團隊：陳永振建築師事務所 / 竹工凡木設計研究室 規劃用途：住家用 個案類型：預售屋 基地面積 : 約1660坪 戶數規劃 : 126戶住家及8戶店面 接待會館地址：桃園市中壢區領航南路一段135號 迎賓專線：03-453-4456

持續觀察成屋市場最新價格變化，2022年10月11日最新實價登錄揭露，內政部匯入9月30日前成交的物件，在排除資訊遞延情形，台南市不動產估價師公會彙整最新實價登錄，發現六都8月更新至今日的20至70坪住宅均價，仍較9月中旬呈現「緩跌」，惟相較1日公告的數據，六都由一戶總價下跌30.41萬元，收斂至每戶跌價17.92萬元。

「護國神山」台積電股價持續重挫，讓人不禁聯想，近2年因台積電設廠「聞積起舞」的房市，會不會因房價「本夢比」太高而破滅？專家則從3大面向分析坦言「鐵定更加危險」。 台積電自從年初見到高點688元後便狂跌不休，今日盤中股價又一度暴殺37元，低點來到401元，重挫逾8％，股價面臨400元保衛戰，同時也創下2021年5月之後的單日最大跌幅，市場也擔憂，近年來因台積電設廠效應而大漲的房市，會不會也隨之「消風」，出現反轉現象？ 台積電利多出盡？ 天時地利不動產總經理張欣民則指出，日前早有橫跨建築與代銷的地產大老公開點名，桃園、台中、台南與高雄房市恐有泡沫化疑慮，主要還是遙指台積電的利多一旦出盡，有些地方後市恐就不妙了，而這也是很多已經「聞積起舞」的民眾，以及仍想伺機上車的購屋置產族最關心的問題。 需求量高估 「聞積起舞」房市恐破滅 張欣民提到，台積電在過去30多年來，幾乎可以說跟房市沒有任何關聯性，房市頂多偶而會提到「科學園區效應」，而不是說「台積電效應」，但在近3至4年來，台積電在南科大舉擴廠，又碰上晶片荒、股價大漲加持，讓有自住需求的「台積電們」台積員工、產業鏈從業人員，及投資客都大舉進場。隨後這股在南科熱起來的「聞積起舞」房市效應，又再燒回竹科周邊竹北、寶山等地，去年底又熱到被欽點設新廠的高雄楠梓區。 但他也直言，明眼人清楚地看到許多「膨風」現象，除了投資客的假性需求之外，加上建商們過度樂觀「台積電們」的需求，也大舉推案蓋出更多的房子來，不過等到「台積電們」都入住了，也將是利多出盡時，會不會出現一堆沒人住的空屋，後市恐怕不妙，正是地產大老最擔心的地方。 張欣民打比方，假設台積電在南科可創造50個剛性需求，因「聞積起舞」效應同時帶來了20個投資假性需求，但建商卻蓋出了100戶的新房子，萬一假性需求受到打炒房政策的衝擊，全部跳船拋售，等於市場上就會留下50戶的空屋。 房價靠「本夢比」撐？張欣民點名2區房市風險大 而台積電概念區的房價，近2年來房價都是呈現跳躍式上漲，一旦供需都被打回原形之後，區域房價勢必也要適度的修正，「現在這些台積電概念區房價都已來到歷史最高點，後市價格修正的可能性非常高，特別是供需差距越大的地方，未來房價修正的空間就越大！」 張欣民直言，太依賴炒作而「聞積起舞」的房市，有些地方現在甚至連工廠都還沒動工，周邊房市之熱絡，根本就是股市所謂的「本夢比」概念，還沒有實質居住的需求支撐，未來區域房市鐵定會更加危險，而近2個月台南、高雄房市交易量持續衰退，多少也反映這種市況之變化，更何況在實務上，不管是股市還是房市，投資都是有風險的。 購屋需求及信心度雙降 而從日前國泰金控公布國民經濟信心調查數據來看，可以發現有57.3％的受訪者預估未來半年經濟景氣會比現在惡化，連帶影響認為是買房時機者降到14％，是2016年1月之後，78個月以來的新低，買房指數則降到5年多來低點，整體經濟環境及房市信心度都大幅下滑，也讓張欣民直言，「那些純粹因為台積電概念帶動『本夢比』的房市，這時當然就要更加小心看待了！」

台灣房價持續走高，內政部2022年10月2日公布民國111年第2季住宅價格指數，統計全國上升2.44%，本季全國住宅價格指數123.97，較上季升2.44%、去年同季升10.27%。其中，以6都住宅價格指數與上季對比，「高雄市上升2.85%居冠」，依序排名為台中市2.53%、桃園市2.41%、台南市2.22%、新北市2.10%及台北市1.03%。

桃園是六都唯一人口正成長城市，其中青埔特區更是北客購屋首選。 桃園自升格後，建設發展持續到位，帶動區域產業發展，加上相對雙北平實的房價，磁吸許多北客移居，也是六都唯一人口正成長的城市，在航空城進入實質開發階段，以及眾多公共建設帶動下，勢必吸引更多產業進駐，提升桃園競爭力，未來前景備受各界期待。 以航空城來說，今年「優先產業專用區土地標售案」中的7塊基地都順利標出，招商率近8成，吸引統一超商、星宇航空藥華藥、大樹醫藥、健策、中華貿易、力歐新能源等企業進駐，整體投資規模逾200億元，預計可帶來5000個工作機會，為桃園增添更多產業動能。 而桃園市政府也與清華大學簽署合作意象書，清大將在機捷A16站周邊，闢建清大桃園附設醫院及教育研發園區，今年8月已在機捷青埔廠區行控大樓設立籌備處，同時也設置清大EMBA教室，提供市民進修管道。 與清大的合作案，正好可補足桃園大型醫學中心的不足，包括蘆竹、大園、觀音、青埔，缺乏大型醫院，在航空城啟動後，優先搬遷區便將醫院列入優先開發設施，清大附設醫院鄰近A16站，至機場、A18桃園高鐵站車程約在10分鐘內，未來可透過支線連接捷運綠線到桃園市區，交通區位優異，除了作為重要的國境醫院，也將滿足周邊行政區居民的就醫需求。全案預計明年6月交地後動工，2027年底完工，2028年啟用。 此外，國立政治大學也規劃在鄰近機場捷運A16站及捷運綠線G17站，發展發展大學城，面積3.22公頃，將設置「政大公企中心分部」。未來包含清大、政大等頂級大學都將進駐航空城，共同推動醫學研發、國際教育、雙語教育等領域，發揮大學城與航空城相乘效果。 桃園市長鄭文燦表示，過去外界總認為雙北是首都生活圈具磁吸效應，會造成鄰近縣市人口外流，但從桃園的例子證明，透過提升公共建設、產業投資環境及貼心的社福政策，可吸引更多年輕家庭來桃園定居。桃園市人口平均年齡約40.51歲，為六都中最年輕的城市，生育率也是六都之冠，近8年來總人口成長逾21萬人，突破226萬人大關，這也代表桃園擁有相對豐沛的勞動力資源。 其中，青埔特區在近年更是北客移居熱區，緊鄰高鐵站、機捷及國道交流道優勢，房價卻比雙北地區便宜，A18站更擁華泰名品城、IKEA旗艦店、置地廣場等，國泰人壽今年更加碼投資，取得站前商業區開發案最優申請人，預計再投入260億元資金，興建智慧辦公大樓、購物商場以及星級旅館，讓A18高鐵桃園車站特定區發展更臻完善。 看好青埔的未來性，興富發推出總銷達150億元的指標性大案「站前新銳」，就位於高鐵站前3100坪壯闊基地，距離高鐵站僅500米，坐擁雙鐵、五條快速道路，緊鄰國泰人壽站前廣場開發案及全台最大IKEA，在地理位置上佔盡優勢，此外，更是力邀擁有『豪宅建築教父』美譽的知名建築師李天鐸，擘劃外觀、公設、景觀設計，皆營造出國際飯店級的美學場域。「站前新銳」獨有的地利加上知名建築師操刀等優勢，吸引不少年輕首購族、買房抗通膨族的關注。 興富發｜站前新銳 貴賓專線：03-379-9888 格局規劃：2-3房：坪數規劃：22-37坪 樓層規劃：21F/B4F： 建築設計：梁正芳建築師事務所 公設設計：李天鐸建築師事務所 基地位置：桃園市中壢區青昇段423.424地號 接待中心：桃園市高鐵南路一段50號旁 投資興建：興富發建設股份有限公司 銷售企劃：巨豐旅館管理顧問股份有限公司

針對豪宅管制部分見效了！2021年底央行祭出第四次性用管制，在豪宅限制部分，將「高價住宅貸款」自原有的55%調降至4成，根據《591實價登錄》，今年H1，六都、新竹縣市價量都出現明顯波動，交易量部分，僅台中不跌反升，總價(中位數)部分，僅新北小幅上升2%，其他五都與新竹皆明顯下跌。

桃園鐵路地下化將新增中路車站，整體開發都市計畫草案正由都發局規畫中，除埤塘保留成大型生態公園，也將在桃園區國際路、中平路間增設國道2號匝道，促進國道2號北側整體交通發展，都發局長盧維屏說，任期內會完成都市計畫審查，為中路發展闢畫藍圖。 議員黃家齊說，配合台鐵地下化新增中路車站，市府推動周邊土地開發計畫，檢討變更車站周邊農業區，開發新社區，總面積達124.62公頃，配合畫設住宅區65.15公頃、商業區2.98公頃，提供桃園都會區未來都市發展所需住商用地。他提到，中路區目前人口約2萬9000人，且還在持續發展中，關心中路車站周邊設施規畫。 鄭文燦說，都發局已經完成中路車站開發區整體規畫草案，主要目標是讓中路車站周邊的農業區可與中路車站共同發展，埤塘會保留成大型生態公園，因應原有鐵路消失也會開闢成綠廊道路，玉山街原都市計畫為農業區，部分也將併入中路車站整體開發區範圍。 鄭文燦也提到，隨著中路車站周邊整體發展，國道2號北側交通條件會越來越好，有必要設置上下匝道，將取得國際路周邊部分土地，開闢連接國道2號的交流道，讓中路地區可以經由國際路交流道上國道2號。 鄭文燦強調，國際路的交流道距離國道2號大興西路交流道、大湳交流道都有段距離，交通部正在審議可行性研究計畫，市府將全力爭取交通部核定計畫，配合後續中路車站周邊都市計畫整體開發進度，列為最優先取得土地來推動設置。 都發局長盧維屏說明，目前中路車站整體開發區都市計畫草案由內政部都委會審查中，預計今年完成都市計畫審查，明年再接續進行區段徵收計畫審查。