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台灣房市7大利空 2022年自第二季開始，台灣房市受到以下利空因素影響，導致全台預售屋銷售量劇減 升息 通膨 疫情 打房 假性需求過高 投資客倒貨 兩岸衝突增高 住展雜誌統計，北台灣2022年房市928推案預估量約為2396億元，不過台灣房市面臨7大利空齊發，檔期恐怕熱鬧有餘，但驚喜不足，買氣也難大幅上升。 住展雜誌研發長何世昌表示，今年928檔推案量仍不小，但卻不如外界預期的那麼大，較2021年同期僅略增80餘億元，年增率約3.7%，原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重；由於11大選投票日逐漸逼近，延推的建案只增不減，導致今年最後一檔檔期熱鬧有餘，但驚喜不足。 推案量不小 但低於預期 何世昌解釋，雖然今年928檔案量持續成長，但成長的主因是如「DIAMOND TOWERS台北之星」等延推案量挹注。然而，未能爆大量的原因也是延推案所造成；由於11月地方諸侯大選將至，部分建商索性選擇避其鋒芒，將公開銷售時間續延至選後，例如「都廳大院」繼續沉潛，以至於推案潮不如想像中那麼洶湧。 今年928檔推案量最大的縣市為台北市，案量逼近千億元。不過，北市建案數量並不多，主要是指標案量金額可觀所致，尤其是「DIAMOND TOWERS台北之星」單一個案就占全市近半案量。 北市928檔建案最集中、且新案數量最多的地方是「北投士林科技園區」，今年以來，北士科建案的每坪開價、成交均價都達到三位數，房價水準直追士林天母地區，儼然已成為北投新豪宅區。 蛋白蛋黃同床異夢 桃園建案緊捉區外客 推案量居次的新北市，今年928檔約有780幾億元新案開賣，但此檔期推案零星分散於各地，僅三重的二重疏洪道重劃區、二重地區（捷運先嗇宮站一帶），以及土城暫緩發展區等地案量稍多，其餘區域案量均在百億元以下。 由於桃園受疫情等因素影響的延推案多在暑期間公開，例如青埔特區便是如此，因此桃園928檔推案量僅剩約343億元。產品的部分，多數建案以二房、三房為大宗，鎖定首購、首換與大台北輕移民。有趣的是，桃園蛋白區推案數比蛋黃區多，蛋白區建案多想拉攏受高房價推擠而來的桃園市區客，而市區建案卻想吸引大台北輕移民。 新竹持續攻高價 選後買氣很重要 新竹928檔量能亦有限，只約250幾億元，且多集中在竹北菁華重劃區；雖然菁華區供給量稍增，但預期新案成交均價至少從一坪70萬起跳，4、5字頭的價格已經回不去了。另外，往年推案極少的寶山鄉，今年湧現推案潮，928檔有數個新案開賣；值得注意的是，在高價新案助攻之下，寶山新建案房價是否能在短短一年內，從1字頭飆到3字頭？後續頗值得關注。 何世昌認為，今年以來，疫情、打房、升息、選舉、經濟衰退疑慮、第四次台海危機，以及芮氏規模6級以上地震等負面消息接踵而至，可謂是集各大利空於ㄧ身，這種情況堪稱「百年一遇」，預料買氣難大幅上升，業者心心念念的遞延性買盤，或許要等到選後才會見到曙光。

桃園龜山A7重劃區因未來發展看得到、機能漸漸提升，加上房價仍具一定吸引力，這幾年交易量都居桃園市前段班；而除了建商預售案，A7合宜住宅「遠雄文青」、「皇翔歡喜城」、「麗寶快樂家」及「名軒快樂家」4大社區量體大，區域機能不錯，而吸引民眾購置，永慶不動產A7樂善國小加盟店廖廷軒店長表示，這兩、三個月明顯出現雙北市的換屋客，看中A7合宜宅的高CP值、房價又屬親民，帶動合宜宅的看屋潮及交易情況。 A7合宜住宅「遠雄文青」、「皇翔歡喜城」、「麗寶快樂家」及「名軒快樂家」 A7合宜住宅「遠雄文青」、「皇翔歡喜城」、「麗寶快樂家」及「名軒快樂家」在2016年完工交屋，總量體共達4千多戶，當時每坪平均交易行情落在1字頭，不過2021年陸續解除5年禁售限制後，目前釋出的產品單價多落在30萬至33萬元左右，原持有者都有所獲利。 廖廷軒指出，這幾個月很明顯出現雙北市換屋族群到A7合宜住宅看房，因為A7合宜宅屋齡都還算新，又有電梯，且區域機能逐漸發展起來，包括全聯、家樂福都已進駐，不久後還有連鎖藥妝店會開幕，另外包括幼兒園、托嬰中心都有，並有機場捷運加持，搭捷運到台北市算快，CP值不錯，這些換屋族群鎖定較大坪數產品，約43至48坪。 廖廷軒表示，有些雙北市民眾本來到新莊塭仔圳看屋，但當地預售案房價單坪已達5字頭，且區域發展成熟還要好幾年，因此他們選擇到A7合宜宅看屋，房價更具吸引力，生活環境也不錯；另外也有一些中、永和民眾選擇到A7購屋。 A7重劃區算是龜山、北台灣的推案熱區，與周邊區域的新北市新莊、林口、三重…等區域，以及機捷A8、A9站區域房價比較，A7重劃區仍具備房價優勢及吸引力，算是「房價凹陷區」，目前預售案單坪價多落在3字頭、4字頭初。 廖廷軒說，在「比價效應」之下，A7確實吸引不少民眾來此看屋、買房，客群有兩大主力，包括沿著捷運找房的雙北客，還有在當地工作的族群，像是長庚醫院、華亞科學園區、工業區等工作者，他們因地利之便，考慮到房價、工作與住居的方便，多會選擇買在A7。

桃園市楊梅區近年來的發展潛力可期，吸引各大廠、上市櫃企業目光，尤其近年區內生活機能逐步完善，又有相對親民房價，吸引年輕首購族擠身此地，也造就區域行情上漲。東森房屋研究中心統計，楊梅中古華廈5年間房價總漲幅已高達56.2％。房仲也直言，未來新案上看3字頭。 政府斥資584億打造五股楊梅高架道路緩解北台灣車潮，通車至今為楊梅房市掀起一波巨浪，東森房屋楊梅新農加盟店店長吳尚信表示，楊梅頭份高架道路預計2027年南下全線通車，2030年北上全線通車，完工後可舒緩中山高新竹路段長久以來嚴重的交通堵塞問題，此建設先是引進大批台北客，未來將再引起一波「南來瘋」。 吳尚信指出，由桃園發跡的寶佳機構評估，剛性需求不受景氣影響，且看好楊梅發展，不僅於去年於楊梅購置2000坪土地，今年更大動作於富岡運動公園周邊耗費2.36億元購地，足見當地房市價量平穩，未來發展可期。 東森房屋研究中心統計實價登錄資料，楊梅中古華廈5年間第一、二季房價，不僅呈現正向生長，5年間總漲幅更高達56.2％。 吳尚信推薦，預售指標性建案為寶佳機構旗下合康建設於金山街興建的「合康飛揚」，該案開價29至30萬元，規劃25至26坪2房、36至39坪3房、46坪4房，預計2023年完工，開案至今最高成交單價4月來到28.8萬元，平均成交單價落在25.2萬元，且未來可能突破3字頭。 吳尚信表示，2、30年前交易熱點圍繞在楊梅火車站、埔心火車站周邊，該區生活機能好，但新建案相對少，房子老舊，因此目前新世代交易熱區落在楊梅交流道周邊與金山街。 據東森房屋研究中心統計，楊梅火車站周邊1500公尺1年間同期中古產品，其中電梯大樓單價年漲幅6％，華廈房價則成長10.4％，公寓卻是呈現負成長。而近年越發熱鬧的中山北路二段，4年間成交單價漲幅來到20.4％。火車站周邊單價成長狀況雖緩慢，新建案也相對少，交通便利性不亞於中壢，房價卻相對親民，年輕購屋族可加以關注。

近三年來房價到底漲多凶？數字會說話！據實價統計資料顯示，全台住宅加上車位產品的總價，從2019年第一季的850萬元，到今年第一季已經上漲至1028萬元，連續兩季突破千萬元，中位數總價3年期間增加了178萬元，幾乎等於每年上漲60萬元，若以區域來看主要都會區飆最凶的是新竹縣，3年房價就驚漲了420萬元。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從統計數據來看，新竹縣房價大概從2020第二季就開始上揚，今年第一季和三年前相比更是大漲了420萬元，成為名符其實的「瘋城」，背後主要原因與中美貿易大戰後，半導體業蓬勃發展有密切關係，加上新竹又是所得最高的科技城市，都帶動新竹地區的房價上揚。 統計顯示，這波房價走揚狀況相當全面，房屋加上車位的總價中位數近三年不斷攀升，從2019年第一季的850萬元，已經拉高至1028萬元，過去三年每年平均增加60萬元，且已經連續兩季都站上千萬元，代表一半以上的房屋加車位成交已經超過千萬元，千萬元購屋加上車位已經相當普遍。 都會區域房價，新竹縣上漲最多 主要都會區部分，上漲最多的是新竹縣，房價從2019Q1的900萬元，到今年第一季的中位總價已拉高至1320萬元，漲幅相當驚人。 台北市則是因為總價價高，房價增加也多，中位總價也從2019Q1的2530萬元拉高至2900萬元。 桃園市則是從750萬元拉高至982萬元，台中市由800萬元，今年第一季也拉升至1100萬元。 台南市則是從2019Q1的540萬元，拉高至790萬元，高雄市則是從2019Q1的795萬元，拉升至今年第一季的950萬元。 六都除了新北市，因為首購不斷往外圍尋找相對平價產品，導致中位總價僅微增45萬元以外，其餘都會加上新竹3年房價的中位數就增加了138~420萬元。曾敬德指出，這波房價幾乎呈現全面性的走揚，不過市場最好大概也就是今年第一季，後面就開始出現疫情、戰爭、股市大跌、升息等外在事件，對於後續房價也產生明顯干擾。

新北市寶高智慧產業園區招募高科技、無汙染等次世代產業，目前已有鴻海精密、特斯拉等大廠進駐，「寶高智慧園區」由醜小鴨變天鵝，園區內是嶄新大樓、公共藝術、賞心悅目綠化廊道，這片園區曾經是新店第一公墓。

鄉林不動產統計，近四年六都房市以台中預售房價漲幅最高，預售屋平均單價從21.1萬元漲到38.7萬元，漲幅達83％以上，甚至有些個案追漲達100%、桃園漲幅70%次之。台南和高雄的平均房價漲幅也逾60%。 雙北市房價基期高，漲幅相對較少，但今年上半年的新個案補漲空間幅度大，慢慢恢復到上波4、5年前的行情，像新莊副都心區域回到60萬元以上，萬華區也回70、80萬元，加上台北市區現在無地可買，所以開發商只能靠都更危老或合建，來降低推案成本。 鄉林建設董事長賴正鎰表示，上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工，致使六都的上半年推案量逆勢年增3成6，突破兆元大關。 展望2022半年房市，賴正鎰點出3大趨勢 台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。 隨著預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。 因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。 游資陸續轉進房市，置產避險抗通膨的轉移效應迅速發酵，但下半年受打房、升息、通膨升高及經濟因素，預估推案大幅緊縮，全年總推案量將從去年的1.8兆元減為1.38兆元，年減23%。

房價漲到代銷大老也受不了。甲山林機構、愛山林建設（2540）董事長祝文宇直言，前幾年一窩蜂推案，供過於求一定會泡沫，點名桃園、台中、高雄、台南會有泡沫危機。對於一連串打炒房政策？他說，打炒房政策全都是圍堵交易量，沒量、價就高，「外行訂政策，幫我們炒房耶！」 愛山林（30日）今召開股東會，祝文宇會後受訪表示，高雄郊區房價一坪賣到35萬、市區賣50萬元；台南60多萬元；台中七期70多萬、水湳也賣60 萬元；桃園青埔賣50多萬元，房價實在嚇死人。 桃園、台中、高雄、台南一窩蜂推案 祝文宇認為，通膨讓現金越來越薄，買進房產可保值抗通膨，但要慎選地點，像是桃園、台中、高雄、台南「遍地都是地」，過去大家一窩蜂推案，供過於求一定會泡沫。 他認同有業者認為，房價未來有1成下修空間，但非齊頭式下跌，人口多、供不應求的區域，價量都會有撐，「整體量不一定會縮」。 至於泡沫時間點為何？祝文宇回應，等到房子蓋好，科技產業帶動就業，如果租金太低、售屋時沒人要，無法去化住宅，屆時就會出現泡沬。 祝文宇：打炒房政策錯誤 談及打炒房政策，祝文宇表示，目前政策錯誤，包含壓低行政效率，讓執照申請、貸款很慢，以及預售屋實價登錄，未來還要禁止預售屋轉售，全面圍堵交易量，沒量、價就高，直言是「外行定錯誤政策，幫我們炒房耶！」 媒體問到是指內政部次長花敬群幫忙炒房？祝文宇說：「他搞不清楚、外行耶！」祝文宇認為，台灣要有像新加坡、香港等國宅政策，別於一般市場，房價才不會被炒高。 愛山林2021年收入達55.21億元，營造事業收入來自「美麗山林」及「香榭帝寶」貢獻，而建設事業收入主要來自「海上皇宮」及「中山綻」的房地銷售，每股盈餘7.02元，股東會中通過配發現金股利3.5元、股票股利6.5元。 祝文宇表示，今年代銷案量共計約2400億元，總銷達1000億的新竹寶山「新竹帝寶」，其中首期400億即將開賣，剩餘600多億二期，也有望在年底開案，加上屏東、大台北等建設案量，預計2~3年陸續完工交屋，愛山林將迎來入帳高峰。

七都中最「不二價」是台中市 2022年剛過半，房市已壟罩在疫情、打炒房及央行升息等隱憂下，此時更傳出有建商為了刺激買氣，開始掀「底牌」加大讓利幅度。不過根據591新建案統計全台逾千件銷售中的新建案，目前全台平均議價率約9.9%，其中議價率一成以下的建案比例高達60.1%；而七都中最「不二價」則是台中市，平均議價率僅5%，顯見即便房市氛圍丕變，建商仍不願輕易放價，想撿便宜的民眾可得再等等。 「591新建案」統計全台逾千件在線銷售的新建案開價及成交價，並計算平均議價率，發現全台平均議價率為9.9%，與過往「開價打8折」的認知大相逕庭。 新竹以南議價率一路下探 此外，進一步觀察七都，新竹以南的議價率更是一路下探，像台中市不僅平均議價率僅5%，議價率在一成以下的建案個數占整體比例更高達九成，是名符其實的不二價之都。對此，591新建案指出，自去年7月實價登錄新制上路及政府加重建案查核力道後，業者為避免成為關注對象，多拋出不二價銷售策略，試圖讓價格透明化；加上近期營建成本起伏難料，壓縮建商利潤，讓利幅度也因此更加有限。 台北市建案平均議價空間可到11.9% 觀察北台灣，天龍國台北市分布相對平均，不僅平均議價空間可到11.9%，排名七都第二，議價率兩成以上的建案比例更是全台最高，原因不外乎與北市高房價有關，尤其部分燙金區段如信義、大安等地新建案，由於主打層峰客群且價格所費不貲，業者往往會保留一定的議價彈性吸引買氣。反觀案量充沛的新北市，在捷運、重劃區等議題加持下，不僅房市熱絡，買方為搶到優質物件，加價情形更是屢見不鮮； 加上為了因應政策，不少區域指標案如新莊「科達花園」、三重「亞昕淳白」紛紛祭出不二價，也讓開價與成交價的差距持續縮水。 桃園建案平均議價率12.5%，高居六都榜首 桃園方面，由於區內多為年輕首購、換屋族所組成的剛性客群，建商為吸引買氣，讓利幅度普遍更加彈性，因此平均議價率12.5%也高居六都榜首。至於新竹縣市，雖然前幾年房市過熱，頻頻傳出不合理追價情形，導致政府加大力道稽查，也因此目前當地建商為避免購屋糾紛，幾乎都採不二價銷售；另外，目前新竹精華區段土地稀缺，拉抬新建案行情起漲，加上當地不斷湧進的就業人潮支撐購屋需求，帶動房價走揚，也是造成議價率持續下探的主因。 台中市建案呈現「買氣愈冷，價格愈硬」奇特光景 而價格最「硬」的台中市，近期則呈現「買氣愈冷，價格愈硬」的奇特光景。特別是台中過去兩年房市大熱，建案買氣活絡，且隨著實價登錄新制上路，業者紛紛跟進祭出不二價，加上近期在缺工缺料，營建成本激增等因素，議價空間縮水。然而，根據當地市調指出，目前房市在打炒房、疫情及央行連續升息等利空夾殺下，買方普遍期待更大的讓利姿態，加深買賣雙方對價格認知落差，才形成僵持態勢。 台南建案平均議價率9.1% 南台灣部分，受台積電設廠議題帶動，這幾年房價瘋漲的台南市，現階段在土地價格漲幅過大且營建成本攀漲等衝擊下，建商推案力道有所放緩。但仍有不少位在精華地段且「賣一戶少一戶」的零星建案，業者在考量利潤及政策變化等原因下，持續緊縮讓利幅度，導致台南不僅議價率2成以上的建案個數掛零，1成以下的建案比例更高達66%，平均議價率更僅有9.1%，在各縣市中排名第二。 高雄建案讓利幅度不高 另外，同樣「積」情四射的高雄市，近來在大量投資題材挹注下，房價天花板屢屢被刷新，但當地建商同樣受制於工料雙漲等不確定性，尤其是推案量充沛的的北高雄楠梓、左營等區域，建案讓利幅度普遍不高。

房價驚驚漲，越晚買越貴，住展雜誌2022年6月9日最新調查指出，北台灣預售新屋市場每坪「1字頭」新案，已面臨絕版，只剩下新竹縣關西、湖口，為平均房價最平易近人的兩區。 住展雜誌統計，北北桃竹今年1至5月預售新建案每坪「1字頭」房價區，快速消失，竟只剩下2個區域，比去年驟減4個。 台北、新北、桃園、新竹四大都會區近年每坪「1字頭」房價區銳減 住展雜誌研發長何世昌表示，台北、新北、桃園、新竹四大都會區近年每坪「1字頭」房價區銳減，預估下半年可能只會剩下一個；主因是營造成本水漲船高轉嫁至房價所造成，以致於低單價區域漲幅比市中心來得大。未來購屋族即使到蛋殼區購屋，恐怕也得適應2字頭、3字頭起跳的房價。 住展雜誌統計，2018年至2020年北北桃竹新建案房價1字頭區域，還有13～14個；但2021年，營造成本飆漲、缺工與通膨等因素愈演愈烈，建商普遍將增加的成本轉嫁至房價上，使1字頭房價區只剩下6個；2022年前5個月，雖有本土疫情大爆發，但1字頭房價區仍快速消失，竟然只剩下新竹縣關西、湖口。 何世昌指出，今年前五月，湖口新案成交均價約每坪19.6萬元，距離2字頭只剩臨門一腳，預期下半年就會跟1字頭說再見；目前買盤多仰賴在地人與工業區員工，外來客極少，往年價格變動幅不大，但受到新竹房價飆漲帶動而出現跟漲效應。 至於關西，前五月預售新建案成交均價每坪約16.4萬元，預期下半年將是北北桃竹唯一新建案房價1字頭的區域。由於關西房市較為封閉，外來客買盤比例極低，且因位置較偏、各項機能相對不足，而在地需求偏低，房價上漲力道較弱。 何世昌表示，目前更讓人傻眼的是，竟有四大黑馬，今年前五月房價漲幅竟達二位數，包括桃園觀音、楊梅，及新竹縣新豐、寶山，揮別「1字頭」房價區。其中，觀音漲約15％、楊梅漲約18％、新豐漲約21％，而寶山漲幅竟高達31％，在台積電進駐設立研發中心和先進製程廠題材下，宛如脫胎換骨般躍進，且漲勢似乎還沒有煞車的跡象，預期會延續至第三季。

桃園龜山A7重劃區的產專區共約四十五公頃，並畫分為兩大塊，一塊由國內家電大廠禾聯碩得標，面積約22.22公頃，禾聯碩指出，預估開發成本約六百億元。另一塊面積稍大，則由中華郵政開發為物流園區，兩塊產專區總投資金額，大約在900億元左右。