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七都中最「不二價」是台中市 2022年剛過半，房市已壟罩在疫情、打炒房及央行升息等隱憂下，此時更傳出有建商為了刺激買氣，開始掀「底牌」加大讓利幅度。不過根據591新建案統計全台逾千件銷售中的新建案，目前全台平均議價率約9.9%，其中議價率一成以下的建案比例高達60.1%；而七都中最「不二價」則是台中市，平均議價率僅5%，顯見即便房市氛圍丕變，建商仍不願輕易放價，想撿便宜的民眾可得再等等。 「591新建案」統計全台逾千件在線銷售的新建案開價及成交價，並計算平均議價率，發現全台平均議價率為9.9%，與過往「開價打8折」的認知大相逕庭。 新竹以南議價率一路下探 此外，進一步觀察七都，新竹以南的議價率更是一路下探，像台中市不僅平均議價率僅5%，議價率在一成以下的建案個數占整體比例更高達九成，是名符其實的不二價之都。對此，591新建案指出，自去年7月實價登錄新制上路及政府加重建案查核力道後，業者為避免成為關注對象，多拋出不二價銷售策略，試圖讓價格透明化；加上近期營建成本起伏難料，壓縮建商利潤，讓利幅度也因此更加有限。 台北市建案平均議價空間可到11.9% 觀察北台灣，天龍國台北市分布相對平均，不僅平均議價空間可到11.9%，排名七都第二，議價率兩成以上的建案比例更是全台最高，原因不外乎與北市高房價有關，尤其部分燙金區段如信義、大安等地新建案，由於主打層峰客群且價格所費不貲，業者往往會保留一定的議價彈性吸引買氣。反觀案量充沛的新北市，在捷運、重劃區等議題加持下，不僅房市熱絡，買方為搶到優質物件，加價情形更是屢見不鮮； 加上為了因應政策，不少區域指標案如新莊「科達花園」、三重「亞昕淳白」紛紛祭出不二價，也讓開價與成交價的差距持續縮水。 桃園建案平均議價率12.5%，高居六都榜首 桃園方面，由於區內多為年輕首購、換屋族所組成的剛性客群，建商為吸引買氣，讓利幅度普遍更加彈性，因此平均議價率12.5%也高居六都榜首。至於新竹縣市，雖然前幾年房市過熱，頻頻傳出不合理追價情形，導致政府加大力道稽查，也因此目前當地建商為避免購屋糾紛，幾乎都採不二價銷售；另外，目前新竹精華區段土地稀缺，拉抬新建案行情起漲，加上當地不斷湧進的就業人潮支撐購屋需求，帶動房價走揚，也是造成議價率持續下探的主因。 台中市建案呈現「買氣愈冷，價格愈硬」奇特光景 而價格最「硬」的台中市，近期則呈現「買氣愈冷，價格愈硬」的奇特光景。特別是台中過去兩年房市大熱，建案買氣活絡，且隨著實價登錄新制上路，業者紛紛跟進祭出不二價，加上近期在缺工缺料，營建成本激增等因素，議價空間縮水。然而，根據當地市調指出，目前房市在打炒房、疫情及央行連續升息等利空夾殺下，買方普遍期待更大的讓利姿態，加深買賣雙方對價格認知落差，才形成僵持態勢。 台南建案平均議價率9.1% 南台灣部分，受台積電設廠議題帶動，這幾年房價瘋漲的台南市，現階段在土地價格漲幅過大且營建成本攀漲等衝擊下，建商推案力道有所放緩。但仍有不少位在精華地段且「賣一戶少一戶」的零星建案，業者在考量利潤及政策變化等原因下，持續緊縮讓利幅度，導致台南不僅議價率2成以上的建案個數掛零，1成以下的建案比例更高達66%，平均議價率更僅有9.1%，在各縣市中排名第二。 高雄建案讓利幅度不高 另外，同樣「積」情四射的高雄市，近來在大量投資題材挹注下，房價天花板屢屢被刷新，但當地建商同樣受制於工料雙漲等不確定性，尤其是推案量充沛的的北高雄楠梓、左營等區域，建案讓利幅度普遍不高。

近年房價快速飆升、物價飛漲下，想用薪資存頭期款，儼然已成夢，房仲業者統計實價登錄與勞動部資料，近三年全台房價漲幅達20.1%，但平均提繳工資僅成長4.3%，房價漲幅是薪水增幅4.6倍，其中又以台南市差距最大，房價漲幅較薪資高8.9倍，新竹市則是差距最小，為2.4倍。 央行第16期金融穩定報告指出，去年不動產市場交易活絡，帶動房價走高，全國房價所得比攀升至9.46倍，已追平2017年第2季高點。 永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，依據世界銀行定義，房價所得比最好落在4倍至6倍間較為合理，當房價所得比太高時，收入所得跟不上房價，將導致家庭負擔過高，進而排擠其他正常消費，從目前台灣房價所得比來看，民眾的購屋壓力和痛苦已是不可承受之重。 統計資料顯示，全台近三年來住宅總價漲了20.1%，期間薪資卻僅成長4.3%，房價漲幅是薪水增幅4.6倍，漲幅之懸殊可見一斑，顯見工資雖有上升的趨勢，但仍不敵房價凌厲的漲勢，受薪階級想僅憑薪資收入購屋，似乎是個艱辛的任務。 觀察七都，台南市自2019年到2021年平均購屋總價從502萬元上漲至674萬元，增加172萬元，漲幅達34.3%，幅度相當驚人；但平均提繳薪資卻低於全台平均增幅，僅成長3.8%，而將近三年房價與薪資漲幅相比，差距高達8.9倍，為七都中薪資最追不上房價攀升速度的縣市。 台南市利多議題推動房價飆漲 陳金萍分析，近年台南市受惠於科技產大廠、公共設施、重大建設進駐等利多議題，替當地房市增添許多想像空間，吸引大量買盤湧入，房價更是出現大幅飆漲的現象，然而對於薪資原先就低於全台平均，且成長幅度不高的本地受薪族群來說，購屋壓力迅速暴增，陷入無力買房的困境。 新竹市是七都薪資、房價差距最小縣市，但差距仍有2.4倍，陳金萍解釋，竹科推動縣市整體的薪資水準，加上上近年半導體產業蓬勃發展，去年竹科營收、出口金額雙新高紀錄，帶動薪資成長，但剛性買盤需求強勁，帶動房市交易活絡，也出現投機客趁機炒作的亂象，新竹近三年平均購屋總價從1056萬元來到1285萬元，差距229萬元，漲幅達21.7%，高薪資依舊是跟不上房價飆漲速度。 若以去年全台平均總價1208萬元、貸款8成、20年期本息平均攤還的條件，並以4月五大行庫新增房貸利率1.561%來計算，每個月須繳4萬6905元的房貸，已超過平均提繳工資4萬1075元；儘管貸款年限調長至30年期，每月應繳房貸也要3萬3949元，房貸已占薪資8成以上。 陳金萍說，這意味著高達8成以上收入都要拿去繳房貸，對於受薪族來說，是非常大的經濟負擔，勢必嚴重壓縮其他生活支出，且未來央行若持續升息，每個月房貸支出還會增加，房貸負擔壓力不容小覷，甚至可能會出現買房後無力負擔的狀況。

本季6都住宅價格指數，以臺南市、臺中市、高雄市、桃園市較上季上升3.06%、2.89%、2.64%、2.56%幅度較大；新北市、臺北市則上升1.84%、1.64%。內政部說明，本季臺南市主要交易區域集中於永康區、東區、中西區及安平區五期重劃區；臺中市為捷運綠線四維國小站至文心中清站沿線、西屯區逢甲商圈區域周邊、東區及南區；高雄市為鼓山區的高雄美術館特區與農16(凹仔底)區段徵收區；桃園市則集中於桃園區藝文特區、中壢火車站周邊及桃園高鐵特區。

台南平實營區2021年2月與國城建設簽約啟動都更計劃，並規劃興建住宅、以及三地集團旗下南仁湖11月取得轉運站BOT之後，達麗建設27日與台南市政府簽約7,300坪權利變換都更案之後，三大民間開發的投資總額達286億元，如果再加上上揚國際和三地開發得標的土地，投資金額將更高，平實營區坐穩在台南房市的重要地位。

台南九份子推案王泰嘉開發，今天舉行泰嘉九份子七期「泰嘉璞日」動土儀式，該案總銷僅20億，以首購首換為主，卻大手筆和國際級建築師丹下憲孝合作，泰嘉開發董事長呂金發說，找國際建築師規劃不應該只有百億總銷豪宅客層獨享，首購宅住戶也有權利享有世界級優質居家生活。

平實營區重劃區位於東區南紡夢時代一旁，是台南市政府積極籌備的重劃區之一，公開資訊上也明確寫了「東台南副都心」，直接表現了台南市政府扶植此區域的期望；除了市府的重大建設之外，南紡二期也如火如荼動工，在百花齊放的情況下，平實重劃區是否會迅速竄出而成為台南房市關注超新星呢？ 平實營區重劃區位置 台南市東區一直都是台南開發較早的熱門區域，而平實重劃區前身為平實營區，位於東區與永康區交界處，鄰近成功大學、成大醫院、奇美醫院及興闢中之大灣交流道，位置巧妙，開發面積為42.4公頃。 具地政局公開資料表示，此區域另經了40多年的發展變遷。隨著眷村家庭人口倍增，即使不斷加蓋增建也無法提供充裕居住環境，再加上房舍逐漸老舊窳陋，最終在國防部的支持下，透過都市計畫變更達成平實重劃區計畫，促成公園綠地重劃、公共設施增加、土地價值提升、整體生活環境改善之多贏局面。 平實重劃區未來發展看政府與企業聯合的三項主要建設 南紡二期啟動，打造東區新商圈樣貌 台南捷運2020年動工，平實營區成轉運站 平實營區轉型，7公頃生態中央公園 南紡二期啟動，打造東區新商圈樣貌 南紡夢時代一直至台南的重點百貨，旁邊擱置許久的大塊空地，終於在2019年正式動工，目前公開的規劃資訊為：營業面積8000坪的二期商場，商場內含有餐飲、娛樂、大型國際品牌商品銷售、稅後精品及主題旅館，預計2019年的第四季開幕營運，並期望開起新商圈話題與熱潮。 相較於一期商場是百貨公司，二期商場針對進駐餐飲品牌，也將會有別於百貨美食街的櫃位，鎖定特色導向、非大眾連鎖品牌為主； 二期土地面積2900多坪、可興建的總建坪1.9萬坪，規劃為十層樓建物，地下一樓到地上七樓規劃為商場，八、九樓供飯店使用。 南紡董事長表示，之後將著重在餐飲與娛樂兩大主軸，搭配休閒旅館，多功能會議中心、展演廳與精品名店街，期待能帶給消費者不一樣的購物體驗。 除此之外，市府也預計規畫打造「台南未來館」，預計2020年由中央編列3000萬元規劃打造。 台南捷運2020年動工，平實營區成轉運站 台南市捷運工程處10月22日正式公布2020年啟動捷運工程，並於2025年完成第一條路線，而未來平實營區更是會配合安平港開發計劃成為捷運綠線起始站。 行經台南目前最栓塞的東區、永康區，再加上台鐵運輸，可望舒緩現在的塞車現況。 台南市政府表示，希望能夠透過藍、綠、紅三條捷運線串接港口、機場、高鐵、學區和觀光景點，讓台南交通網路更加便利。其中紅線更會銜接高雄捷運，未來將能夠宇高雄相互連線，讓兩個城市一起共同發展。 平實營區轉型，7公頃生態中央公園 地政局一直有把平實重劃區打造成一個指標性的中央公園，如果還能結合早期累積的在地文化是最好的，公開資訊顯示： 「創造集文化、休閒、藝術及商業功能於一域之生活環境；提供超水準休憩園地，提升居住的品質，展現舊都市新風貌。」 「規劃時結合低碳、綠能、保存原有樹木及帶動流行創意等目標進行，以求本重劃區發展為多元商業活動及高居住品質之新興社區。」 不難看出除了市政府除了著重在交通與商圈發展之外，也希望能保留公園綠地，打造一個能夠結合文化、商圈、綠地共榮的複合式區域，平實重劃區則為此區域的發展核心位置。 豐富的台南市東區樣貌 除了上述幾點，隔壁的鄰居永康砲校遷校一是也是現在進行式，遷校之後將改規畫為名稱相當令人感興趣的「創意設計園區」，受惠者除了永康區之外，東區作為好厝邊肯定也能分一杯羹。 隨著時間推進，許多重大建設完成後，將會讓本來坐擁高討論度的東區，再更錦上添花。 公辦市地重劃：第二期平實營區市地重劃區 第二期平實營區市地重劃區位置簡介 本開發區位於臺南市東區與永康區交界處，鄰近成功大學、成大醫院、奇美醫院及興闢中之大灣交流道，區位優越，開發面積為42.4公頃。 重劃原因 早期平實營區係陸軍五四工兵群駐紮營區，為市區內封閉型軍事用地；精忠三村則為陸軍眷村，係早期蔣宋美齡女士率領婦聯會發動民間捐款所興建之軍眷住宅，於民國54年興建完成。歷經四十多年的發展變遷，眷村家庭人口倍增，即使不斷加蓋增建亦無法提供充裕居住環境，加上房舍逐漸老舊窳陋，故臺南市政府主動與國防部建立合作機制，並以創新之整體規劃方式獲得國防部支持，透過都市計畫變更達成市區公共設施增加、土地價值提升、整體生活環境改善之多贏局面。 平實營區重劃經過 100年6月發布實施本區細部計畫案。 100年10月市地重劃計畫書公告。 3. 103年3月、12月及104年4月土地改良物補償公告。 4.103年11月完成工程細部設計。 5.103年11月總工程發包。 6.104年1月25日總工程開工； 同年3月本區公E3公園公區開工。同年3月16日辦理本區動土典禮。 7. 105年10月28日至105年11月28日公告土地分配成果。 8. 106年1月23日平實公園工程驗收完成 9. 106年7月25日平實營區總工區工程完工。 10. 106年9月18日完成平實營區地籍測量及土地登記。 11. 106年10月13日辦理第一批土地點交。 12.  107年3月16日辦理其餘土地點交，全數土地均已點交完成。 13. 107年5月29日辦理第一次抵費地標售。 14. 108年6月26日辦理第二次抵費地標售。 15. 108年7月9日財務結算公告。 16. 109年7月29日內政部備查重劃成果報告。 平實營區重劃區開發願景 本開發區完成後取得公共設施用地約19.55公頃，提供可建築土地14.04公頃住宅區、7.39公頃商業區及1.42公頃車專區，預估節省新台幣50.19億餘元的徵地費用及公共設施開闢費用約新台幣13.81億餘元。 創造集文化、休閒、藝術及商業功能於一域之生活環境；提供超水準休憩園地，提升居住的品質，展現舊都市新風貌。 規劃時結合低碳、綠能、保存原有樹木及帶動流行創意等目標進行，以求本重劃區發展為多元商業活動及高居住品質之新興社區。 塑造優質都市環境，以帶動創意產業發展，維護營區原有老樹，提供市民綠蔭休憩空間，開發採用低碳及綠能概念，宣揚及推展環保理念。 建構東臺南副都心、型塑都市森林景觀及樹立低碳社區典範，增加財政收入，提升都市競爭力。 平實營區重劃區得獎紀錄 107年度國家卓越建設獎─最佳施工品質類特別獎(社團法人中華民國不動產協進會評核) 108年度工程生態與環境類─優等獎(社團法人中國土木水利工程學會頒發)

重劃區是將未開發或使用度低的土地和老舊住宅區進行重新規劃和整頓，打造成新的都市風貌。這不僅涉及到重新丈量土地、舖設道路，更是整治了排水系統，讓重劃區呈現井字型或棋盤狀的格局。政府不但能夠主導公辦重劃區，也可以輔導民間的自辦重劃區，然而因為公辦重劃區由政府主導，其配套設施如交通、教育和醫療都相對完整。